降息后 卖房买股过于激进

　　货币政策逐步宽松 房市回暖 股市飙涨 专家称

　　“卖掉房子买股票。”近日，国泰君安首席经济学家林采宜的一个投资建议引起了市场的热议。降息后，经济学家们普遍预测货币政策将步入宽松，对股市和房市均形成利好。目前，房市回暖迹象明显，房价也蠢蠢欲涨；股市更是像站在风口的牛那样疯涨。

　　在金融风暴后的上一轮货币宽松中，投资房产的人不少收益翻了倍，而投资股市赚钱的人则不多。如今，不少已有首套住房又手握百万资金的市民开始犯愁了：这个时点，是买房好还是买股好？专家表示，降息后，卖掉房子去买股票过于激进。

　　专题文/广州日报记者陈海玲、潘彧

　　有调查显示，基金经理对未来三个月股票的持仓建议配比调升至逾四年新高，债券和现金建议配比则有所滑落。两年来央行首次降息，令基金经理对未来货币政策松动充满预期，进而对股市走强的信心更加坚定。不少国际投行预期，未来一年降息或降准的通道继续打开。

　　现状一：

　　基金经理股票建议配比升至新高

　　调查发现，基金经理对金融股的平均建议配比由上月的15.8%升至25%，并创下2009年7月以来的新高；电子技术和消费类股本月的建议配比分别为8.1%和18.3%，上月分别为10.6%和21.6%。

　　上海一位基金经理指出，本轮是由流动性推动的行情，在节奏上受到情绪的影响比较大。但在流动性大趋势没有发生转变时，当前大盘的升势还会继续。

　　现状二：看房客户数量增近五成

　　“11月22日~28日，经过满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比11月15日~21日的七天增加13%，成交均价微升1.2%。但是，这七天出来看房的客户数量比前面七天增加将近48%。”满堂红市场部高级经理周峰表示。记者从多个中介行分析数据了解到，由于受到银行首套房认定调整政策及央行降息等叠加因素影响，目前广州的二手楼市正在显著回暖中，客户看房积极性继续提升。“因为二手市场压抑得太久了，前10个月,二手楼市几乎是没有怎么降价的,郊区的降价只是局部的，这个周末入市的客户,都是前期的看房客户。”

　　购房者增加，放盘量反而减少。数据显示，近一周满堂红地产新增可售有效盘源的数量比前一周减少9%，周峰说：“部分业主已经开始惜售了。”而一手房的成交量还没有表现出明显的增长，除了降息后第一天成交量达到300套以上，其余时间日成交均在300套以下，相比起此前并未出现明显异动。

　　投资楼市PK投资股市

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　　2008年至今：楼市刺激力度在加大 上证指数翻倍

　　2008年以后，共有两轮经济政策放松，第一轮是2008年~2009年，第二轮则是2013年底至今。首轮经济政策的放松幅度巨大，当时贷款利率只有4.5%，而目前平均一年期贷款利率为7%。而上一轮放松周期里，还专门针对楼市出台了强大的刺激政策：取消限购，首贷利率可打七折。这导致了某些地区楼价翻倍。目前，房贷利率最低只能打九折，一线城市的限购政策依然未取消，房地产相关政策的支持力度远不及上一轮。与此同时，A股是从1600多点的最低位上涨至3200多点，翻了一倍。

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　　刺激政策：刺激A股上涨的资金非常多

　　为了增强证券市场融资功能，如今证券市场的改革和开放力度非常大，改革红利明显。沪港通目前总额为3000亿元，而这一额度将最快在明年增加，RQFII(人民币境外合格机构投资者)总额度达到7400亿元，QFII（境外合格机构投资者）的累计可投资额度也达到740亿美元。境外有大量的离岸人民币资金，其中在香港就有将近1万亿元，这些资金急找明确的投资渠道。

