北京公积金贷款二套房政策将出台 3类人无法使用

　　楼市新政出台后，北京公积金贷款二套房政策尚未落地。贷款额度是否会提高、首付几成、政策何时落地，也成了部分购房者关注的焦点。近日，记者从北京市公积金中心获悉，公积金二套房政策已上报正等待审批，具体情况目前尚不清楚。

　　有业内人士分析，贷款额度提高“可能性很小”，是否会执行二套房政策，也需根据公积金的缴存情况来定。

　　新闻背景>>

　　二套房首付“不低四成”

　　今年3月30日，楼市新政出台，规定对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　由于从政策出台到具体执行细则的拟定需要经过调整时间，公积金贷款在办理机构与手续上相较于商业贷款都更为复杂，因此在执行时间上不如商业贷款迅速，具体何时执行新政需要看公积金贷款的细则出台情况。

　　市民态度>>

　　部分购房者“正在观望”

　　名下有一套房产的裹女士表示，她在北五环有一套房子，由于套内面积较小，父母来照看孩子十分不便。日前，她和家人正在商量在郊区给父母买套房。

　　裹女士称，楼市新政出台后，首套房贷款还清，购买二套房的首付比例是不低于四成，但政策还没落地，她和家人一直在持观望态度，“如果贷款额度能够提高，那我们肯定会等政策。”

　　官方回应>>

　　管理中心称“暂不清楚”

　　据北京市公积金管理中心12329的热线服务人员介绍，目前，北京公积金贷款首套房，面积在90平方米以下的按照两成标准执行，面积在90平方米以上的按三成标准执行。公积金贷款二套房，如果首套房没有出售的情况下，依旧按照原政策六成标准执行。公积金贷款二套房，如果在首套房出售的情况下，按照原政策的七成标准执行。至于北京公积金新政策何时落地，工作人员表示还不知情。“是否会有相关政策，市民可以随时登录官网关注和查询。”

　　北京市公积金管理中心相关负责人回应，目前正在走流程阶段，已经上报正等待审批，具体细则还不清楚。

　　专家观点>>

　　新政对购房“影响较小”

　　中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京公积金贷款额度应该不会提高，可能性很小。对于北京来说，公积金贷款额度应该提高，但北京公积金利用率按照目前的使用率，如果提高整个缴存额就不够贷款了。

　　从市场的角度来说，公积金政策更应该提高额度，但是从实际出发可行性很小。如果贷款额度提高到150万，贷款的难度有可能会提高。同时，“北京也不一定完全执行二套房的政策，但现在猜测的意义不大，还是要根据公积金的缴存情况来看。”

　　“等政策的家庭应该没多少，因为现在不是等的问题，很多家庭不敢等，谁也不能确保这个政策肯定能出。”张大伟称，即便有部分家庭在等政策落地，但一般购买二套房的家庭，最终节省的费用是有限的。

　　另外，即便是二套房政策改了，但多数换二套房的家庭都是改善性住房，很少会买小户型。而公积金贷款额度120万是有条件的，多数人只能贷80万左右。买90平方米以上的房子，80万的贷款基本不够，肯定是混合贷。混合贷能省的利息就有限了。因此，即使政策有所调整，对于购买二套房家庭的影响也是比较小。

　　业内建议>>

　　公积金额度“应超150万”

　　按照一线城市目前房价，公积金额度应该在150万以上，否则能够使用公积金的大部分都是改善需求，而非中低收入人群。

　　张大伟说，因为公积金是工资的一种形式，所以就存在了高低不同，部分事业单位的公积金远高于普通职工。而当下房价又非常高，以北京为例过去一般公积金贷款最高只能贷款80万，按照公积金首付要求，首付30%，也就是首付起码需要30到40万，才能用公积金贷款购买120万左右的房产。

　　现实情况是，北京基本不太可能买到120万的房产，这就从事实上要求公积金贷款的首付非常高。因此，他建议公积金贷款额度有必要提高至150万。

　　此外，目前北京等地的公积金政策依然认房又认贷，这对于改善需求来说，即使卖掉房产，再贷款也必须按照二套房计算，从目前看，这些政策应该改善。

　　三类人群无法用公积金贷款

　　担保公司“伟嘉安捷”指出，虽然目前北京尚未实行公积金贷款新政，然而想换房的人群却明显感到政策的热度。但是在换房人群中，有三类人群无法使用公积金贷款。

　　1 公积金贷款尚未结清

　　>>举例：邢先生去年结婚前使用公积金贷款购买了一套两居室，现在正常按月归还房贷。今年他想把父母也从老家接过来，最近公积金贷款新政频出，他决定用公积金再买一套房子改善居住条件，可是他向公积金管理中心提出申请贷款后，却被拒之门外。

　　>>解答：“伟嘉安捷”指出，公积金贷款首次使用和二次使用的贷款申请条件与商业贷款不同。如果购房人首次置业时使用公积金贷款，而且正处在归还房贷中，如果再次使用的话，必须结清原来第一套住房的贷款，才能再次申请办理公积金贷款的相关手续，案例中邢先生的房贷只还了一年，所以他可以采用提前还款的方式结清住房贷款，再用公积金贷款买房。

　　2 首套房人均面积超标

　　>>举例：胡小姐结婚后一直跟老公住在通州一套100多平米的三居室里，最近她儿子要上学，所以和老公商量在市区内买套学区房，她通过中介门店发现楼市新政出台后，不少二手房的挂牌价都一路上涨，她想趁机赶快入手一套，但是申请公积金贷款时却被告知无法办理。

　　>>解答：尽管公积金贷款调整了二套房首付，然而对面积的认定标准却未放开。对于想买二套房的人来说，如果现有家庭人均住房建筑面积超过31.31平方米，将无法购买二套房。以家庭三口人计算，第一套住房的面积不能超过93.9平方米，胡小姐现有的住房面积100多平米，显然已经超过了面积要求，因此她只有卖掉现有住房，才能再用公积金贷款，否则只能选择商贷。

　　3 提取公积金记录叠加

　　>>举例：韩女士和爱人在2006年用商业贷款购买了马甸桥的一套住房，在去年时提前还清了贷款。去年她因为急需一笔资金，自行提取了缴存账户内的公积金。今年她想趁着上半年换套房子，但是在申请公积金贷款买房时，却被告知已有过两次贷款记录，没有了再买房的资格。

　　>>解答：“伟嘉安捷”指出，在限购未放开的背景下，以家庭为单位只能购买两套住房，所以购房人买第三套房将被停贷。因为案例中的韩女士以买房名义提取过公积金，也将会在征信内算作一次购房提取记录，与她第一次贷款买房的记录叠加，因此韩女士失去了买房的资格，如果她爱人名下没有房产，而且正常按月缴纳公积金，可以用她爱人的名义贷款买房。