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房企忙着甩包袱市场意外“理性”

2014年10月20日 07:23 来源：国际金融报夏妍

柏可林摄

　　“救市”的步伐似乎越来越近。继全国41个限购城市正式取消或变相放松限购后，央行正式放松了“二套房贷”政策，让业界再次燃起国内房地产回暖的希望。那么，未来楼市是继续走向泡沫破裂的深渊，还是会在更强大的政策刺激下反转

　　国庆节前，央行正式释放“松贷”信号，这令黄金周期间的楼市表现备受关注。然而，一边是对楼市“回暖”美好期待，另一边的现实则是全国100个城市（新建）住宅环比上月下跌0.92%。

　　与此同时，9月库存再创近5年历史新高。根据上海易居房地产研究院最新发布的《9月份新建商品住宅库存报告》，截至9月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。

　　“房地产拿地捡钱的野蛮发展模式已经成为了过去。”正略咨询董事长陈睿在接受《国际金融报》记者采访时指出。

　　谈到目前的国内楼市现状，陈睿认为，“政策松绑”并不会让国内房价出现如之前那样的飞速增长，相反，各地楼市会进入一个调整期。

　　值得注意的是，由于房地产行业环境的日趋严峻，不少房地产企业陷入资金危机，甩掉“房地产包袱”成为越来越多公司的共同选择。据粗略统计，已有105家上市公司宣布退出房地产业务。

　　“用传统方式来运作房地产开发的难度已越来越大，中国房地产需要经历阵痛后的调整转型。”国内一家房地产公司相关负责人告诉记者，“靠政策松绑来救市是行不通的。”

　　从松绑到刺激

　　早在今年6月，国内楼市政策松绑的序幕就已拉开。

　　6月26日，呼和浩特发布限购松绑通知，居民购买商品住房（含二手住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。呼和浩特成为此轮全国首个正式发文确定放开限购的城市。

　　经记者梳理后发现，呼和浩特拉开第一轮救市序幕后，多个城市紧随其后，掀起一轮救市潮。目前，全国46个限购城市中，只有北京、上海、广州和深圳４个一线城市以及二线城市三亚仍在坚守限购。

　　时隔两个多月，以“限贷松绑”为主的救市政策出现。9月23日，青岛规定出售惟一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

　　9月30日，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。央行重申贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　历时4年多之后，限购政策已经从绝大多数城市消失。至今已有两轮“救市潮”，从政策性松绑到政策性刺激，各地“救市”尺度也越来越大。

　　在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，如果说第一轮救市的特征是政策性松绑，那么第二轮救市的特征是刺激。

　　“第二轮救市政策主要特征为各省级部门出台的地方救市细则，主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度，更侧重通过财政、税费补贴等形式对楼市进行刺激。”中原地产首席分析师张大伟指出。

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞则表示，国家进行楼市政策松绑主要是因为楼市承压明显，成交量明显下滑，房地产投资增速持续下降。

　　“加上宏观经济不景气，需要让房地产作出应有的贡献。在国庆前夕出台政策，七天假期可以让人们有足够的时间来消化政策，节日也转移了焦点和视线，不至于遭受舆论的巨大压力。”殷旭飞说。

　　也有媒体观点指出，现今取消限贷这关键一条，市场既有突兀之感，亦在意料之内。所谓“突兀”，在于此前大半年中，除北京、上海、广州、深圳四城市外，其他实行限购的城市，限购政策已陆续取消。随着此次限贷政策再作全覆盖式的取消，意味着实施已近４年的“双限”政策近乎于全面退市。

　　所谓“意料之内”，在于从此前挤牙膏式的取消限购，到这回一次性取消限贷，说明在拉动经济增长中权重很大的国内楼市，的确已经成为当下“稳增长”的一个明显拖累。

　　一位房地产专家指出，由于国内楼市低迷不但直接影响投资，影响各项税收，影响到相关产业链的发展，还因楼盘卖不动而波及到了地方政府“卖地财政”的年度盘子相应萎缩。从渐进式取消限购到一次性取消限贷，政策之大变，确实有无从掩饰的稳增长考虑隐含其中。

　　市场意外“理性”

　　楼市政策的松绑，让外界对国内房地产行业的走向极为关注。有观点认为，这是国内楼市开始回温的信号。只是，各地政策陆续松绑以来，房价的表现却不是那么乐观。

　　根据中国房地产指数研究院发布的9月百城价格指数，全国100个城市（新建）住宅环比上月下跌0.92%。这已经是今年连续5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。

