说透以房养老：房子抵押金融机构 每月获养老金

　　核心提示

　　7月1日起，北京、上海、广州、武汉四个城市开展住房反向抵押养老保险试点，将标志着“以房养老”真正落地。

　　随着 “银发时代”的到来，辛苦了一辈子的老人如何安度晚年越来越被社会所关注。目前，我国养老模式主要有家庭养老、社区养老、机构养老等。随着独生子女“4+2+1”模式的普及，在子女经济和时间等现实条件的重重压力下，养儿防老变得愈发艰难。在全民讨论和质疑声中，“压力山大”的以房养老试点正式开闸。

　　“以房养老”这个说法，很多人都听说过，并且听了很多年。可事实上，这以前只是纸上谈兵，压根没有搬到现实中。说来说去，“以房养老”其实就是将自己的房子抵押给金融机构，老人每月获得养老金。

　　不过，记者采访了解到，目前保险公司还处于“研究”论证状态，并未有相应的保险产品获批面世。

　　什么是保险版“以房养老”

　　那么，这个既是新面孔又是老面孔的“以房养老”究竟是何许产品呢？合众人寿青岛分公司相关负责人赵军解释说，这也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

　　根据保监会6月23日发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，凡是60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人均可参与投保，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。参保条件是投保人群必须满60周岁，并且拥有房屋完全独立产权。投保人犹豫期不少于30天。

　　幸福人寿或申报

　　截至上周末，据消息披露，幸福人寿已经向保监会上报了以房养老的方案，目前正在等待监管部门审批。据初步了解，幸福人寿很可能是第一家上报方案的险企。记者联系幸福人寿相关客服人员，该人员表示总公司产品研发情况还待进一步确定。

　　记者从业内获悉，此前有7家保险公司参与了保监会关于以房养老的前期讨论，包括幸福人寿、合众人寿、泰康人寿、太平洋人寿、平安人寿、中美大都会人寿、中宏人寿等，但是在保监会6月23日正式发布该《指导意见》前并没有保险公司上报正式的试点方案。

　　6月30日，媒体报道称幸福人寿已经向保监会递交以房养老的试点方案，目前正在等待保监会批复。前期参与讨论的多家保险公司对“以房养老”的试点仍处在研究论证的阶段。记者采访多家保险公司发现，试点开局并不十分理想。前期参与保监会征求意见的太平洋保险、合众人寿保险等几家公司均未申报以房养老产品。

　　其中，合众人寿对参与以房养老也表现得比较积极，预计将于下半年递交方案。平安养老称，因监管的指导意见刚刚发布，平安养老目前尚无相关产品，也尚未申请，但已着手积极研究。

　　保监会对于参与试点的险企也提出具体要求，如申请试点资格的保险公司要求开业满5年，注册资本不少于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%，同时还要求保险公司具备精算技术、专业法律人员以及具有房地产物业管理人员等。

　　“目前商业保险公司总共有7700个在售产品，其中养老保险产品仅60余个，老年人意外伤害保险产品20个，长期护理产品98个。"以房养老"只是为老年人提供多种养老收入资金来源的一个探索，只是养老保险一个很小的方面。”新华人寿青岛分公司相关负责人张小鹰表示。

　　“以房养老”怎么算账

　　手中有100万市值的房子该如何以房养老？那和手中有500万市值的房子养老方式有何不同呢？对此，岛城保险业内人士表示，由于以房养老产品并未面世，产品设计上还不好预估，具体还要看产品。不过，市值高的房子显然可以获得更多金额的养老金。

　　“作为一款金融产品，"以房养老"适合具有高房价城市、高潜质房屋和高素质"三高"特征的老人，无子女老人和"失独老人"则是最合适的购买群体。从国际经验看，不只是养老金，保险公司还可能为投保人提供实物型的养老服务。”太平洋人寿青岛分公司市场部经理苏屹表示。

　　如果房价上涨，房屋增值怎么办？根据指导意见，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。

　　如果房价下跌了怎么办？业内人士指出，保险公司要承担这个风险，对于专业的投资运行机构—保险公司而言，可以通过资金的运作、再保险等形式化解或是降低这一风险。

　　当然，这一商业保险新事物还面临着房屋70年产权到期后怎么办这一重大问题。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，保险公司很可能会无利可图，甚至亏本。

　　“房价波动也在一定程度上影响了银行与保险公司的积极性。欧美的房价相对平稳，而在中国的房价在不断波动中，以房养老涉及的周期可能超过20年，保险公司不能分享房屋增值收益，却须承担老人离世当年房价下跌的风险，房价未来走势不明朗是大多保险公司对以房养老反应并不积极的根本原因。”新华人寿相关负责人张小鹰分析说。

　　保险产品对接养老社区

　　眼下，“以房养老”的落地似乎保险公司表现相对谨慎。而此前，在养老新模式的探索上，各家保险公司还是相当给力的。

　　自2007年开始，泰康人寿已经深入考察和研究发达国家的养老服务产业，提出在中国建设养老社区的设想；2009年，泰康人寿作为保险行业第一个养老社区投资试点正式获得保监会批准；2012年6月，泰康人寿历时数年打造的创新养老商业模式正式落地，在业内率先推出将“虚拟”的金融养老保险产品与“实体”的养老社区服务相结合的创新模式。

　　作为保险业最早投资养老社区的几家保险公司之一，去年合众人寿在武汉投资的养老社区已经投入了运营。该养老社区位于武汉市后官湖风景区，启动区占地245亩，建筑面积18万平方米，拥有2005套房及4000张床位。“这是保单+实物的方式，保险公司不要老人的房子，只是购买我们的产品，可以是20年或者是30年，到老了可以选择入住我们的养老新社区，享受舒适的养老生活。”合众人寿青岛分公司相关负责人赵军介绍说。

　　据了解，自2009年保险资金被允许涉足不动产投资，养老养生项目被纳入政策鼓励范围内，目前，泰康人寿、新华保险、合众人寿、中国太保、中国人寿、中国平安、中国人保等多家保险公司，都开始涉足养老社区、养老养生、医疗卫生产业。

　　“将养老社区的实物（房子）与传统的养老保险产品对接，用房子的租住权替换传统养老保险产品的现金收益，打破了传统保险产品虚拟预期收益保障的模式，向现实的抵御通胀的保值增值保障的形式转变，实现了用现在的投入，锁定未来养老成本的设想。”张小鹰表示。

　　在采访中记者获悉，保险业内普遍预计，如果能将以房养老与养老社区相结合起来，对于延长保险产业链具有重大意义，也可能成为未来产品的开发方向。

　　青岛暂未试点“以房养老”

　　老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物，其业务流程复杂，期限较长，涉及领域广。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险。因此，保监会设立了两年的试点期，并决定在个别城市开展试点工作。

　　“其中北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。”太平洋人寿高级副总经理王京涛表示，“青岛目前还不具备试点能力。刚开始采用试点方式，是因为受传统养儿防老的观念左右，很多老年人不愿意抵押房产养老。更何况在一线城市，高企的房价很可能是大半辈子的劳动所得，在家庭资产中占主要比例，子女常常也会持反对态度。”