私募房地产基金转型应对新常态 _中国经济网—

　　业内人士表示，国内房地产基金依然属于回报非常高的品类。“中国创业投资和私募股权投资基金的同期平均年化回报率为19.3%，与此相比，我国房地产基金的回报目前还维持在一个高位。”清科集团副总裁符星华认为。

　　目前来看，房地产市场的调整似乎还在继续。不过，在行业发展的低潮与迷茫期，另一股力量却开始或者说依然保持着活跃的态势。在清科集团与全国房地产商会联合主办的“2014中国房地产基金高峰论坛”上，房地产PE人士的普遍看法是，在行业的变迁与转型中，房地产基金将发挥重要作用，也面临重大机遇。

　　地产业先行进入“新常态”

　　伴随着探讨的深入与共识的行成，新常态已经成为理解和阐述当下经济运行的最热门词汇之一。事实上，房地产行业也进入了自己的新常态。不过，在业内人士看来，地产业进入新常态的时间要远早于宏观经济。

　　德信资本董事长陈义枫认为，房地产进入新常态的分界点是在2011年，这其中至少有四个方面的特征。首先是房地产价格走势从快速上升转变为窄幅波动、缓慢上行，并且成为一个长周期的趋势。第二是房地产行业在盈利状况上从暴利行业走向正常利润率的行业。第三是从区域发展格局来看，行业从全国齐涨齐跌的“一盘棋”式转为区域分化加剧、不同区域苦乐不均的状态。最后是地产企业所处的生态环境，从全行业相对景气向竞争激烈、两极分化严重、加速整合转变。

　　“我们一切的业务思路围绕新常态的理解来展开。”陈义枫表示。事实上，感受并坦言这种行业变迁的远不止德信。上海五牛股权投资基金高级副总裁陈国华也同样认为，房地产行业爆发式的增长已经过去，未来会进入到一个相对平稳阶段，以小幅度地增长为特征。

　　不过，新常态并不意味着房地产业的无底深渊。复星地控资本市场部执行总经理李骋称，今年年底、明年，哪怕是后年，中国的房地产行业还会是中国国民经济增长最关键的核心，这个地位不会改变。其次，当前地产公司在投融资的方式方法上到了一个转型的点——从发达国家的历史演变来看，当前是到了这个点。此外，未来国内地产集团的资金来源方式将更加多元化，也将更多地与地产基金合作，房地产发展归根结底是资金的来源问题。

　　房地产PE持续大热

　　事实上，与地产业紧密相连的房地产基金并没有受到新常态先行来临的过多影响。

　　2013年仍然是房地产基金的大热之年。清科数据显示，2013年完成募集超过1300亿元人民币的房地产基金募集。与此同时，清科集团9月18日在上海发布的《2014年中国房地产基金白皮书》显示，上半年我国私募房地产基金完成近44亿美元的基金募集，完成40个项目的投资，投资金额达30亿美元。

　　而从退出渠道上看，2013至2014年上半年，整个私募房地产基金退出十分活跃，2014年上半年比2013年上半年同比增长更为明显。以2013年全年的数据来看，全年完成退出是64笔，远超过2012年的12笔。

　　在房地产基金的年化回报率方面，根据2012至2014年上半年持续跟踪情况，2014年上半年中国房地产基金基本上保持在1.34倍的回报倍数，内部收益率(IRR)保持在25%至27%的水平。

　　与此同时，私募房地产基金市场也呈现出一些典型特点。第一是在资金的募集方面，一些新的渠道和策略开始出现，更多低成本资金进入了市场；其次是资金来源更加广泛，险资、富有的个人以及大学的捐赠资金也参与其中；第三是专家管理方面，专业房地产管理机构越来越多，交易成本随之降低。此外，投资者进入房地产基金的股权交易更具流动性，机构间交易和二级市场已经建立了三个全国性的平台，交易的活跃度已经开始逐步提升。

　　“中国拥有每年高达4.4万亿美元资产管理的盘子，私募房地产基金作为其中非常重要的品类，无论对于中国房地产开发企业，对于房地产行业的机构投资人、个人投资人和企业投资人，还是对于中国资本市场在新的产品品类上的创新，都将起到非常重要的作用。”符星华称。

　　转型与创新仍是方向

　　新常态为房企与房地产基金的联合创造了契机。不过，随着二者联合的不断深入，不少问题也开始暴露出来。

　　“当开发商有特别好的项目的时候，他只愿意借钱，当他有不好的项目的时候，则更希望地产基金来做股权投资，风险大家一起扛。”凯思达资本高级副总裁全宇坦言，“天底下没有这样的美事。”

　　突围的方向之一是转向中小开发商。“房地产20强融资能力非常强，任何时间他只要融钱，银行都会排队找他。而且大的开发商自己目前也在组建自己的房地产基金，有的时候不一定需要我们。”陈国华表示，对于中小开发商，在拓展过程中把规模做上去，在房地产开发的每个环节当中，只要有一个没有连上，就会出现资金瓶颈，而资金瓶颈就是房地产基金的机会。

　　全国房地产投资FOF基金执行董事刘景昆的经验则是，一方面拓宽房地产投资领域，一方面多元化投资房地产投资方式。

　　“目前房地产投资主要集中在二级开发阶段，也就是拿到土地证之后，这个阶段大量的房地产基金在这个环节进入。但一个房地产开发的全产业链，是从土地整理到拿地，二级开发到并购等是一个全流程。”刘景昆表示，大多数的房地产基金是在二级开发的市场竞争，采用的方式大多采用土地抵押等方式。

　　这实际上是和银行、信托、资管进行激烈竞争——好的项目、大的项目基本上被银行、信托、资管做掉，房地产基金在这一环节几乎成了最后融资的渠道，从而造成投资风险和项目操作风险的不断累计。

　　“因此，我们在投资环节上，实际上是往两头拉伸，一头是在土地开发阶段，选择了城市发展基金的概念，和政府以及和一些大型开发商发起城市发展基金，解决一级土地开发以及部分二级的招商和产业导入的问题；另一头是在后端并购。”刘景昆称。

　　而在投资方式上，刘景昆也坦言，尽管目前土地抵押贷款的方式可以采用灵活的抵押贷款，但实际上大多数的金融工具在房地产基金这一环节没有引进来。

　　“下一步房地产基金的发展，是房地产基金的投行化过程。房地产基金逐步会和房地产金融混合在一起，以往房地产基金和房地产金融搭界比较少的情况会改变。”刘景昆表示，其已尝试将信托、资产灵活安排，同时将企业资产重组、行业并购，甚至包括上市公司的借壳等方式运用到房地产基金中去。