　　具体来看，9月，住宅价格环比下跌的城市个数为79个，较上月增加5个。跌幅居前十的依次是桂林、菏泽、三亚、张家港、柳州、吉林、绍兴、常州、杭州、海口。其中，桂林以跌幅3%居首，柳州跌幅在2.1%至3%之间，南宁跌幅则为0.3%。

　　记者走访上海房地产市场时发现，央行“松贷”政策出台之后，房地产市场交易并没有预期中的火爆。

　　“国庆期间，我们楼盘已经开展了不少优惠促销活动，来看房的人很多，但真正买房的人却很少。”上海一家楼盘的售楼小姐小李对记者抱怨，“根本没有‘金九银十’的气氛。”

　　“从近期的交易量看来，政策松绑似乎对房地产市场没有造成太大的波动。”我爱我家上海门店的房地产经纪人小陈告诉记者。

　　不只是上海，各地的地产市场似乎都保持了意想不到的“理性”，这不免让人感到困惑。有专家认为，最根本的原因是，房地产市场依旧库存高企。

　　数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，同比分别增长39.6%、21.8%和21.1%。

　　“如此高的库存，靠松绑政策怎么可能一下解决掉呢？”国内房地产投资商李玲对记者坦言，如今国内的总体经济环境、货币信贷环境，都没有办法促进住宅的需求，需求无法上涨，库存就消耗不掉。

　　有房地产分析师指出，过去一段时间，无论是一线城市，还是二、三线城市都实行了不同程度的各种各样的限购，这样在一定程度上抑制了需求。“而在供给这方面，过去几年是房地产投资的爆发时期，各种投资盖楼，各种拿地，加上房地产投资建设周期比较长，比较难以快速调整，所以形成目前比较高的库存。”该分析师说。

　　“所以，想要房地产回暖，靠政策松绑显然是不行的。”陈睿对记者指出，“房地产市场的交易量靠的是市场，是供需关系，显然我们还处于平衡这样关系的调整阶段。”

　　房企急于甩包袱

　　值得一提的是，由于房地产行业环境的日趋严峻，让不少跨界捡钱、原本只想“分一杯羹”的外行企业陷入资金危机，房地产业务出现亏损，甩掉“房地产包袱”成为越来越多公司的共同选择。

　　就在今年8月底，重庆资本巨头隆鑫集团旗下隆鑫地产被曝多个项目陷入停工状态，或将转手重庆新城开发建设有限公司，全面退出地产业务。而此前的7月份，南京新百发布公告称，今后将集中精力突出主业，逐步退出房地产业务。

　　进入9月份以来，上海联合产权交易所挂牌的产权项目中，涉及房地产业的项目共计6项。其中包括光明食品集团旗下桐庐飘鹰置业有限公司51%股权、国家电网公司下属北京华中园房地产开发有限公司50%股权、中国电子信息产业集团有限公司下属潍坊科信房地产开发有限公司100%股权、上海中虹（集团）有限公司旗下镇江虹孚置业有限公司100%股权以及21929万元债权等。

　　“从我们的监测数据来看，从今年年初至今，房地产行业的规模股权交易确实有所增加，同比去年增加了至少两成，涉及资金超过百亿元。”北京产权交易所一位负责人在接受媒体采访时明确表示。

　　Wind资讯统计显示，在A股2000多家上市公司中，除了房地产与建筑业外，2005年至2012年，主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238 家，而到了2012年年报中，这一数值降到了133家。8年间，有105家，约44.1%的涉房上市企业选择了“脱离房地产”。

　　“这才刚刚开始，后续有可能还会增加。”张大伟预计，“之前房地产非主营业务的企业，进入房地产行业的数量太多了。现在黄金十年过去了，房地产暴利结束，对企业经营的要求越来越高，那些主营业务非房地产的企业精力也有限，可能会发现这个行业越来越难做，离开房地产行业会越来越多。”

　　张大伟分析，“从资金成本上来说，很多主营业务不错的企业目前都面临着一些资金问题，所以它们只能退出房地产行业，因为房地产行业转移资产相对来讲容易一些。另外一个原因就是跟房地产业整个利润的下滑有关系，现在房地产业的平均利润在下滑，特别是对于那些主营业务是房地产的企业来说，它们本身的利润率就是低于行业平均线的，在目前这种情况下，更面临着利润收缩的问题，所以只能‘弃房’。”

　　正如陈睿所说的那样，拿地捡钱的时代已经过去，靠野蛮粗暴圈地的房地产营销模式也显然走不通。“房地产行业优胜劣汰，肯定会导致一些企业离开这个市场。之前的中国房地产市场本身存在很多问题，鱼龙混杂，如今这正是一个自我净化的过程。”陈睿说。

