杨科伟 余仁花：楼市政策调整能否让成交量企稳回升

　　◎杨科伟 余仁花

　　日前，新任住房与城乡建设部部长陈政高，召开了其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。会上陈政高对2014年下半年房地产政策完善提了三点落实意见：1、千方百计地消化库存；2、进一步加强房地产结构调整；3、完善房地产项目周边配套设施。

　　今年以来，一边是成交持续低迷，一边是项目供应不减，使得市场库存不断积压，供过于求的形势异常严峻。

　　从CRIC数据看，到6月底，28个典型城市中，12个城市的新建商品住宅库存消化周期超过12个月的警戒线，房地产市场整体风险不容乐观；从国家统计局数据看，过往3年全国房地产开发企业土地购置面积约11.55亿平方米，部分二线城市，如重庆、昆明、青岛及武汉等仅2013年土地成交面积就全线超过3000万平方米。过往3年房屋新开工面积约56.86亿平方米，其中商品住宅新开工面积累计达42.26亿平方米。截至6月末，全国商品房待售面积达54428万平方米，同比上涨24.54%。接下来半年及未来两三年内，将有大批量的商品房入市，商品房供求失衡的压力更是“雪上加霜”。

　　如果坐视房地产市场风险扩大和延续，将影响企业资金回笼，从而将风险传导至土地市场和金融市场，甚至房地产整个上下游产业，进而影响整个宏观经济走势。为此房地产市场的稳定，对今年确保GDP增速保持在7.5%左右具有重要意义。

　　去库存，有两手政策可以并行，一手为促“销”；一手为限产、减产。促“销”可以通过调整限购、税收等政策刺激，而限产、减产就不是宏观整体面的政策可以解决，必须深入了解各地“产供结构”。

　　目前，库存压力较大的城市，特别是部分二、三线城市，存在供给结构严重不平衡的问题。首先，一些城市高库存来源于区域供求不平衡，主要是城市新区；其次，一些城市主要是产品结构不平衡；再次，一些城市存在物业类型供求严重失衡。

　　因地制宜，根据各城市供给结构特点，对症下药，或控制土地出让节奏，或合理控制土地出让、开工的区域布局，或控制土地出让产品类型结构，才能从根源上解决问题。

　　今年下半年“去库存”的基调已定，而如何“去”法，则很难不引发我们的联想。

　　3月份全国“两会”已确立楼市“分类调控”的基本方针，6月份住建部再次明确楼市调控的地方主导权基调；部分城市也开始试探性地调整房地产调控政策，在克而瑞研究中心对现行楼市限购政策执行的现状进行了详尽深入的调研后发现：一，明文取消或调整限购的城市仅有南宁、呼和浩特、济南等3个城市，占比7%；二，无明文但放松执行的有：天津、宁波、福州、衢州、南昌、成都、厦门、乌鲁木齐等8个城市，占比17%。三，传言放松但实际并未放松执行的城市有6个，占比13%。四，八成城市未调整限购政策，目前在46个限购城市中有35个城市无变化，占到76%。

　　随着“去库存”基调确立，预计未来两个月库存压力较大的城市，“限购”松绑步伐将会大幅加快，多数二、三线城市放松或取消限购可以期待。比如近期武汉、苏州已经明确部分调整限购政策。除此之外，我们预计，差别化实施税收优惠、购房补贴、公积金贷款等信贷支持的利好政策同样可期。特别是对于库存压力大，风险高的二、三线城市，如宁波、青岛、沈阳、福州、常州等政策调整空间和调整力度有可能更大。

　　然而，政策调整是不是能带动成交量的企稳回升？我们认为仍有待观察。当前市场成交萎靡，更多是由于供应量过快，有效需求被提前透支，及房价过高等市场内生因素所致。另一方面，调整结构更是一项长期工作，不可能对市场成交起到“立竿见影”的促进作用。

　　（作者杨科伟为CRIC研究中心市场研究经理、余仁花为研究员）