房地产投资：外面的世界很精彩

　　美国纽约曼哈顿公园大道（ParkAvenue)，占地从49街到50街，矗立着一座42层高、被称之为“一切文明中心”的酒店——华尔道夫酒店。

　　距华尔道夫一公里之内有联合国总部、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心、中央车站、现代艺术馆……纽约的时代广场距此仅有1200米。包括英国女王、美国总统在内的多国政要都曾入驻华尔道夫，这也让其成为世界上最为著名的酒店之一。

　　10月6日，希尔顿酒店集团宣布，同意以19.5亿美元价格将纽约华尔道夫酒店售予中国安邦保险集团。据计算，该酒店每间客房成交单价高达130万美元，这一收购价格创下美国酒店行业最高成交纪录。根据双方协议，安邦拥有华尔道夫所有权，希尔顿集团在未来100年将继续经营酒店。

　　这还只是中国企业在全球房地产交易中的一笔。房地产咨询服务公司高纬环球提供的数据显示，2008年至2014年6月期间中国对外房地产投资增长了200多倍，投资总额在337亿美元左右。近期国际上备受关注的房地产大宗交易凸显了海外房地产市场上越来越多的中国投资者身影。

　　对于中国企业而言，海外房地产领域正成为其海外投资的选择之一。

　　为什么投资

　　“我们看到多种因素促使中国房地产对外投资兴盛。”高纬环球资本市场部华东区董事苏金茂表示，“中国国内房地产行业的宏观调控及市场降温，正促使许多投资者将注意力转移到发达国家。发达国家经济复苏的迹象和资产增值的前景昭示着更加富有吸引力的回报。中国积极推行的政策改革，人民币的升值，以及中国企业的国际化愿望进一步促进了资本外流。”

　　高纬环球发布的《中国的对外繁荣：中国在全球房地产业投资的兴起》白皮书分析称，经济反弹，人民币升值是促成中国企业海外投资的基础。

　　2007~2008年爆发的全球金融危机导致发达国家房地产大幅贬值。如今，随着发达国家经济出现复苏迹象，房地产价格也开始上涨。中国投资者已经注意到这种潜在的上涨趋势，并积极地重新配置资产组合，增加北美和欧洲的固定资产比重。人民币的升值也提升了中国投资者的购买力，使得更多的对外直接投资进入西方房地产市场。自2005年7月中国结束人民币紧盯美元的固定汇率体制以来，人民币相对美元大约升值了25%。这种长期的升值使得海外物业对中国买家而言更为便宜，因此也更具吸引力。

　　市场降温，流动性充足则成为刺激海外投资的行业因素。近年来，中国政府采取一系列行动为明显过热的住宅房地产市场降温。这些调控手段，加上2014年中国经济增长放缓，使住宅和商业地产开发的脚步放缓。限制措施、不动产价格的高企、商业地产的供大于求以及其他各种因素使得投资者认为：一些海外房地产市场——尤其是显示出经济复苏迹象的发达国家的房地产市场，具有比许多中国城市更大的增长潜力。

　　同时，资本向境外的加速流动也反映出理性的投资策略。在中国房地产繁荣时期获得大量财富的很多投资者现已过度依赖中国市场的表现而缺少对冲市场下滑风险的能力。中国投资者正在寻求多样化的资产基础，以确保稳定的收益，从而规避国内市场的风险。

　　此外，国内外的优惠政策也在推动国内资本流入国外市场。许多发达国家由于背负巨额债务，经济面临不确定性，正在积极寻求海外投资以帮助创造就业机会、降低失业率，从而拉动经济增长。与此同时，中国政府放宽了对资本外流的限制。政府鼓励的房地产相关对外投资领域包括建筑、基础设施、酒店以及在某些国家的建筑材料贸易。

　　谁在投资

　　据高纬环球北京研究部经理陆明透露，包括大型私营开发商、国有银行和保险公司、主权财富基金和高净值人群等在内的各种投资者纷纷涌入境外房地产市场。2008年至2014年6月，虽然国有企业和私营企业分别占此期间对外房地产投资总额的50%左右，但私营企业和个人投资者所占的交易数量更多。

　　高纬环球的分析表明，主权财富基金，包括中投公司(CIC)和国家外汇管理局(SAFE)附属投资机构等，历来在中国的对外投资中起着主导作用。2013年，中投公司明确表示将增大包括房地产在内的另类资产的比例。

　　此外，有着雄厚资产基础和良好融资渠道的大型房地产开发商也在海外房地产投资中表现活跃。例如，总部位于深圳的万科集团——中国最大的住宅开发商，通过与纽约的铁狮门合作进入了美国市场，在旧金山共同建造豪华公寓项目（这笔交易于2013年2月公布）。

　　在金融部门，大型国有金融机构是境外房地产投资的主力，尤其是国有银行和保险公司。2014年6月，中国最大的人寿保险公司之一中国人寿和卡塔尔主权财富基金的子公司卡塔尔控股公司，共同出资84亿元人民币（约14亿美元）收购了伦敦金丝雀码头的地标大楼10UpperBankStreet。2014年大型国有资产管理公司也加入了这场投资热潮。

　　2013年6月，包括SOHO中国CEO张欣及其家族在内的投资者共同收购了纽约通用汽车大厦40%的股权。这宗交易使富裕群体日益增长的海外投资成为焦点。

　　鉴于国内房地产市场的持续转变和由移民带来的房屋需求增加，高纬环球预计，个人对外房地产投资将稳定增长。

　　在哪投资

　　高纬环球资本市场部中国区董事李健表示：“中国投资者青睐亚洲、北美及欧洲的发达成熟市场。美国是首选目的地，然后是英国、中国香港、新加坡、澳大利亚、马来西亚、日本和巴西。”中国在美国的房地产投资主要集中于东西部沿海地区及五大湖地区所谓的“门户城市”。不过投资者越来越倾向于多样化的资产选择，并开始在全美国范围内投资。

　　英国是中国房地产投资者在欧洲的首选，仅伦敦就占中国对欧洲房地产投资总额的62.7%。全球金融危机爆发之后，欧盟领导人在欧盟以外寻求外商直接投资，以期创造就业机会，刺激经济复苏。在过去的几年中，欧洲房地产已成为受中国投资者欢迎的投资对象。“东南亚因其位置临近中国，且拥有庞大的华人社区而同样成为受欢迎的投资目的地。”李健补充表示，“在新加坡，中国投资商喜欢投资写字楼；而在马来西亚，土地开发更受青睐。由于临近新加坡，马来西亚依斯干达开发区被许多中国开发商认为具有巨大的增长潜力。”

　　苏金茂表示：“纽约、洛杉矶、旧金山、伦敦和悉尼仍将是中国在西方投资的首选之地。而随着中国资本越来越多地渗入，西雅图、达拉斯和墨尔本这些‘二线’城市也将变得更加重要。”