“以房养老”看上去很美。对保险公司来说，在产品到期后，通过出售房屋，不仅能收回成本，还能获得合理的投资回报。但是，“以房养老”要在中国落地，观念上、技术上、产权上、法律信用环境上、房屋证券化流转上，一直存在着难以克服的障碍。
国家之所以力推“以房养老”，其真正目的在于挖掘住房的养老功能，这个出发点是正确的。社会保障越不完善，住房替代社会保障的功能就越突出。发展中国家，政府提供的社会保障一般不够，靠房子来养老是普遍现象。我国传统的养老模式——居家养老和“养儿防老、房产传儿”，体现的就是住房的养老功能。
自古以来，我国老百姓热衷于买房置业，目前城镇居民80%的财产是房产，之所以出现这种倾向，一个非常重要的原因就在于社会保障不健全，老百姓未来在教育、医疗和养老等方面的支出不确定性很大，买房就变相等于抵御未来的不确定性。2012年发布的《中国家庭金融调查报告》显示，房产占我国家庭总资产的70%，而美国只有30%。在我国社会保障存在历史欠账、社保 “空账”还没有补足的情况下，不管大家承不承认，住房在未来必然还会主动或被动地承载社会保障功能，特别是养老保障的功能。
因此，“以房养老”只是住房养老功能的一种体现形式、自主选择的形式，这种产品在我国只适用于部分老龄化人群，特别是“空巢”老人、“三无老人”和子女无力照顾的老人。在子女及老人同意、老人又拥有独立产权住房、且急需医疗护理而经济困难的情况下，“以房养老”是一种可行的选择。
尽管“以房养老”在我国不服水土、只适用于少数人群，但这并不能否认住房的养老功能，恰恰是住房的养老功能挖掘得还不够。从古到今，我国90%以上的老百姓都选择居家养老的模式，对自己长期居住和生活的环境有一种难以割舍的依恋，这事实上是住房养老功能的体现。因此，对大多数老年人来说，顺应中国老年人传统的养老习俗，以住房和居住社区为载体，围绕居家来设计养老政策是一种可行的、能为最大部分老年人群接受的养老选择。
居家养老的核心是，以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠。因此，围绕居家来设计养老政策，就是将养老服务体系植入到老人长期居住的房屋和社区环境中，包括养老的软硬件设施。
就硬件而言，应该将养老院、老年公寓、养老社区、老年大学等养老机构中的硬件设施有选择地在老年人居住的社区中配置，包括两个内容，一是无障碍化的居住生活物理环境、老年人休闲娱乐活动的设施和场所、老年人日常身体检查、护理和一般治疗的社康中心；二是社康对接的外部医疗机构，主要适用于老年人后期疾病治疗和康复等。
目前，绝大多数存量住宅社区没有配置养老设施，即便配置了，也不齐全。我们看到的更为普遍的现象是，由于年久失修和无人管理，为数不多的养老设施也成了摆设，或者变相转为盈利性的场所，典型的就是社区的会所。广大社区之所以在养老设施的配置上存在这些问题，本质上也是住房公共配套缺失造成的，这让住房的养老功能大打折扣。过去10多年楼市快速发展过程中，开发商和购房者过分追求房价上涨收益，没有多少人在乎公共配套，公共服务配套大多名不副实，而成本大、回收期长的老年设施配置更是被遗忘。
养老硬件设施缺失是一回事，养老“软服务”的问题更严重。目前，绝大多数开发商均将物业管理当作成本部门来看待，承诺的物业管理服务内容往往货不对板，业主与物业管理部门之间的冲突到处都在上演，更换物业管理的小区也不在少数，但效果也不见得多好。
2013年发布的 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）中，明确提出“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。”《意见》主要任务的条款中，首先提到的就是加强社区服务设施建设，并对新社区建设标准和老社区改造标准提出明确要求。但是，这一点并没有被充分重视，反而是养老地产和“以房养老”借着《意见》的宣传被过分地炒作，这是本末倒置。可行的养老，还得挖掘住房的养老功能，最关键的是做实住房养老公共服务体系建设。（作者为深圳市房地产研究中心研究员）
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