2013年5月，上海新华路一地块以46亿元的成交总价拍卖，成为名噪一时的总价“地王”。但如今15个月过去了，该地块仍未动工。而据媒体报道，这一地块的资金来源于房地产私募。近日《每日经济新闻》记者在现场实际走访发现，该项目仍然未开工。那么，项目背后的私募基金能否按时兑付？记者试图采访此前媒体报道所提及的私募基金管理方——黄金湾投资集团董事长申威，但后者回复称“不在国内，不知道情况”。
近年来，很多私募涉足房地产项目，如今楼市面临下行压力，一旦项目开工缓慢，或销售回款缓慢，随着退出时间越来越近，将给私募带来兑付压力。
昔日地王变“废品回收站”
2013年5月29日，上海市长宁区新华路街道71街坊地块出让，成交价格达到46亿元，刷新了当年的上海总价“地王”纪录。据测算，这一地块楼板价近3万元／平方米，溢价56.96%，出让文件显示地块为文体、商办用地。
值得一提的是，摘得这一地块的是名不见经传的北京福润天成房地产有限公司 （以下简称福润天成），当时福润天成成立还不到一年。北京市工商局网站显示，福润天成于2012年9月21日成立，注册资金1000万元。《每日经济新闻》记者了解到，该公司在北京、上海两地多次参与土地竞拍。
新成立的福润天成如此大手笔拍地，被认为幕后另有高人。有媒体曝出，福润天成的背后是黄金湾投资集团。黄金湾前身是北京华美地产，靠地产代理经纪起家，此后涉足地产开发与地产金融领域，作风凌厉，被认为是业内的“狼性团队”。但黄金湾近年来行事低调，刻意淡化项目公司的背景信息。
据媒体披露，黄金湾的运作模式是，向各方投资人募集较大规模的资金，成立一支私募基金，再设立一个项目公司对这一支私募进行打理，继而找到一家开发商合作，以雄厚的资金去拍地，并开展后续的开发等工作。形成“投资人－管理公司－开发商”三方合作的模式。
据了解，此类地产私募有固定的投资期限，对投资人有投资回报率的承诺。
今年8月底，距前述上海新华路“地王”拍出已经过了15个月，如今进展如何？《每日经济新闻》记者进行了实地探访。
这一地块地处上海长宁区核心地段，建筑密集、人流量大，地块被略显陈旧的围墙围住，朝北开出一扇门。走进这扇门，空旷的地块上杂草丛生，坑坑洼洼。地块上散落着废旧轮胎等杂物，没有任何建筑施工的迹象，地块外围也没有任何施工告示。
空地上建有一个用集装箱简易搭盖的废品回收站，零星有三轮车载废品进出。回收站的守门人员向记者表示，从没有听说这一地块要开工。
回望去年这一地块拍出时，条件可谓苛刻。上海市规土部门要求土地款一次付清，但地块的出让却要分批次进行。福润天成的夺地成功一方面显示出惊人的资金实力，同时暗藏了土地需要较长时间才能交付的时间风险。 记者登录上海市城乡建设和交通委员会网站，并未查到该项目的建设施工许可信息。随后，记者登录上海市规划和国土资源局网站，也未查到上述地块的规划施工建设许可证等文件。
记者就这一地块相关问题短信询问黄金湾投资集团董事长申威，他回复称“不在国内，不知道情况”。
地产私募面临退出难题
黄金湾投资集团在业内有一个称号，叫做“房地产投行”。集团官网信息显示，“在基金管理领域，我们是市场的先行者，掌握着领先的地产金融专业知识和交易模式。”
从官网信息不难看出，黄金湾的工作主要集中在资金募集阶段，项目的开发需要和开发商合作完成。黄金湾对开发商的要求是，二级开发资质以上，累计开发面积100万平方米以上、开发企业或者其股东资信好、可提供质押担保条件等。
据《21世纪经济报道》披露，有内部人士透露，黄金湾发起的富达股权基金为前述“地王”出资。富达基金介绍资料称，公司主要业务是推动房地产投资与开发，是为房地产行业提供股权合作、股权融资、股权并购等活动的融资渠道。
克而瑞研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，国内的房地产私募通常是“3+1”、“3+2”或“5+2”模式，即用3到5年投资，再经过1到2年退出。目前国内房地产私募的年回报率水平为12%~18%。以新华路“地王”为例，如果是“3+1”模式，需要在拿地后两年之内开工，才能按时退出。而上述项目2013年5月底拿地，2014年8月仍然未开工，不论是规土部门出让的问题，还是其他原因，留给“地王”的开工时间都只剩大半年。
薛建雄认为，黄金湾旗下公司销售能力很强，但新华路“地王”拿地价格较高，且目前市场处在下跌行情中，项目推进可能并非易事。
实际上，对于房地产私募来说，因为波及到期兑付的问题，时间成了一个很敏感的东西。
卫民不动产总经理蔡为民告诉《每日经济新闻》记者，今年下半年，房地产私募违约的情况会非常多。原因在于前期地价太高，而现阶段楼市下滑态势明显，一些私募可能不仅达不到承诺的收益率，连还本都成问题。
业内人士指出，前期拿到大量资金的地产公司，在资金投出去之前非常着急，这些资金随时都面临贬值的风险，有些企业不得不高价拿地，这在一定程度上可能会影响到私募基金投资人的收益。
蔡为民指出，有一些私募基金在募集一期完成后用于拿地，但并没有准备好进一步开发的资金，因此就需要继续募集第二期、第三期资金。在现阶段，市场出现转冷，各方面都对房地产看淡，私募基金后续的募集就成了问题。一旦进入这样的恶性循环，一期的资金就有“沦陷”的危险。
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