　　海外资金难回流

　　对比国内房地产市场低迷，房企退市的“惨淡”情形，海外房地产投资却依旧热度不减。

　　近日，希尔顿集团以19.5亿美元将标志性的纽约华尔道夫酒店出售给一家神秘的中国保险公司。

　　“如今，中国企业投资海外房产的趋势已经进入了白热化的阶段。”国内一家房地产负责人告诉记者。

　　房地产服务公司高力国际的研究报告表明，中国内地对境外的房地产投资已经从2008年的不到7000万美元激增至2013年的160亿美元。

　　目前，中国投资者已成为纽约、伦敦和澳大利亚房地产的最大外国买主。根据标准普尔资本智商的数据，全球营收最高的10家上市房地产开发商中，有7家是中国内地企业。去年，中国最大住宅楼开发商万科的销售额达到204亿美元，是美国最大同类公司莱纳的将近３倍。

　　对中国买家来说，如此大规模投资海外房产背后的根本原因则是：国内房地产政策收紧和变化。此前政策的收紧让诸多投资者都将眼光放在了相对稳定且性价比极高的海外地产投资市场。

　　那么，国内楼市政策的松绑是否会让一些投资眼光逐步回到国内市场？

　　“海外投资不会因此回流。”殷旭飞表示，因为出海淘金的房企大多资金、规模水平高，看重国外市场，并想通过国外市场来分散国内市场风险，短期内不会改变既定的发展战略。

　　“准确地说，海外投资是一种趋势，而不能看作单纯的投资行为。”陈睿对记者分析，虽然房企出海投资有国内市场紧缩的原因，可是在房企已经适应了国外的投资模式、投资风险之后，短期内不会将投资目光放回国内。

　　伦敦房地产商Christian Fox在接受《国际金融报》记者采访时指出，中国不少“出海”企业的目标是摆脱近乎单一的营销模式，建立可持续的重收入轻资产的商业模式——比如购买一些增值较快的地产，这样对于中国地产企业的发展将有非常积极的作用。

　　不过，在Christian看来，达成目标的道路却令人担忧。因为完成任何此类全面转型都需要有时间、金钱和承担风险的意愿，中国楼市变化会让这些地产商们压力加剧。

　　“当然，在某些程度上，这也是中国房企开始走向成熟的表现。”Christian说。

　　求稳是当前目标

　　那么，国内楼市在政策松绑后，未来会有怎样的变动？

　　在殷旭飞看来，央行提出放松限贷政策，起到了提振楼市信心的作用，有望促使持币观望者积极入市购房，所谓买涨不买跌，追涨的气氛调动了起来，将极大利好楼市发展。

　　“各商业银行实际给出的信贷优惠利率将在很大程度上影响楼市复苏情况。”殷旭飞认为。

　　殷旭飞告诉记者，实际上，政策松绑后，一些二线城市房价明显开始回调和上涨。“国内房地产投资市场有望回暖，但短期内市场并不会体现得非常明显。因为不少投资者仍然在观望，动作较为保守，加上前期去库存化水平受限，短期内拿地积极性不高。”殷旭飞指出。

　　一位房地产专家认为，从现在直至2016年初，国内新宅潜在供应量将始终对房地产价格形成较为明显的抑制。“楼市反弹的实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现一两次定向或者全面的降低存款准备金率等政策，楼市恐会出现更大幅度反弹。”该专家指出。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则对媒体表示，出于购房者自身资金实力受限、银行自行把握贷款利率下限等因素，市场各方也不应过于乐观，对于楼市成交、“去库存”的实际效果，仍然有待市场观察。

　　“从我们监测的21个松绑城市来看，只有1个城市价格反弹。”戴德梁行广州公司总经理黎庆文说。

　　中国房地产协会市场委员会副秘书长、亿翰智库董事长陈啸天也对外表示，从短期来看，房价下行趋势仍未改变。11月至12月，住宅价格整体还会往下走。但从行业周期的角度来看，明年下半年房价可能出现上行。

　　也有评论员指出，“2010年至2015年是中国人口结构以及城镇化的拐点发生的密集期，劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成国内房地产在长周期上出现向下拐点。”

　　“在我看来，房价现在的发展趋势是稳定增长。‘求稳’是国家目前的目标，而房价的波动也不会依靠政策，关键还是要靠市场。”陈睿指出，“总而言之，政策的刺激是辅助的，未来如何还要看中国楼市和房企的自我调整。”陈睿说。

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