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市场因素叠加土地财政 长沙、佛山松绑楼市限购

2014年08月08日 07:06    来源: 每经网-每日经济新闻    

  8月6日,佛山市委宣传部官方微信转发了一则消息:佛山从8月7日凌晨开始放开楼市限购,落实多日以来的松绑传闻。同日,长沙市住建委向媒体表示,长沙已正式解除楼市限购令,似回应此前一周当地行业协会因库存高、楼盘停工等而要求取消限购的呼吁。

  取消限购,已成为“救市”趋势。据《每日经济新闻》记者粗略统计,在46个限购城市中,仍未松绑的仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、郑州、台州、哈尔滨、西宁、三亚这9个城市,其余35个限购城市均已调整已执行了3年的限购政策。

  业内人士普遍认为,这一轮调整既有市场因素,又有土地财政因素,而后者或是地方政府松绑楼市限购令的主因。

  调整效果需从三方面衡量

  7月份长沙连现楼盘停工情况,7月30日,长沙市房地产开发协会、长沙市房地产业协会、长沙市房地产开发研究中心正式发布《2014年上半年长沙市房地产开发形势分析报告》,建议长沙取消限购。”

  楼盘停工是一个信号。在世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟看来,这个信号意味着在市场前期过热情况下,问题逐渐积累对市场产生影响后,政府往往会适度调整。

  陈仲伟表示,因为过度建设导致供大于求,开发商以高价拿地而购买端出现变化后,当地中小房企的资金链就很容易断裂,尤其今年上半年银行对房企放贷普遍偏紧,这更使中小房企面临融资难、融资成本高的困境。

  从年中的数据来看,最近长沙楼市库存量高企也是个问题,“据我所知,今年初长沙的住宅去化压力并不大,在18个月安全线以内,但是到年中压力陡增,一下就超标了。”陈仲伟称,这或许是房企放出的量太多而销售不好所致。

  不过,陈仲伟对限购政策调整效果持观望态度。在他看来,衡量原限购城市在松绑政策后的获益程度,要从三方面考虑:一是区域重要性,长沙作为华中枢纽性城市之一,在这一点占优;二是当地对改善型住房的需求,他认为在这一点长沙远弱于珠三角等地带的城市;三是前期价格调整情况,同杭州等地相比,长沙房市虽然短期略有跌幅,但长期来看处于上涨的状态,故前期价格似未调整到位。

  中原地产市场研究部总监张大伟对《每日经济新闻》记者表示,限购松绑后短期内可能交易量会增加,但有很大部分是调整前就有意向的,放松限购并不产生多少影响。张大伟建议,资金链吃紧的房企应尽快以价换量。

  佛山户籍居民2套后限购

  8月7日起,佛山市正式放松限购。公开信息显示,佛山对本地户籍居民的限购政策从“家庭”调整为“个人”,同时不再要求非佛山户籍居民的纳税证明或社会保险缴纳证明。现佛山户籍居民个人拥有2套住房后实行限购,非佛山户籍居民在佛山未拥有住房的,凭身份证可在佛山购买一套住房。

  虽然佛山市官方还未明文表示“放弃”限购,但这一新政对佛山购房者而言似已不构成束缚。《佛山市住房建设规划 (2011-2015)》称,2012年佛山市城镇居民人均住房建筑面积为38.80平方米。佛山户籍居民可拥有的住房数量被放宽至2套后,允许购买的住房数量将远高于现有人均住房数量。

  佛山的限购政策始于2011年3月18日。据该市住建局官网称,在出台该政策半年后,佛山住房均价从当年3月份的8756.13元/平方米高位回落至9月的8237.08元/平方米,最大降幅达6%。

  当时出台限购政策时,佛山官方表示,当地房地产市场的特点是,由于毗邻广州,受与广州中心城区房价价差的吸引,大量非本市户籍人员通过补缴社保或个人所得税在佛山市购房,为佛山市调控房价工作造成困扰。所以,佛山“严格控制非本市户籍的投资投机需求,加强对非本市户籍购房家庭购房的资格审核,对补缴个人所得税以及社会保险的非本市户籍人员,在购房时不予认可”。

  对于此次放松限购,《每日经济新闻》记者致电佛山市住建局相关负责人,均被婉拒采访,对方告诉记者可以查看通稿中松绑限购的六条理由。

  在这六条理由中,分别提及了根据十八届三中全会、住建部、省住建厅的相关条文指导,在市场去化能力下降情况下,考虑到以“家庭”为限购对象不利于方便群众,原政策妨碍了外来经商或务工人员的住房选择,给大批非本市户籍人员造成工作地与居住地分离的不便,也不利于佛山市高明和三水等西部地区承接产业和人口转移等。

  对于多数此前限购的城市松绑政策,陈仲伟称,市场因素只是此轮松绑限购的原因之一,更深层次的原因还在于土地出让金下降,房市下行、信贷收缩等种种原因使得房企资金吃紧,不愿意拿地。

  此前,同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示,2013年佛山土地出让金约为646亿元,一般预算财政收入约为438亿元,土地财政依赖度是147.5%,在限购城市中排第二。

  张大伟更是直言,此轮调整根本原因在于土地财政。


(责任编辑: 马欣 )

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