地产私募遭遇信誉危机 刚性兑付将告终结

　　基金子公司万家共赢旗下产品8亿资金被合作方挪用到另一基金子公司金元百利旗下产品账上，这引发业界对基金子公司资金监管能力的担忧。特别是目前房地产行业普遍使用基金池模式，从不同渠道融来的资金，最终的资金流向却并非只针对公司旗下某一项目。

　　公募基金资管项目的安全性尚且如此，私募基金的项目监管更受到业界关注。一方面，项目资金安全性受到质疑；另一方面，房地产市场正进入下行通道，那么，地产私募的募集能力是否受到影响？与过去几年“跑马圈地”式增长相比，今后地产私募的发展战略，又将有何变化？《每日经济新闻》对此展开调查。

　　万家共赢资产管理公司（以下简称万家共赢）旗下产品8亿资金被挪用事件，在房地产私募领域掀起了一场轩然大波。尽管上述8亿资金已经实现保全，没有造成重大损失，但本次事件再度引发业界对房地产私募资金监管能力的担忧。事件中的另一主角——“金元惠理·吾思基金城中村及棚改区改造1号专项资产管理计划”更因此成为今年上半年继财通资管计划到期无法兑付后，又一个资管计划无法正常兑付的案例。

　　进入2014年，有关房地产基金陷入兑付危机的消息此起彼伏。河北海沧资本等多家地产基金发生危机，国内最大的地产基金公司星浩资本也由于旗下一款名为“星光耀基金I期”的产品突然提出将预期收益率减半，令有限合伙人感到不满。此次万家共赢旗下产品资金被挪用，最主要的原因是投资位于云南省昆明市的旧城改造项目陷入资金黑洞。

　　《每日经济新闻》记者经过多方采访了解到，随着房地产市场进入下行通道，与过去几年“跑马圈地”式增长相比，今年房地产基金普遍采取谨慎扩张的战略，更加注重投资标的的流动性与安全度。

　　“这次万家共赢8亿挪用门事件只是一个信号，随着刚性兑付被打破，房地产基金行业也会面临一波洗牌，缺乏风险控制能力的基金公司将会被市场淘汰。”德信资本总裁助理刘聪告诉记者。

　　旧改项目成私募投资“禁区”/

　　据悉，此次遭挪用的基金子公司资管产品名为 “万家共赢景泰基金一号至四号专项资产管理计划”，该计划按照资产管理人与深圳景泰基金管理有限公司 （以下简称深圳景泰）签订的协议，投资于与中国银行(行情,问诊)云南分行有个人房贷业务合作关系的开发商的部分售房收益权，产品的性质相当于是给银行尚未发放的按揭贷款过桥。

　　今年6月20日左右，万家共赢发现其上述产品资金遭深圳景泰擅自挪用，其中5.9亿元进入了“吾思项目”的管理合伙人“深圳吾思十八期股权投资基金合伙企业”的账户上。

　　“吾思项目”是去年公募基金金元惠理的子公司金元百利与深圳吾思基金管理有限公司（以下简称吾思基金）合作设立的“金元惠理·吾思基金城中村及棚户区改造专项资产管理计划”。该项目共募集资金4.92亿元，第一期于2013年8月13日成立。投向云南丰华鸿业房地产开发有限公司（以下简称丰华鸿业）位于昆明市官渡区西部的宝华寺城中村改造项目。该项目为一级土地开发项目，占地1428亩，拆迁面积109.7万平米。丰华鸿业由昆明市政府平台公司和云南楚雄佳泰地产合资成立，佳泰地产占股70%。

　　此外，吾思基金是一家房地产股权投资基金，其实际控制人为李志刚。李志刚控制的深圳景泰又与万家共赢合作发行了“万家共赢景泰基金一号至四号专项资产管理计划”。目前李志刚以及丰华鸿业的实际控制人李锐锋已被公安控制，丰华鸿业项目被查封。

　　“旧城改造项目我们是不敢碰的，一不小心很可能会投到无底洞里面去”，一位房地产基金公司高管告诉《每日经济新闻》记者，类似上述案例的项目涉及一级土地开发，包含拆迁、土地平整和土地交易等环节，如果项目公司只是与政府达成协议，政府随时可能以违约或者资金链断裂等理由收回协议。

　　但更令人担忧的是，由于拆迁的不确定性非常大，万一遇上钉子户，本来一年的项目可能需要拖上两三年，需要不断地滚动募集资金来借新还旧，一旦融资跟不上，最终很可能会变成资金黑洞。

　　“据我了解，现在大多数房地产基金公司都不会投资旧城改造项目，在少数敢于投资的案例中，要么是项目公司股东方拥有强大的背景，自身流动性较有保障，要么是拆迁已经接近完成，项目即将发售能快速回笼资金的。”刘聪告诉记者。

　　地产基金行业面临大洗牌

　　新城控股高级副总裁欧阳捷注意到，随着房地产市场进入调整期，今年房地产基金的扩张速度较以往出现明显下滑，一方面是由于投资者本身更加谨慎，另一方面合适的投资标的也越来越少，房地产基金也从以往的积极态度逐渐变为谨慎。

　　“今年我们的募资速度相比以往要慢很多，比如说去年1个月就能募集到3个亿，今年只能募集到1.5个亿”，刘聪向《每日经济新闻》记者表示，万家共赢资金挪用事件虽然只是个例，但投资者对于房地产前景信心的转弱，以及兑付危机的爆发，将会进一步加大整个基金行业的募资难度，行业将面临一波大洗牌。

　　在刘聪看来，万家共赢资金挪用事件其实反映了两个问题，首先是在投资标的选择上，开发商与项目的流动性均存在巨大隐忧；其次，风险控制体系存在漏洞，监管公司没有起到应有的作用，内部人员出现道德风险导致资金被挪用，这恰恰是房地产基金行业目前存在的重要隐患之一。

　　“正因如此，在弱周期的情况下，地产基金对于交易对手的负债率、流动性有很高的要求，像我们德信资本投资的项目主要是在供求关系平衡地区的住宅项目，务求在1~2年内快速回笼资金，开发周期漫长的商业地产会非常谨慎，旧城改造基本不考虑。”刘聪表示。

　　一直以来，相较于牌照类金融机构，地产基金行业由于没有严格的准入门槛，目前市场可谓鱼龙混杂，逆周期恰恰是行业洗牌的机会，优秀的机构反而会脱颖而出。

　　“正是在市场不好的情况下，投资者对于收益目标会有更理性的要求，更注意安全性，并不会因此要求更高的收益回报”，刘聪认为，一系列的地产基金风险事件对整个行业是一次洗礼，基金管理者的品牌与口碑在价值链条中将占据更大的权重，最终促进行业的良性循环。对于投资者而言，在选择基金公司的时候，也应该更注重企业的存续时间是否足够长、业务规模是否足够大、过往有哪些退出案例、管理团队的理念和素质、核心操盘团队是否在金融市场久经考验等因素。