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家住上海浦东新区的李先生，因为孩子明年上小学，想要再买一套学区房，现在自住的一套房子是6年前买的，银行房贷已经还清。对于新买的学区房，到银行申请贷款时是按二套房还是首套房来执行？正当李先生感到困惑的时候，利好消息传来。
“十一”长假前，央行、银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（简称《通知》），明确表示对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购房仍按首套房执行。同时，房贷新政强调，家庭首套房的最低首付比例为30％，利率下限为基准利率的0.7倍。
相比较限购放松而言，限贷的放松一直被认为是促进房地产市场回暖的有效因素。从目前来看，央行及银监会放松限贷，对扭转市场预期起到了明显的积极作用。但是从银行的角度来说，真正能够实现低利率恐怕并不容易。
利率七折难实现
10月13日，央行上海分行召集18家银行召开新政执行的通气会。上海房贷新政关于首套房的认定有附加条件，较之前市场预期更为严格：新增的一套必须是上海普通住宅（总价内环以内330万元，内外环间200万元，外环以外160万元）。各银行都倾向于执行基准利率，至多九五折，并将公布细则。
根据人民银行和银监会调整后的房贷政策，目前多家银行已经出台了具体措施，并已经按照新的房贷政策开始执行。
近日，《国际金融报》记者走访了建设银行和工商银行在上海的网点。建设银行工作人员告诉记者，他们将执行人民银行出台的《通知》，但贷款利率会根据客户资质、贷款金额等多维度考虑，并预计具体细则将于近期出台。
据悉，建设银行是五大行中首家明确新政的银行。
工商银行方面，对于贷款购买首套自住房的家庭，最低首付款比例为30%。但工作人员坦言：“贷款利率达到基准利率七折优惠的可能性并不大。”
在杭州，《国际金融报》记者调查发现，部分银行房贷具体细则已经出台。其中，农业银行和工商银行的相关规定都包括：名下二套或以上住宅、无贷，现可认定为首套，首付只需三成，执行基准利率。
在浙江湖州工商银行某网点，记者询问该通知执行情况时，信贷部负责人告诉记者，他们并未接到上级实施细则的通知。
随后，记者从浙商银行了解到，该行已经公布最新个人住房贷款信贷政策。对于已结清购房贷款，再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，执行首套房贷款政策；名下房贷余额为零的家庭申请贷款购买别墅、排屋等也可享受首套房政策，首付比例不低于50%。
虽然在对首套房贷认定标准上有所“松绑”已成事实，但银行是否会进一步下调贷款利率是市场关心的重点。
实际上，基准利率七折优惠并非新提法，多年前商业银行在执行首套房贷时，就会给予符合一定条件的客户基准利率七折的优惠。
按《通知》规定，如果明确商业性个人住房贷款的利率下限是贷款基准利率的0.7倍，即打七折，按目前贷款基准利率6.55％计算，七折利率即为4.585％。
杭州农业银行某支行信贷经理告诉记者，鉴于现在商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，同时市场对房地产行业预期下行加剧，出于盈利考虑，即使有所谓的“七折利率优惠”，银行在实施过程中也很有可能会附加诸多苛刻的限制条件，以至于能符合要求者寥寥无几。
上海财经大学国际金融系主任奚君羊在接受《国际金融报》记者采访时表示，“近几年房地产市场调控从紧，加上利率市场化使商业银行资金成本上升，银行出于成本收益考虑，落实新政中所提到的七折利率优惠不太可能。”
“现在银行利率水平已经处在低位，银行利差小，如果执行七折优惠，意味着银行将面临‘入不敷出’的亏损境地。”他进一步指出，“此次央行政策更偏向于指导性意见，释放宽松信号以提高市场预期。”
除了收益率低，投入时间长也是银行不再青睐住房贷款的主要原因之一。
奚君羊对记者说，“房地产的贷款周期比较长，一般为10到30年。并且，个人住房商业贷款基准利率（5年以上）是6.55%，公积金贷款利率（5年以上）是4.5%，如果房贷再打折的话，对比现在的信托或者其他金融理财产品，银行的收益会减少更多。”