　　过去二十年，经济高速增长的同时，我国的M2平均增速超过20%，目前广义货币M2已高达120万亿元，M2占GDP的比重接近200%。

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　　红利：经济结构改造红利将体现在股市上

　　2008年名义上的“四万亿元”刺激方案实际上催生了过10万亿元的地方债务平台，光伏、钢铁、水泥、玻璃等传统行业产能严重被扩大最后导致产能过剩。而此轮刺激政策主要是集中在新能源、医疗、智能手机、购物等高新科技和服务业上，多层次资本市场建设将稳步推进，支撑新产业、新模式、新业态、新技术的创新发展，基于资本市场的并购重组将进一步演化，实现传统行业的突破和转型。此外，2015年混合所有制改革将掀起新浪潮，目前A股总市值超过30万亿元，如果这些资本增值10%以上，将撬动数万亿市值增长空间。瑞穗证券董事总经理沈建光表示：“当前对经济结构的改造和实现经济的可持续发展更有作用，而这也将在未来反映到股市上。”

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　　投资成本：楼市与股市交易成本比最高可达66倍

　　股市流动性远比楼市流动性要高，前者的交易成本只有千分之1.5到千分之2，而后者的交易成本是1.5%~10%，两者的差距最高可达66倍。

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　　市盈率：A股市盈率十几年来新低

　　根据上证所资料，2002年时沪市A股市盈率（PE）高达34，2007年10月这个数字达到顶峰的69.64，2008年10月金融风暴使得这个数字大跌至14，2009年在“四万亿元”的刺激下，A股PE反弹至29.47。目前，沪市A股市盈率仅仅为13.14，比金融风暴时还低。

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　　时机：适宜入手地产股

　　“股市与楼市叠加之处，即为地产股，政策底与市场底先后出现，地产股已经开启牛途。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，地产股将跑赢大市，现在适宜入手地产股。

　　投资提醒：

　　上市公司业绩未见明显改善

　　不过沈建光提醒此轮A股上涨是被流动性推动的，今年中国经济增速仍将下降，明年实体经济还将有很大挑战。当前还没看到上市公司的业绩有明显的改善。

　　此外，投资股市也有选股的技术和能力问题。“没有业绩支撑的股票可能会继续调整。”一位基金经理指出。比如，有一种声音认为，A股市场自股指期货推出后最近4~5年形成了一个畸形的结构。在这种结构之下，一旦新股民看到主板指数开始上涨而入市，很容易成为炮灰。

　　A股的畸形结构注定了若出现牛市也不可能是正常的牛市，只会有指数牛市。指数牛市注定了个股会剧烈分化，投资者万不可随意选股，可选最能拉指数的板块，如地产、煤炭、有色、钢铁，这些板块虽然也会涨，但不会是指数牛市的主流，最能拉升指数的只有金融板块。

　　可抄底一线楼市

　　中原地产数据显示，购房者中，自住需求已连续3个月录得下跌，环比上月下降2.9个百分点，而投资性质环比则上涨4.2个百分点，占总比例的7.6%。

　　从历史数据看，股市和楼市的基本是正相关的。过去十多年，不排除期间有部分时间出现短暂的背离，房地产销售变化与上证指数走势基本保持同向变化。

　　记者从国家统计局统计数据中发现，2008年以前，全国商品房销售平均价格基本处于缓慢攀升的态势，从2000年的2112元/平一直涨到2007年的3864元/平，直到2008年，才出现了环比1.8%的回调。然而，在2009年，商品房价格反弹，涨幅达到23.2%。2014年前10个月，全国商品房均价相比2008年已经上涨近七成。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示目前楼市去库存需时日，且中小城市活性弱，只能期待部分大城市房价涨，因此如果是有自住兼投资需求的，仍然可以抄底一线楼市。

　　投资经历

　　在银行工作多年、2007股市大跌前曾卖掉股票买房子、因在楼市和股市之间成功切换而赚得盘满钵满的资深投资者吴先生称，目前，楼市整体是供过于求的，虽然中心城市中心地段的优质楼盘不会有什么下跌的风险，有的还会上涨。但是郊区盘的风险还是存在的。

　　在投资股票方面，优质股票未来三年涨一倍并不难，但投资也须谨慎。

　　优质盘难跌价