叶檀：银行成为房东 后果很严重

　　银行按揭贷款贷成房东，房地产作为最有保障的金融抵押品，正在发生信用裂缝。据《21世纪经济报道》披露，今年5、6月末，杭州、无锡等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。

　　没有证据显示房地产按揭贷款、抵押贷款“弃房”普遍蔓延，直到今日，房地产依然是风险较小、收益较高的贷款品种。但在房地产抵押品上出现了一道信用裂缝，如果房地产市场继续下行，这道裂缝将越来越宽，最终吞噬中国以房地产为支柱的抵押贷款市场。

　　经过压力测试的银行是审慎的，房地产抵押估值50%的放贷率，理论上可以承受房地产价格下跌50%，因此才有学者表示中国房地产即使大跌50%，风险也不会传导至银行。这些人现在应该到温州等地实地考察，才会明白大跌50%意味着崩盘，此时银行手中握有大量物业却无成交，相当于一文不值。银行成为房东，拥有账面资产却无现金可用，将被逼得走投无路。在A股上市的银行现在已进入再融资狂潮期，地方商业银行排队等待上市，如果银行成为最重要的房东，中国的A股市场与债券市场将随房地产市场一起崩盘。

　　不要对人性存有幻想，认为中国人爱房爱到会不顾一切偿还贷款获得房产，那是20年前刚需主导时代的事，投资者有自己的投资逻辑。既然国人可以为了躲避限购假离婚，当然也可以为了止损果断弃房。由于目前弃房者以投资者与抵押满足经营资金需求者居多，考虑的就是亏损与收益，止损是现实选择。

　　1997年亚洲金融风暴，香港地区银行安度房地产低迷周期，似乎香港人的道德在内地之上。1980年代中期开始至1997年亚洲金融风暴爆发前，香港的住宅、零售店铺及写字楼物业的售价指数，普遍上升，期间1994至1995年出现显著调整。银行与物业有关的贷款在1990年到1997年间，每年平均增长达到22％。1997年成交的物业中，一手房与二手房的数量大约为1比6，可见投资与改善住房，是当时的关键词。

　　1997年亚洲金融危机袭击香港，当年四季度，香港房地产泡沫破裂，零售店铺、住宅及写字楼物业价格大幅下调，分别下跌五成、六成及七成。未偿还贷款额超过抵押物市值的负资产住宅按揭贷款，在2003年6月底达到10.6万宗。2001年，香港著名中介机构中原地产统计，香港60万个负资产家庭的账面损失总额达到了6000亿港元。

　　奇怪的是，负翁与负资产没有危及香港银行业，虽有几家银行出现亏损，但银行业整体仍然盈利，也没有出现银行倒闭或要求政府提供财政援助的情况。羡慕香港“负翁”道德高尚，搞错了方向。素重信用的美国房地产泡沫崩盘，弃房者都不计其数，也有“负翁”房主遭到强行驱赶，何况中国香港？

　　历经数次房地产泡沫的香港金管局与各家银行，对房地产贷款风险秉持谨慎原则。上世纪80年代早期，香港银行提供按揭贷款金额为抵押财产评估价值的90%，1994年，金管局规定七成按揭，同时建议银行引进物业贷款占在港使用贷款四成的基准，建议银行物业贷款增长率每年为15％的参考基准，与名义本地生产总值增长率一致。从1999年3月起，香港按揭证券公司推出按揭担保计划，间接增加贷款金额至楼宇价值的85%，2004年7月，按揭公司受保的最高按揭成数为95%。可见，随着房地产市场回暖，香港市场风险偏好有所上升。

　　银行上调按揭利率降低市场热度。2011年11月香港各大银行集体上调按揭利率。2013年2月22日，香港特区政府推出上调楼宇印花税等措施严打楼市炒卖，包括规定200万港币以上房产交易所征收的印花税税率增加一倍。

　　即使政府、金融监管部门、银行注重风险控制，最终解决1997年香港楼市危机的，仍是房地产市场反弹，给政策调整提供了空间。数据显示，2003年负资产住宅按揭贷款宗数最高，到2007年12月基本已实现消除，2008年随着全球金融危机爆发又有所上升，截至2008年12月为10949宗，风险不大。香港的制度、经商环境、国际视野等优势，吸引了内地富裕人群鱼贯而至，为最终化解房地产危机奠定了基础。

　　香港房地产市场优势不再，内地房地产市场危机重重，此时保证平稳过渡留出改革空间最重要，以理论上的压力测试为证据过于乐观，一招不慎，满盘皆倒。