复旦大学经济学院副院长孙立坚也提出，大部分首套房贷客户获得的贷款价格更可能为基准利率。虽然当前地产融资政策放松有助于改善房地产企业业绩不佳的窘境，但在之前1.1倍基准利率水平下，银行发放房贷的意愿都不强，政策放松后房贷利率能降低到多少，以及银行放贷意愿能否出现明显上升还难以确定。
他认为，此次重提“利率七折优惠”并不是强制要求的文件，而可视为是从房贷政策放松以促进楼市稳定的导向性信号，以求实现房地产“软着陆”。
“未来房贷利率有优惠空间，但不会太大。”交通银行首席经济学家连平进一步分析，“应该期待这个利率会在现在的水平上有所下降，但九折到九五折这个区间可能性比较大一些。”
缘何放松房贷
2010年4月，国务院下发了如今被称为“国十条”的房地产调控文件。自此，房地产市场正式进入新一轮调控状态。
2011年初，为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，上海下达了相关实施意见的通知，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，遏制投资投机性购房。
通知规定，居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
但自今年9月起，随着各项宏观经济数据的陆续公布，市场预期经济走势不容乐观。
近日，国际货币基金组织将中国2014年GDP增长预估从7.6%下调至7.4%
奚君羊指出，目前，中国宏观经济存在下行压力，房贷新政的出台旨在防止房价下跌过多而引发局部区域经济危机。
“与此同时，对银行而言，房地产及建材、钢材等相关产业的贷款量极为可观。”他指出，“今年以来，房地产市场出现量价齐跌的情况，一旦房地产资金链断裂情况发生并且扩散，银行自身稳定性也会受到很大影响。”
奚君羊总结说，该政策有助于保持宏观经济增长相对稳定，促进经济结构调整、产业升级，稳住货币政策和增加银行资金流动性等多重效果。
孙立坚强调，当前政策取向是修正此前过紧政策，缓解经济下行风险，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调。
他认为，国际金融危机教训说明金融模式大大加大了风险管理，一旦失控就会酿成不可预知的后果，任何经营模式都必须和风险管控能力相适应。央行此次房贷新政，正是尝试在不影响经济发展的大前提下，以扶持消费引导房地产市场健康发展。
孙立坚分析称：“面对当前楼市调整期，央行通过政策指导在不放大银行杠杆的情况下，培育消费者对房地产的需求。”
“促进房地产的复苏要符合风险的因素，而不能因为追求成果而盲目刺激。因为通过放大杠杆率来达到规模，会形成泡沫，这样培育出来的市场是不健康的。”孙立坚进一步解释。
事实上，此前各地方政府已经陆续松绑限购政策，迄今为止，只剩下北京、上海、广州、深圳四大一线城市和三亚仍执行限购，但对市场的刺激作用并不太明显。
而且，与银行的“暧昧”态度不同，多个地方政府早已“摩拳擦掌”，正式发布了涉及松绑限贷政策的相关通知或公告。
早在今年8月1日，福建开始执行的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中便明确提出，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。且金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。
那么此次央行释放信号，放开限贷能否挽救疲弱的房地产市场？
孙立坚认为，本质上，放松限贷比放松限购“刺激更大”。因为至今仍希望在中国买房的必然是刚需，而刚需绝大部分需要依赖银行信贷进行支持，能直接全款买房的毕竟是少数。央行放松房贷政策是朝着“扶持市场需求”走出的正确一步。
但是，奚君羊提出，房贷利率偏低、息差吸引力不高仍是重要的限制银行投放房贷的障碍。在银行资金成本仍偏高的情况下，愿意主动执行房贷基准利率0.7倍的银行会很少。
虽然第三季度以来，不少银行由于信贷需求减弱，主动增加房贷投放并加快房贷审批，但从数据来看，居民按揭贷款在同比和环比上的改善并不明显。
孙立坚强调，此次松绑房贷，相对于对房地产市场产生的实质提振作用，释放出更多改善性和投资性住房需求信号，改变对房地产市场进一步下行的预期，起到“激励市场”的作用更重要。
