当前，我国60岁以上老年人口超过2亿，不知不觉中，老龄化的“银色浪潮”已经袭来。作为一种补充性的养老选择，“以房养老”在欧美等国家发展比较成熟。但“舶来”我国，公众对于“以房养老”并没有抱以太高热情。

　　此前的试点未取得好的效果，普遍是因为申请者较少，直接导致不得不停办业务。要防范新一轮“以房养老”探索重蹈覆辙，就必须弄清楚这一养老方式的困局所在。

　　算不明白的“帐”

　　保险版收益不如收租？

　　有调查显示，近九成网友认为“以房养老”荒唐，仅一成网友认为其有合理之处，多数人认为“无法接受，不确定因素很多且不靠谱”。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，住房反向抵押养老保险的适用面非常窄。大部分老人会将房产遗留给子女；即使是孤寡老人，如果有房产，可选择养老办法也很多，比如出租城市房产、或者是卖掉城市房产，到农村、郊区居住，都比保险获得的收益高很多。“以北京为例，如果在城区有一套房产，平均售价在300万左右，如果将其出售，购买5年期国债，年收益就可以到16.23万元”。

　　抵押房产如何估值？

　　此次试点的四个城市，应该房价都远不止40万元，也就是说老人可以获得贷款相对高一些。可问题也随之而来了，房屋估值究竟如何计算，按照政府的最低指导价还是最高指导价？只考虑房屋地理位置和房龄吗？显然，这种房屋估值计算要比购买二手房时所需要的房屋估值计算复杂的多，房子拆迁搬迁如何计算等问题都需要考虑在内。这其中，还有一个问题，那就是考虑所谓的房地产泡沫吗？这些城市虽然房价相对较高，但同样，高昂的生活成本也是生活在这座城市的老人所必须承担的。迈不过去的“坎”

　　国人“房情结”难解

　　舆论中一种质疑非常悲怆：凭什么年轻时拼死拼活还房贷，好不容易到老了，还得把房子抵押出去来养老？

　　这种质疑击中了“以房养老”的道德软肋，实际上，正是因为正常的社会养老保险可能难以支持养老费用，才会出现“以房养老”这种办法的。而这背后，又隐藏着养老双轨制、养老资金管理以及人口政策等诸多背景。住房是中国人一个普遍的心结，只有住在自己的房子里，很多人才会感到踏实。这种心结是有历史传统的，它也是住房价格飙升的基础之一。

　　“70年产权”的先天不足

　　除此之外，导致保险版“以房养老”先天不足的最大障碍便是我国房屋的产权只有70年。“若将住房反向抵押养老保险推行，一旦所有权归属问题不解决，保险公司将会顾虑重重，因为前期将养老金支付了，后期再因处置住房不当引来纠纷将得不偿失。”中央财经大学保险学院院长郝演苏表示，“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业，需要管理层实施顶层设计、统筹规划，否则恐“雷声大雨点小”，难有实质进展。