新盘将扎堆入市 4月或将现政策窗口期

　　在刚刚过去的周末，某普通住宅项目单日销售8亿元、300余套新推房源5小时内几近售罄；某代理公司两天赚取佣金近亿元，周环比涨幅超过40%……忽如一夜春风来，时值全国两会闭幕，市场各方似乎不约而同地结束了观望，开始踊跃入市，冷寂了两个月的楼市迎来风暖花开。

　　两会政策利好频传、市场预期向好以及相当一段时间的蓄客，有效地激发了购房需求的爆发，受两会影响推迟入市的楼盘也将从3月下半月逐渐恢复入市。业内普遍预计，供需双方的加速放量，将使得3月整体市场告别签约淡季，部分城市再现小阳春。不过，对于这股反弹行情的持续时间，也有声音认为，在持续十年高增长的惯性影响下，仍处高位的供应指标与正在减弱的需求矛盾日益滋生，虽然今年政府工作报告的措辞与2009年有类似之处，但市场背景的不同，决定了楼市大幅反弹的历史不会重演。

　　□案例

　　单项目单日销售8亿

　　上周日(3月15日)，位于昌平区的普通住宅项目领秀·慧谷开盘，项目起价为28500元/平方米，短短5个小时内，其首批326套房源基本售罄，销售额达到8亿元。

　　据该项目销售负责人表示，不少购房者早在开盘前1个小时就来到项目售楼处，当天累计到场客户量接近3000人次，300多套房源在5个小时内销售一空。据介绍，此次推出的户型在70-140平方米之间，其中，90平方米的两居户型较为抢手。

　　“项目热销的主要原因首先是产品不错，1.5低密容积率、1万平方米学院派园林、1:1车位比、入户电梯、交通便利等升级品质”，上述人士表示，同时，项目从去年十一开始蓄客，到目前为止积攒了较高的人气，另外，最近利好政策确实比较多，购房者的预期向好，也开始纷纷出手。

　　记者也在现场随机采访了一位刚刚交完房款的刘女士，“说实话这次没有抢到最初看好的户型，好在这次慧谷的户型都还不错，90平方米的很快就选完了，我们就干脆来了一套140平方米的，算是一步到位了。”

　　代理公司一个周末赚近亿佣金

　　感觉到楼市突如其来热度的还有代理公司。同时兼顾新房代理和二手房中介的中原地产，在上周末(3.14-3.15)两天内实现佣金近亿元。

　　来自中原地产内部的一线销售数据显示，3月14日-3月15日两天内，佣金业绩达8311.9万元，环比前一个周末(3.7-3.8)的6182.6万元上涨34.4%，也带动了上一周的周业绩环比上涨43%。而在正常月份，这一涨幅最多在20%左右。

　　“从数字中可以看到，在春节影响依然存在，还没有出正月的情况下，3月第二周市场成交快速反弹，周环比业绩上涨幅度远远超过正常月份。从绝对值看，上周末佣金收入突破了8000万，市场成交出现快速复苏。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　□数据表现

　　成交趋于稳定

　　其实，在两会之前，北京的楼市就已经出现明显回暖迹象。位于大兴善各庄的北京密码项目春节前开盘，推出800多套房屋，当天去化约70%，进入3月的第一周，又卖掉145套房。位于固安的空港家园，连续几周周末售楼处都出现爆棚现象，而且看房热度还在上升。两会释放的宽松信号，让之前已经进入慢热轨道的楼市加速升温，刚刚过去的周末，北京不少在售项目的售楼处都感觉到了来自买方的暖意，看房量、来电来访量明显上升。3月14日，合生创展发布了其位于马驹桥的新一代5.5米层高的商住公寓项目——悦上城，200%的使用率加上2万元出头的价格，让这个远在南六环外的项目受到极大关注，当天看房者络绎不绝。据现场销售人员称，最近来看房的人明显多了，“不少人都是有明显买房意向的，不像年前好些人只是来看看”。

　　据亚豪机构统计显示，上周(3.9-3.15)北京全市商品住宅累计成交1033套，成交量已连续三周超千套，而扣除自住房的纯商部分，成交套数环比此前一周则上涨了12%。

　　以刚性需求为主的普通住宅仍然是当前市场的成交主力。从上周楼市成交结构上看，普通住宅市场仍以刚性需求为主，中低价位房源成为楼市交易主力。据亚豪机构统计，上周成交价低于20000元/平米的商品住宅共成交472套，占到市场交易总量的46%，而去年同期，中低价位商品住宅的成交占比仅为23%。

　　除了北京，据中原地产统计，上周54个城市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54套，环比前周上涨了20.7%。在春节后一个月，市场已经基本恢复到春节前一周的正常水平。

