“长三角同城”正酝酿 虹桥商办物业价格已达3.8万

　　2015年，备受瞩目的上海车展将从上海浦东国际博览中心搬到虹桥中国博览会会展综合体。“车展向西”成为大虹桥规划起步多年后一个关键性节点。日益拥挤的上海浦东，渐渐将部分功能让位于日益成熟的大虹桥。

　　虹桥区域已经出现仓储紧张的迹象，写字楼空置率低。连续多个季度的数据显示，虹桥商务区的写字楼租金持续上涨。而在住宅行情遇冷的2014年，虹桥商务区商办物业的售价却在大幅攀升，销售速度远超市中心。一些企业和个人，抢在大虹桥起飞之前这一时机大举投资虹桥商务区。

　　由于虹桥商务区内用于出售的写字楼屈指可数，价格处在快速攀升阶段。而唯一临水的虹桥天街虽然卖出3.8万元／平方米的高价，仍然在最近的半年内快速销售。

　　长三角同城

　　大虹桥规划有着可供参考的国际案例。在日本，随着新干线的开通，围绕东京形成“大东京”一体区域。虹桥的“国家会展中心”在落子之前经过了一番竞争。广东希望将这一重要会展项目放在广州，而决策层最终还是选定了虹桥。

　　高铁的发展，让“长三角同城”不再只是愿景。虹桥商务区位于上海西侧，长三角核心，紧邻虹桥交通枢纽，总占地面积86.6平方公里，是陆家嘴的3倍。根据设想，未来将形成东有“陆家嘴”、西有“大虹桥”的杠铃格局，是上海未来与陆家嘴相同量级的核心CBD。

　　虹桥商务区东侧是世界上最大的虹桥交通枢纽，除依托民航、高铁实现了长三角一小时经济圈外，还有上海绝无仅有的5条在建或已通车的地铁。

　　而虹桥商务区的西侧，正是将上海车展从浦东“抢”过来的国家会展中心。虹桥商务区早在几年前土地出让时就吸引来一大批知名房企，其中包括龙湖、万科、瑞安、富力等。随着多家房企在虹桥商务区的项目逐渐开盘，近期价格快速攀升。

　　整个2014年，上海楼市一直处在低迷状态。而在虹桥天街，面对客户拥挤的场景，前来探访的业内观察人士表示：“长三角民营企业一向发达，企业主商业嗅觉灵敏。早在2008年住宅市场低迷时就有温州企业大举投资楼市，在眼下的楼市谷底踊跃投资虹桥商务区的商办物业，就是想抢在大虹桥腾飞之前，低价入市。”

　　目前已经不断攀升的区内价格，在业内人士看来，仍然属于“谷底”。

　　虹桥天街：高价仍火爆

　　今年10月，协信地产将虹桥商务区物业以2.8万元／平方米的价格卖给平安信托，物业类型是带底商的写字楼。而万科等知名房企也在虹桥商务区展开商办物业交易，价格在3.1万元～3.2万元／平方米这一区间。

　　笔者近期了解到，虹桥商务区的龙湖虹桥天街项目的售价已经高达3.8万元／平方米。该项目于今年6月底开盘，近半年迅速去库存化，已经超越了公司预定的目标。

　　除了为自己的企业选择办公楼的中小企业主外，一些具有特色产业的地区商会、企业家团体，“组团”前来选楼。其中包括经营多年，出口海外的家具制造之乡，以及纺织之乡的企业们。客户不仅来自长三角，还有来自其他距离较远的省份，希望在长三角落子，以享受物流、出口、供应链便捷的企业主们。他们往往集体下单，从而在未来的经营中保持合作的便捷。

　　目前抢先入驻龙湖虹桥天街的客户群较为多元，有的客户选择买下一整层，购买一到两个单元的客户也不在少数。龙湖虹桥天街开发的写字楼单元最小面积的在100平方米以下，其中主力面积段为150~200平方米，而整层面积可达到1400~2000平方米。

　　除了一些来自制造、商贸行业的中小企业客户入驻之外，龙湖虹桥天街最引人注目的是个人投资者。那些净值在一两千万的个人通过投资写字楼，获取租金及物业升值的回报。这在以“只租不售”为行业惯例的上海市场，并不多见。由于供应稀缺，投资者早早下单。