“根据各地楼市供需情况和购房者对未来房价的预期不同，松绑限贷的刺激效果也会有所差别。但总体来看，刺激效果十分有限。”孙立坚说。
他分析认为，原因在于本轮房地产调整的根本因素是基本面走势和人口结构变化，更多表现为市场自身的调整，而不是由此前的限购引起的。
开发贷并无松动
此前楼市交易清淡，地方政府逐渐放开限购令，此时，进一步出台房贷新政，难免会引发各种猜想。不少媒体将此解读为央行对房地产市场的新一轮“救市”。
在孙立坚看来，将此新政看成“信号灯”更合适。
《通知》显示，将鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
住房抵押贷款支持证券是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。
孙立坚认为，这也是《通知》的亮点所在。
他对记者解释说，银行通过将贷款证券化有助于增加银行资金流动性，鼓励民间资本流入共同分享收益、分担风险。同时，可以解决开发商资金流问题，同时刺激开发商继续进行房地产的投资并加强营运能力，并最终实现良性循环。
“由于银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。”他进一步分析认为，“通过发行长期住房抵押贷款支持证券和专向金融债，可以缓解期限错配，降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，并最终使得房贷利率逐步从高点回落。”
此前，有传闻称，央行对商业银行的开发贷限额管理制度也已有松动，以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%。而现在，各大银行能够自由地调节开发贷总额。
实际上，《通知》并未具体涉及开发贷规模的政策。
央行只是称继续支持房地产开发企业的合理融资需求：银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。
多名银行人士也表示，发布《通知》以来，并未接到更多关于开发贷的新政。另外，并不存在所谓10%的红线，银行开发贷的余额占比远低于10%。交通银行首席经济学家连平表示：“其实各家银行开发贷规模占比都不一样，交行6%都不到，高一点的在8%左右。”
不过，就算央行制定的“开发贷限制令”有所松动，但商业银行在执行过程中采取了惜贷差别化政策。商业银行目前是支持一线城市和保障房开发贷，其他城市和领域要采取风险评估方式。
据记者从浙江湖州了解到的情况，由于库存大，风险高，二三四线城市的房产商要想获得贷款仍然比较难。台州银行某网点信贷部工作人员说：“并未收到关于‘开发贷限制令’的消息，而且就算消息属实并且有充足的贷款额度，很多银行也未必会发放开发贷。”
“此前因为资金链断裂等原因，开发商有的跳楼，有的破产，有的跑路，导致银行坏账率提升。而且今年个人金融条线贷款不良率也有所上升，所以出现了银行‘有钱不敢贷’的情况。”上述工作人员说。
延伸阅读
交行发布中国财富景气指数：
预期不动产投资意愿回升
近日，交通银行发布《不动产市场趋势与财富配置——交银中国财富景气指数》。报告显示，不动产投资意愿仍处于不景气区间，继续下滑但降幅已经有所收窄。
国家统计局公布数据显示，8月全国70个大中城市住宅均价已连续4个月环比下跌，跌幅继续扩大至1.15%，表明楼市仍处于调整周期，房价继续下行趋势。
这在交银调查小康家庭不动产投资意愿当中也有所体现。交银不动产投资意愿指数报95点，继续处于不景气区间。其中，小康家庭对当前的不动产投资指数已是连续第12个月下滑，但对未来入市意愿却录得今年以来首次回升。
交银分析指出，从持有不同房产套数家庭来看，预期不动产投资意愿的回升主要是受到了刚需家庭未来入市意愿增强的影响。具体来看，本期无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨了20个百分点，是拉动预期不动产投资意愿小幅回升的主要原因。
过往，有换房需求的改善型刚需受到“认房又认贷”和二套房首付60%以上等规定的掣肘。目前二套房的认定放宽在此轮政策调整中已有所涉及，一旦启动将有助于促进改善需求入市。
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