　　二手房市场同样迅速恢复至节前水平。据链家地产统计，春节后链家实际成交量持续上升，上周实际成交量仅次于去年11月份降息后一周，日均新增房源量较2月初上涨39%，日均新增客源量较2月初上涨6.3%。从目前的新增房客源情况看，未来一段时间内成交量还将保持相对较高的水平。

　　下半月新盘将扎堆入市

　　上周(3.9-3.15)，北京楼市只有领秀·慧谷一个项目入市，为老项目后期。纯新盘市场，记者在北京市住建委网站上看到，3月截至目前，北京仅有一个新盘领取预售许可证。

　　业内人士认为，两会期间，市场各方都在等待两会传达的政策信号，因此卖方推盘节奏放缓，买方也处于观望状态。而随着两会结束，受其影响推迟入市的楼盘将集中入市。

　　据了解，原计划本月15日开盘的位于朝阳区的首开常青藤项目，就是受此影响将开盘日期推迟到3月底。据销售人员介绍，预计本次推出的房源大概在50余套，目前已排卡的客户已经接近90组。

　　业内普遍预计，3月下半月开始，北京房地产市场供需双方将会逐步加速放量的步伐。

　　□市场探因

　　4月将现政策窗口期

　　今年全国“两会”在2015年政府重点工作安排中表示，要“稳定住房消费”“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任”，并且“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，这对房地产是“天大利好”、“政策口径梦回2009年”。

　　事实上，今年以来，货币政策调整已经让地产看到松绑的信号。2月4日，央行宣布2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月1日，央行宣布下调存贷款基准利率。这是去年11月以来，央行在四个月内第二次降息。自2014年9·30房贷新政以来，限购松绑、房贷利率优惠，随着一系列政策出台，楼市政策主基调已经从“紧”向“松”过渡。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，从目前的市场现状出发进行判断，预计4月份可能是房地产调控调整政策出台的时间点。除首付比例调整外，不排除有更多的城市进行税费减免等政策，支持改善需求。整体来看，2015年的房地产市场政策面将明显宽松。

　　然而，货币信贷、楼市政策放松，能否让今年楼市重回2009年的火热，不少业内人士看法谨慎。瑞银中国首席经济学家汪涛表示，“尽管货币政策、财政政策以及和房地产有关的政策，都需要放松，但并非是回到2009年那种大幅放水，而是指今年需要货币政策大力放松，才能保持货币政策的中性，避免被动收紧货币政策。”

　　市场预期向好

　　看了半年多房子的王小姐近期决定入市，据王小姐介绍，她看上的是大兴天宫院地铁站附近的保利春天里项目。“我想买那个两居室，一直在看，没敢买，现在两会也结束了，基本已经定调了，并且利息什么的都有优惠，我觉得该出手了。”

　　王小姐告诉记者，她一直在反复犹豫，市场不好的时候不太敢进，怕房价继续下滑，但她认为，从目前的情况来看，今年北京房价下降的空间非常小，所以决定尽快入市。

　　和王小姐一样，多年来坚持租房的刘先生也动摇了。“我现在在各个中介那都登记了，想买个三环附近的二手房，总价在400万以内的。”

　　刘先生表示，北京的新盘一般都比较远，四环以内仅有的几个新盘价格都比较高，所以买二手房是他最优先的选择。“我单位在东三环，所以我觉得买个三环沿线的就可以，三环房子比较旧，不能两全，还是方便为主。”

　　对于为什么犹豫很久选择在这个时间点入市，刘先生告诉记者，楼市向好的信号比较明显，如果不抓住时机，怕4月份的房价还要走高。

　　据担保公司“伟嘉安捷”数据统计显示，3月个贷市场成交量环比上月同期涨幅14%左右，其中房贷交易量上涨16%，而非交易类贷款成交量却出现下滑，环比上月下降6%左右。“伟嘉安捷”的专家认为，央行再度降息的政策出台后，购买意愿明显上升。与上月同期相比购房人受春节假期因素不同的是，很多购房人受到利好政策的影响从而加快入市步伐，赶在上半月办理贷款买房事宜，促使3月上半月的房贷成交量明显回暖。

　　蓄客数量大增

　　从季节因素来讲，在春节前后的近两个月时间内，楼市通常会在假期因素影响下进入盘整状况，市场需求走弱导致项目蓄客期拉长，市场供应也随之同步萎缩，部分楼盘将入市节点纷纷推迟到春节后，因此楼市的供应和需求会出现相当一段时间的“空窗期”。