　　“有一位韩国明星已经定下在龙湖虹桥天街投资。”虹桥商务区内部人士告诉笔者，韩国艺人向来重视投资理财，近来韩剧在中国大热，韩国投资者看好中国市场。

　　高纬环球今年第三季度报告称，虹桥商圈的大部分甲级写字楼常年维持满租状态。陆家嘴和虹桥商圈的租金保持稳定上行，环比上季度分别上涨1.6%和2.8%。

　　热销为何？

　　虹桥商务区是上海市“十二五”重点规划区域，虹桥商务区管委会为上海市政府直派管理机构，上海市范围内享有如此政策的只有自贸区、陆家嘴和虹桥商务区。

　　上海市政府已斥资100亿建设虹桥商务区内的20个基础设施项目和功能性项目，国家会展中心由商务部和上海市政府共投资150亿进行建设，开发商投入的资金成本也不容小觑。从政府到民间，投入虹桥商务区的资金形成滚雪球的模式。

　　虹桥商务区分核心区一期以及核心区二期。其中龙湖虹桥天街因位于核心区一期最优的位置。龙湖虹桥天街是纯商办项目，并不与住宅“混搭”，而商业方面由龙湖开发购物中心配套。区内其他写字楼的的商业配套以写字楼底商为主。

　　“地段好、升值空间大、枢纽与会展中心的不可复制性和稀缺性。”一位虹桥商务区内部人士解释称。这就是为什么龙湖虹桥天街为什么在售价明显高出区内其他项目时，仍然引来大批投资者。

　　虹桥天街与其他紧靠高架或高铁轨道项目不同，所有产品均临河而建，且紧邻绿化带景观，为企业提供安静、舒适和绿色生态的办公环境。被公认为核心区内位置最好，环境最佳的稀缺沿河景观办公。

　　虹桥商务区核心区一期10个项目中，8个项目的开发商全部自持，龙湖虹桥天街的21万平方米商业也由龙湖全部自持。一些开发商看好这一区域内的投资价值，并不愿意马上出售。

　　名企相继入驻

　　目前世界上最大的综合交通枢纽已经在虹桥商务区附近落成，国家会展中心明年6月份将竣工，在今年年底时会投入试运转。

　　整个虹桥商务区核心区各大地产商会在2015年集中交付，其中包括瑞安的虹桥天地项目。罗氏公司已经确定将从市中心静安寺附近的会德丰广场搬迁至虹桥天地。阿里巴巴、台达、拜耳等知名企业也相继确定入驻。

　　据国际货币基金组织于2014年10月发布的经济展望，在中国经济向可持续增长模式转型的背景下，预计中国2014年全年经济增速为7.4%，2015年为7.1%。

　　在商业上，龙湖自持近20万平方米的商业，涵盖了从一线到大众化品牌的各类业态，再加上对面瑞安的10万平方米集中商业，已达到30万平方米这一形成核心商圈的面积指标。目前上海西部片区商业分布较散，且以中低端消费为主，嘉定、青浦、松江等均没有大型商业。依托嘉闵高架的通车，“龙湖—瑞安”商圈即将成为整个上海西区的商业核心，而人流的大量进入及区域知名度的飞速提升也包装了整个区域内物业的升值及收益。

　　瑞安方面透露，瑞安主席在2006年已经看中上海西边的发展。公司在2010年前后就拿下虹桥商务区项目，在年底就进行开发。与龙湖思路不同之处在于，瑞安坚持只租不售，投资者并不能购买瑞安的商办物业。目前，龙湖虹桥天街是虹桥商务区最贵的项目。

　　目前，整个虹桥商务区核心区只有虹桥天街和绿谷可售，其他项目均为自持租赁，而绿谷是2000平方米起整层销售，因此虹桥天街是核心区内唯一可以灵活满足各种面积需求的可散售办公。

　　高力国际今年第三季度报告称，在经济增速放缓的背景下，上海不同物业市场板块将呈现差异化表现。对商务园区物业市场而言，“尽管未来供应体量庞大，但平均租金将在项目品质提升的支撑下持续攀升，该板块投资需求亦将保持强劲。”

　　笔者从龙湖虹桥天街客户中了解到，一些中小企业主认为，目前上海市中心可够购买的商办物业价格过高，看不到上涨的空间，而虹桥商务区在2015年全面交付前，仍处在一个价值低估的阶段。对于在长三角地区兴办实业的企业来说，办公楼是必不可少的，在虹桥商务区办公，可以更有效率地与工厂、仓储联系往来，且固定资产的投资对企业来说风险更低。