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严跃进:消化库存须四类市场主体通力协作

2014年07月25日 07:21    来源: 每经网-每日经济新闻    

  住建部部长陈政高最近对房地产政策的完善提出了落实意见,其中第一条就是要千方百计地消化库存。从今年市场行情看,高库存已经对房企、地方政府和城市产生了较大压力,不仅堵塞了楼市经济的资金流通管道,而且也恶化了楼市投资的环境。如何千方百计消化库存,让库存回归合理的水平,已成为今年下半年楼市的关注焦点和关键任务。

  要消化库存,自然需要研究高库存的压力是如何产生的。库存犹如蓄水区,其蓄水规模受注水量和出水量两个变量的影响。当楼盘预售的规模加大而购房者并不买账时,供求关系的失衡程度就会加大,进而使得库存的“大坝”面临决堤的危机。而站在驱动力的角度看,资本、土地和人口是最为核心的三大要素。各个高库存城市的背后,相应的影响因素和驱动力是不同的。如温州和呼和浩特等城市投机资本过重,而天津、杭州等城市土地出让规模过大、南宁、铜陵等城市人口导出速度过快。对于不同城市的库存去化自然需要对症下药,以对冲此类驱动力为策略。

  把握库存的内涵与外延,将利好库存的去化。从狭义角度看,库存是指取得预售许可证但未实现顺利签约的住宅项目。换言之,加快产品的签约速度是消化库存的有效策略。但从统计学意义上看,也需要剔除无效的住宅库存。如2012年3月北京就对库存量进行过调查、统计和核销,进而实现了库存量的下滑。从广义角度看,很多已成交的楼盘也有空置浪费的现象,这也是另一类需要关注的库存。实现此类库存的去化,一要打击炒房等投机行为,二要加快产业导入,鼓励购房者安居乐业。

  高库存具有空间结构的特征。传统观点认为,三、四线城市库存压力最大,是典型的“鬼城”和“空城”。因此,缓解此类城市的库存压力,需要和旧村改造、宅基地置换、农业人口市民化等要素相联系。而最新的一种观点也认为,即便是北京、上海这样的重点城市也有高库存的压力,如天津武清、上海临港新区等。此类城市的库存压力主要来源于郊区,未来需要借助棚户区改造等措施,加快市区人口的郊区转移速度。

  加快库存的去化,单靠单一的市场主体并不能完成,而是需要依赖四类市场主体的通力协作:地方政府、金融机构、房企和购房者。只有多股力量一起努力,去库存的任务才可以有效完成。

  地方政府的库存去化战略需将长短周期相结合。从短期看,应鼓励相关机构制定救市措施,引导购房者积极入市,进而实现部分压抑的购房需求得到释放。典型的例子为济南。7月10日济南在口头上提出了对限购政策的松绑,7月中旬市场行情的复苏速度就很快,效果还是比较明显。从中期看,应鼓励一些有改善型需求、有支付能力的购房者入市,而无关中高端物业的分类。同时,可以适当回购部分商品住宅,进而充当棚户区改造的安置房。从长期看,产业转移是最优策略,只有产业转移到高库存地区,相应的市场去化效应才会明显。

  金融机构在近期若提供 “金融救济”,以政治的视角和觉悟提供信贷方面的刺激,将在短期内提振市场成交量,进而加快库存的去化。今年上半年商业银行在刚需购房的信贷支持力度上明显不够,导致购房者的入市有心无力。6月末广义货币M2供应量同比增幅为14.7%,增幅比5月末有所上升。随着央行流动性的释放、商业银行存贷比率的调整,购房者入市的门槛显然会降低。库存能够在金融“润滑油”的作用下得到快速周转。

  房企是最为关切库存去化的主体,因为高库存已经压迫了房企的战略扩张能力和盈利水平,进而威胁到了房企的资金安全。目前来看,房企若要在短期内加快库存的去化,最有效手段自然是营销力度加大和营销手段创新。从营销力度看,制造营销节点、充分利用开盘当日的营销时机,是提高认购转化率的有效手段。而从营销策略角度看,利用新媒体等工具来扭转购房者的观望情绪,是一种成本低、见效快的手段。如7月份以来,部分房企推出了微信购房季活动,客户会因为微信红包这样的优惠而积极选购楼盘。

  购房者是消化库存的最终力量,因此需要转变过去“懒”的入市情绪,提高对市场的信心。过去很多符合购买条件的购房者会选择等待观望,是因为希望房价能够继续下跌。但实际上,目前楼市降温只是一个短暂的过程,部分城市在第四季度将出现一个房价的反弹。所以,购房者如果观望时间超过6个月,那么观望成本会很高,而且容易错失最佳的购房时机。科学的做法是,如果中意了某楼盘,则应该积极行动起来,主动捕获各类降价优惠。如果购房者能够以刚需而非投机的心态来对待置业,那么入市的脚步势必有理由加快。

  本质上讲,消化库存的目标就是要把僵硬的库存转变为灵活的流动性。那么,千方百计消化库存,什么时候可以终结这样一项任务?或者说评判去库存战略是否正确,应该具备什么样的标准?从城市来看,一、二线城市的库存去化周期低于12个月、三、四线城市低于16个月,就应该认为库存量处于一个合理的水平。而从企业的角度看,大型房企的项目开发周期低于12个月,中小型房企低于16个月,就可以认为企业内部的库存水平处于一个均衡的位置。而从购房者的角度看,如果能够享有一个经济和行政成本更低、效率更高的库存去化环境,那么这样的成交水平自然也和均衡的库存水平相匹配。(作者严跃进,为上海易居房地产研究院研究员)


(责任编辑: 马欣 )

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