华夏幸福产城模式双刃剑 过于依赖住宅销售

　　今年1-6月，华夏幸福实现业绩较快增长，但其过于依赖住宅销售的盈利结构也存在一定风险。

　　7月1日，CRIC研究中心公布的《2014 年上半年中国房地产企业销售TOP50》排行榜显示，华夏幸福基业(600340.SH，下称“华夏幸福”)实现销售额200亿元，同比增长26%。

　　“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”，这是华夏幸福产业新城的核心业务模式。在接受《企业观察报》记者采访时，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，目前很多地方政府愿意让华夏幸福进入当地进行开发，主要是看中了其城市运营商角色。“华夏幸福基业以县域经济运作最为擅长，此举可加快城市郊区地块的开发，符合未来人口导入的规律。”

　　但也有观点认为，就盈利模式来看，在华夏幸福的产业新城业务销售额中，园区开发业务的结算回款占比并不高，而产业园区配套住宅的签约销售额一度占到七八成左右。“环北京的地产项目确实可承载一部分置业需求，但住宅项目受调控影响较大且具有周期性波动，抗风险能力较差。”

　　确立“园区+地产”模式

　　华夏幸福创立于1998年，2011年在A股上市。公司以产业新城为核心产品，旗下拥有两大业务，分别是工业园区开发和房地产项目开发。

　　截至目前，华夏幸福投资运营的产业新城主要布局于环渤海和长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江、湖北等地，辐射全国近20个区域。

　　华夏幸福的产业新城业务始于与北京毗邻的河北固安县。在与当地政府的合作中，华夏幸福开创了产业新城开发的“固安样板”。其核心是，前期开发运营工业园区，之后带动房地产开发建设。

　　回溯华夏幸福的产业新城模式，还得从2002年说开去。

　　当年6月，固安工业园区成立，华夏幸福进入该园区的投资运营领域。其采取的方式是，与地方政府签订排他性委托开发协议，通过基础设施建设、土地整理、招商引资服务、园区综合服务和厂房建设租赁等获取收益。

　　至此，华夏幸福基业正式开启了“园区+地产”的产业新城开发模式。

　　一位长期关注华夏幸福的分析人士表示，“园区+地产”模式除了能够确保低成本获取土地外，还可以参与到城市综合体、酒店和教育医疗等多个业态的物业开发经营之中。

　　2013年年报显示，华夏幸福产业新城业务销售额共计311.86亿元。其中，园区开发业务结算回款75.77亿元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元。

　　“目前很多地方政府愿意让华夏幸福基业进入当地进行开发，主要是看中了其城市运营商角色。”严跃进介绍说，华夏幸福以县域经济运作为最擅长，此举可加快城市郊区地块的开发，其招商定位围绕一些富有生命力的产业，因此符合未来的人口导入规律。”

　　同时，华夏幸福基业在产业运作中，对于供应商的协调能力优于当地政府。因为其在多个产业园运作的实践中，已经与此类新兴技术企业有了战略合作，所以商务谈判成本不高。对于地方政府来说，自然愿意让其来做供应商的集成者。

　　但也有业内人士提醒，对于产业新城模式的推进，需要与产业政策和市场的调整、地方政府偏好、当地市民可接受程度等变量相联系。这也是目前以产业为手段的城市运营商必须关注的要点。如果忽视此类关系，那么产业新城的投资回报则不会如目前一样诱人。“比如说，地方政府换届后往往对产业的偏好会有变化，进而影响产业的税收、金融等方面的优惠措施等。”

　　盈利结构的风险

　　有了“固安样板”的历练，华夏幸福正在把这种平台化的产业新城模式复制到北京及环上海区域。

　　今年5月26日，华夏幸福发布公告称，将以北京市房山区张坊镇行政区划内的整体开发各事项与北京房山区政府进行合作。

　　国信证券房地产行业分析师区瑞明认为，张坊产业新城是华夏幸福在北京市行政辖区内开拓的第一个产业新城，这标志着其产业新城业务在一线城市拓展取得突破。

　　5月28日，华夏幸福旗下的浙江嘉善产业新城开工奠基，包括香港第一线有限公司、上海渠新电子商务有限公司等龙头企业在内的一批电子商务企业举行了落户嘉善的签约仪式。

　　华夏幸福方面表示，公司看中了来自上海自贸区的产业外溢机会，为嘉善产业新城量身定制了产业规划。

　　记者梳理发现，华夏幸福自固安起步后，逐渐开始进行全国战略布局。2012年，公司新拓展了5个园区，分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安;2013年，新拓展了4个园区进行产业新城开发，分别位于环上海区域的嘉善与环北京区域的霸州、永清、香河。

　　对于未来的产业新城布局，华夏幸福一位内部人士透露，公司已确定了“加速聚焦大北京，加速做大环上海”的增长策略。

　　同时，华夏幸福近期也在积极补充土地储备。6月24日-7月1日，华夏幸福连发3则公告称，公司分别在江苏镇江、河北大厂、河北怀来竞得9宗地块，拿地金额合计4.7亿元。华夏幸福方面称，买地可进一步提升公司未来的经营业绩，保障公司的房地产开发业务实现可持续发展。

　　但对于产业新城模式的盈利结构，也有业内人士表示担忧。

　　年报数据显示，2012年，在华夏幸福175.07亿元的产业新城业务销售额中，园区开发业务结算回款仅为30.16亿元，而产业园区配套住宅签约销售额高达144.91亿元，占比为83%;2013年，华夏幸福产业新城业务销售额共计311.86亿元。其中，园区开发业务结算回款75.77亿元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元，占比为75%。

　　“从华夏幸福的盈利模式来看，其最大的盈利点来自产业园区配套的大量住宅。”该业内人士表示，在目前的市场调整期，如果住宅项目出现较大的销售压力，那么公司的经营性现金流将难免受到影响。

　　严跃进则认为，华夏幸福的盈利结构与产业孵化周期有关。“住宅产业的周期比较短，容易产生现金流。而产业运作则需要比较长的时间，前期的投入相对高。因此才会出现这样的盈利结构。而随着时间的积累，园区开发业务的收入会逐渐增多，甚至超过住宅项目的销售额。”

　　前述华夏幸福内部人士称，公司的盈利结构在最近一两年可能出现变化，即园区开发收入占比将逐渐达到50%左右。