市场因素叠加土地财政 长沙、佛山松绑楼市限购

　　8月6日，佛山市委宣传部官方微信转发了一则消息：佛山从8月7日凌晨开始放开楼市限购，落实多日以来的松绑传闻。同日，长沙市住建委向媒体表示，长沙已正式解除楼市限购令，似回应此前一周当地行业协会因库存高、楼盘停工等而要求取消限购的呼吁。

　　取消限购，已成为“救市”趋势。据《每日经济新闻》记者粗略统计，在46个限购城市中，仍未松绑的仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、郑州、台州、哈尔滨、西宁、三亚这9个城市，其余35个限购城市均已调整已执行了3年的限购政策。

　　业内人士普遍认为，这一轮调整既有市场因素，又有土地财政因素，而后者或是地方政府松绑楼市限购令的主因。

　　调整效果需从三方面衡量

　　7月份长沙连现楼盘停工情况，7月30日，长沙市房地产开发协会、长沙市房地产业协会、长沙市房地产开发研究中心正式发布《2014年上半年长沙市房地产开发形势分析报告》，建议长沙取消限购。”

　　楼盘停工是一个信号。在世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟看来，这个信号意味着在市场前期过热情况下，问题逐渐积累对市场产生影响后，政府往往会适度调整。

　　陈仲伟表示，因为过度建设导致供大于求，开发商以高价拿地而购买端出现变化后，当地中小房企的资金链就很容易断裂，尤其今年上半年银行对房企放贷普遍偏紧，这更使中小房企面临融资难、融资成本高的困境。

　　从年中的数据来看，最近长沙楼市库存量高企也是个问题，“据我所知，今年初长沙的住宅去化压力并不大，在18个月安全线以内，但是到年中压力陡增，一下就超标了。”陈仲伟称，这或许是房企放出的量太多而销售不好所致。

　　不过，陈仲伟对限购政策调整效果持观望态度。在他看来，衡量原限购城市在松绑政策后的获益程度，要从三方面考虑：一是区域重要性，长沙作为华中枢纽性城市之一，在这一点占优；二是当地对改善型住房的需求，他认为在这一点长沙远弱于珠三角等地带的城市；三是前期价格调整情况，同杭州等地相比，长沙房市虽然短期略有跌幅，但长期来看处于上涨的状态，故前期价格似未调整到位。

　　中原地产市场研究部总监张大伟对《每日经济新闻》记者表示，限购松绑后短期内可能交易量会增加，但有很大部分是调整前就有意向的，放松限购并不产生多少影响。张大伟建议，资金链吃紧的房企应尽快以价换量。

　　佛山户籍居民2套后限购

　　8月7日起，佛山市正式放松限购。公开信息显示，佛山对本地户籍居民的限购政策从“家庭”调整为“个人”，同时不再要求非佛山户籍居民的纳税证明或社会保险缴纳证明。现佛山户籍居民个人拥有2套住房后实行限购，非佛山户籍居民在佛山未拥有住房的，凭身份证可在佛山购买一套住房。

　　虽然佛山市官方还未明文表示“放弃”限购，但这一新政对佛山购房者而言似已不构成束缚。《佛山市住房建设规划 （2011-2015）》称，2012年佛山市城镇居民人均住房建筑面积为38.80平方米。佛山户籍居民可拥有的住房数量被放宽至2套后，允许购买的住房数量将远高于现有人均住房数量。

　　佛山的限购政策始于2011年3月18日。据该市住建局官网称，在出台该政策半年后，佛山住房均价从当年3月份的8756.13元/平方米高位回落至9月的8237.08元/平方米，最大降幅达6%。

　　当时出台限购政策时，佛山官方表示，当地房地产市场的特点是，由于毗邻广州，受与广州中心城区房价价差的吸引，大量非本市户籍人员通过补缴社保或个人所得税在佛山市购房，为佛山市调控房价工作造成困扰。所以，佛山“严格控制非本市户籍的投资投机需求，加强对非本市户籍购房家庭购房的资格审核，对补缴个人所得税以及社会保险的非本市户籍人员，在购房时不予认可”。

　　对于此次放松限购，《每日经济新闻》记者致电佛山市住建局相关负责人，均被婉拒采访，对方告诉记者可以查看通稿中松绑限购的六条理由。

　　在这六条理由中，分别提及了根据十八届三中全会、住建部、省住建厅的相关条文指导，在市场去化能力下降情况下，考虑到以“家庭”为限购对象不利于方便群众，原政策妨碍了外来经商或务工人员的住房选择，给大批非本市户籍人员造成工作地与居住地分离的不便，也不利于佛山市高明和三水等西部地区承接产业和人口转移等。

　　对于多数此前限购的城市松绑政策，陈仲伟称，市场因素只是此轮松绑限购的原因之一，更深层次的原因还在于土地出让金下降，房市下行、信贷收缩等种种原因使得房企资金吃紧，不愿意拿地。

　　此前，同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，2013年佛山土地出让金约为646亿元，一般预算财政收入约为438亿元，土地财政依赖度是147.5%，在限购城市中排第二。

　　张大伟更是直言，此轮调整根本原因在于土地财政。