严跃进：金融杠杆应聚焦居住福利改善

　　“以房养老”政策终于迎来试点。该政策的实施，市场认可程度并没有预期高。既然是试点，就没有必要对此类政策吹毛求疵。当前需要思考的是，此类政策终极目标是什么？从“保险”、“反向抵押”、“老年人住房”等字眼就能看出，这其实就是关于“用金融杠杆改善居住福利”的问题。

　　居住福利是什么？联合国《经济、社会、文化权利国际公约》认为，“……人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。”居住福利的第一层面就是拥有足够的住房空间。而第二层面就是能够在居住空间中 “不断改进生活条件”。真正的居住福利，应该是从“居者有其屋”跳跃到“住有所居”层面，进而步入“居者有幸福感”的层面。

　　过去中国是如何解决此类居住福利的？很显然，主要工具是财政杠杆手段。在计划经济时代的住房分配体系中，国家承担了住房的投资、建设、分配等所有义务。此类模式下，老百姓的住房支出非常少，幸福指数比较高。这种住房福利改善计划，在1998年退出市场，为商品房制度取代。根本原因是国家财政对住房福利改善的扶持没有可持续性，甚至要以征收高额税负为前提。

　　在商品房时代，金融杠杆取代了财政杠杆模式。金融杠杆在改善住房问题、增进居住福利上发挥了积极作用，但此类方式也存在各类问题和矛盾。

　　按揭贷款的方式进入老百姓购房市场，对于老百姓快速实现住房梦有直接作用。此类金融制度的优势在于，能极大地改善购房者的财务支出状况，大大降低当前的支付压力。不过此类模式依然需要以首付为前提，对于很多购房者来说还是一笔很大开销。不仅如此，类似“房奴”的词语也揭示了此类制度的弊端。

　　住房公积金制度下，工作单位和购房者一起缴纳住房公积金，一定程度上缓和了购房者按揭贷款的压力。在公积金水池里，此类资金能真正流向住房困难户手中。但现实中，此类制度并没有完全发挥作用，部分群体用住房公积金买了多套住房，而部分住房困难户却在公积金使用方面屡屡碰壁。

　　这两类模式是典型的金融手段改善居住福利的例子，虽然有瑕疵，但也确实解决了很多人的住房问题。其作用方向是从“无房”到“有房”，相应的金融机构主要是商业银行和住房公积金管理中心。

　　“以房养老”制度推行之后，倒按揭的理念开始进入该市场，相应的金融机构则为保险公司。通过将住房做抵押，进而换取相应资金且充当养老金的功能。合同终止，此类房产归属保险公司。这样一种模式，方向是从“有房”到“无房”，最大优势就是将不动产转变为流动性资产，并且能够在当期实现变现。这个是过去很多金融杠杆所不能发挥的效应。

　　金融杠杆就是要改变传统救济方式，实现细水长流的资产变现状况，进而增进居住福利。从变现的角度看，该制度确实做到了。但从“居者有幸福感”的层面看，该制度的实施，依然难以解决“福利断供”的问题。

　　代际补偿的效应依然存在。“但存方寸地，留与子孙耕”的传统观念根深蒂固。尽管从老年人的角度看，居住福利有所增加，但某种程度上却损害了后续子孙继承房产的福利。所以站在传统观念看，老年人自然不敢挥霍房产价值的贴现金额。

　　此类模式虽然提供了稳固的、持续的养老收入，但如果老年人遇到各类疾病、或在情感上需要精神慰藉，那么可能就缺乏各类保障。这显然不是此类金融杠杆所能涉及的领域。相反，传统模式下，虽然鳏寡孤独，但至少可以有一套住房能让此类群体心中稍许踏实些。

　　金融杠杆若要真正增进居住福利，至少需要具备三个条件。不过，在今天看来，这三个条件依然有很多不确定性因素。未来制度的推行中需要密切关注此类因素。

　　第一是金融机构的稳健运行。包括保险公司在内的金融机构稳健运行，是此类制度推进的最基本前提。如果保险公司都倒闭了，那么所谓的承诺和服务就无法兑现，进而使得此类制度面临昙花一现的尴尬。

　　第二是具备扎实的定价能力。金融杠杆触碰房地产资产，本身就需要对房产进行价值评估。过去房产持续看涨，很多保险公司有信心从事此类金融创新，但今年以来整个市场比较低迷，在这个节点推出政策，自然会担心房产估值遇冷。

　　第三是该制度需具备可持续性或可调整的余地。如果缺乏可持续性，那么容易对居住者的住房福利改善产生干扰。试想，如果以房养老试点没几年就戛然而止，那么此类居住者的养老计划势必被打乱。即便此类制度确实有调整的需要，那么也应该具备调整的余地。

　　真正的金融杠杆，应该是能够为居住者注入各类高福利：有合适的住房、无过高的财务压力、有高度的居家幸福感，也即体现为“少有所养，老有所依”的特征。如果市场抵触或厌恶此类杠杆，那么就说明其在改善居住福利上还不到位、还不贴心，也即需要进行杠杆策略的改进。未来随着经济条件的改善、金融创新工具的增加、人们既有观念的变革，金融杠杆将愈发聚焦“居住福利”这样一个关键词，并体现真正的价值。（作者为上海易居房地产研究院研究员）