　　而随着春节假期的结束，供需双方均从假期休眠状态中苏醒。在这段时间内积累的购买力，则为成交数据的迅速恢复提供了强有力的支撑。

　　“尽管项目入市量还没有增加，但实际推盘量出现大幅上涨，领秀慧谷共推出326套房源，而此前一周3个项目入市也仅新增供应73套房源。”亚豪机构市场总监郭毅分析，只有在拥有足够蓄客量的基础上，开发商才敢于一次性推出大量房源，上周单个项目的供量增加，是显示市场需求已经开始升温的积极信号。

　　□历史回顾

　　楼市“小阳春”并非年年有

　　作为上半年销售重要节点，每年3、4月份，都是开发商集中推盘的时节，从传统来说，这个时节楼市成交量都会增加，与此同时，经过年初及春节的观望之后，每年3、4月份，购房者看房买房需求也会增加。然而，受到政策、预期等多种因素的影响，楼市小阳春并非年年都会如约而至，因此，每年3、4月楼市是否出现“小阳春”，成为一年楼市冷热的风向标。

　　回顾这几年楼市春季行情，明显呈现反复表现。楼市“小阳春”最为明显的要数2009年，受2008年全球金融危机，楼市深受其害，随着房地产调控政策的深度松绑，在政策利好、信贷支持、通胀预期等多种因素影响下，2009年房地产市场终于走出了2008年的低迷，特别是在春节之后，整体楼市开始出现回升。

　　来自机构统计显示，2009年1到4月，中国各主要城市的房市摆脱了持续一年的量价齐跌的低迷态势，经历了一段所谓的“小阳春”行情，很多城市不仅交易量相对2008年有大幅增长，价格也悄然提升。特别是2009年4月份以来，这种量价齐升的态势在各大城市普遍涌现。以北京为例，4月份北京期房住宅成交量创2006年5月份以来新高；二手房价格不到一个月每平方米上涨了1000多元。

　　在楼市“小阳春”的强势带动下，2009年全国楼市增长比率大幅攀升，置业者的购买热情也越来越旺。2009年楼市迅速转入“快车道”，成交量和房价攀上新高。

　　然而，2014年以来，北京商品房市场观望气氛浓厚，传统“小阳春”迟迟难现。在3、4月入市的所有项目中，无一项目出现单日售罄，2013年频现的“日光盘”难觅踪迹。

　　去年一季度，北京商品住宅仅成交了16238套，创下了自2006年有网签数据以来的历史最低值。从供应上看，随着上市项目量增多、供应规模增大，选择平价跑量的刚需项目将越来越多。然而，在信贷收紧、个别城市楼盘降价等多方因素的冲击下，去年楼市供需双方的市场预判已经出现转向，购房者的观望情绪普遍增强，去年楼市“小阳春”行情最终落空。

　　但楼市的运行总呈现出波浪状，经过去年长达一年的冷寂，从去年年底开始出现的种种迹象显示，今年的小阳春已经成为必然。2014年央行发布9·30房贷新政以来，已经出现两次降息一次降准，各级公积金也纷纷推出更有利于首套置业的政策，楼市政策主基调从“紧”向“松”过渡，都预示着今年的暖意，加上两会期间高层释放的信号，部分敏锐的置业者必然会先期入场，推热楼市。

　　□专家说市

　　>>中原地产首席分析师张大伟

　　市场有望逐步回温

　　随着假期结束以及降息的刺激，3月下半月市场有望告别签约淡季，部分城市或出现小阳春现象。预计重点城市的房地产市场将出现明显的环比大幅上涨，同比也将有一定程度的上涨。对于购房者而言，降息不仅仅意味着购房成本的降低，更是增加了入市信心。展望3月，市场有望逐步升温，同时城市间分化格局犹存。无论是从传统销售旺季考虑，还是此次央行降息的利好，3月市场都值得期待。

　　>>亚豪机构市场总监郭毅

　　3月底供需双方将加速入市

　　北京房地产市场并不缺少购房需求，购买力也依然强劲，影响市场最重要的是购房者的心理预期。随着“两会”政府工作报告中“稳定住房消费”给予市场的信心支撑，加之央行降准降息，购房者在资金成本得以降低的同时，看待后市的预期也更加乐观，有效地刺激购房需求加快入市。

　　>>中原集团研究总监刘渊

　　需求支撑正在减弱

　　从房地产市场的基本供求关系来看，供应方面，在持续十年高增长的惯性影响下，施工规模、预售量等供应指标仍处高位。但在需求层面，“价”和“量”两方面的支撑都在减弱。虽然今年政府工作报告的措辞与2009年有类似之处，但市场背景的不同，决定了楼市反弹的历史不会重演。

　　京华时报记者潘秀林邢飞桂瑰京华时报制图吴尚楠