央行力挺保民生 商行房贷难放松

　　投资风向标

　　今年以来，房贷紧张的情况愈演愈烈。上周，央行和银监会相继针对房地产贷款召开会议。其中，央行要求各家银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，再次掀起市场对房贷关注焦点。

　　虽然各家银行在央行政策出台后纷纷积极表态，称将调整信贷规划，积极支持首套房贷款需求。然而，南方日报记者在政策出台前后均走访了广州市内的多家银行网点，发现实际操作中，不少银行贷款额度依然紧张，首套房贷至少上浮5%的利率水平，相比央行窗口指导前也无任何变化。

　　○监管

　　左手挺刚需 右手防风险

　　今年以来，随着房价下跌，一些城市出现了居民购房贷款审批缓慢、银行迟迟不放款的现象，首套房贷已很少有利率优惠，且利率水平明显上浮，高于基准利率5个点以上已成为十分普遍的现象，首套房贷利率优惠政策已经名存实亡。不少贷款人等银行放款一等就是半年之长，甚至由于久久不能放款而面临被迫违约的情况。

　　“融360”金融搜索平台发布的4月份房贷分析报告显示，在对全国23个热点城市进行的调查中，4月全国最低房贷利率提升至9折，个别银行最高上浮40%。目前仅有9个城市还存在利率优惠，有16个城市出现停贷现象。

　　针对这一情况，上周央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率。

　　央行副行长刘士余在会上表示，对于目前暴露出来的压单放款难等问题，要求银行控制，接单、审批后就要尽快放款。有业内人士分析认为，央行会议言下之意就是要求银行要改变目前压贷、停贷的政策，督促银行从民生稳定的角度积极支持首套房贷刚需，同时又不能将利率提得太高。

　　事实上，今年以来，房地产下滑风险加大，监管部门这边刚在督促银行保民生，那边却已在不断提醒警惕防范房地产风险。

　　4月29日，银监会召开的2014年第一季度经济金融形势分析会上，明确了今年商业银行要防范化解包括地方政府融资平台债务、房地产领域信贷、非标债权业务这三大领域的风险。其中，针对房地产信贷，银监会要求，强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范，加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理。

　　对于这一问题，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对媒体分析指出，目前经济运行减速，房价一定程度回调，有利房地产挤出一些泡沫，对经济调整，经济健康发展有好处。但如果未来房地产调整过深，会让经济下滑过大，对经济发展有较大负面影响。央行挺房贷，有助于经济平稳增长。其认为，个人房贷在银行资产中比例很低，首套房30%和二套房70%的首付款，可以有效地防止“弃房”现象带来的违约发生。

　　○反应

　　将加快个人住房贷款审批

　　上周央行对个人住房金融的五条意见出台后，各家银行纷纷出面表态回应央行政策。

　　其中，工商银行相关负责人表示，将加快个人住房贷款审批，进一步合理配置贷款规模，及时满足客户的用款需求。工行表示，今年以来，继续实行差别化个人住房信贷政策，积极支持符合条件的个人首套住房信贷需求。在个人住房贷款的利率管理方面，工行针对不同客户、不同项目实施差异化的利率政策。并称“工行高度重视个人住房金融服务，将进一步合理配置贷款规模，及时满足客户的用款需求。同时，大力推广应用分类审批技术，进一步提高个人住房贷款的审查审批效率，加快个人住房贷款审批。”

　　中国银行则表示，会尽快根据精神制定细则，中行强调其首套房贷一直没有停，二套贷款利率按照要求执行。

　　除了国有大行，不少股份制银行也纷纷积极表态，其中，中信银行表示，房贷业务一直是消费金融中的重点业务，不会停贷。对于刚需首套房的融资需求，将始终保持积极态度，但其准入标准依据抵押房产情况、开发商及客户资质等风险特征有所区别，执行利率因客户资信状况不同存在一定差异。中信表示，该行递交到该行的房贷申请3天内就可完成贷款审批，放款时间会有差别。同时，该行将会尽快改进首套房贷款工作，提高效率，更好服务刚需。

　　此前被传已停贷的平安银行表示，将会支持自住型住房的贷款需求，限制投机型住房业务，并将根据国家政策和银行具体情况，随时调整房贷相关政策。而兴业银行则称，房贷政策由总行统一制定，一直以来都在按照差别化利率政策执行，央行意见不会对业务造成太大影响。

　　○调查

　　银行个人房贷依旧紧张

　　个别停贷情况仍存在

　　央行会议后，近日，南方日报记者再次以购房者身份电话咨询了广州市内多家商业银行个人房贷问题。但综合情况来看，目前广州个人房贷额度依然紧张，利率也居高位，各家银行普遍的做法是在基础利率的基础上上浮5%到24%，额度也并没有太多的放开。

　　记者在调查中发现，国有商业银行对个人房贷业务的咨询较为谨慎。工商银行某广州分行工作人员向记者表示，目前银行个人房贷利率上浮5%，但当记者进一步询问放款情况时，工作人员仅表示“如果真的需要办理个人房贷，请过来咨询，会有专门的客户经理为您服务。”

　　情况类似的是，记者在致电中国银行某广州分支网点时，电话经多次转接后，出现无人应答的情况。目前看来，四大国有银行都一致采取首套利率基准上浮5%的政策，但额度方面并无调查到有银行有“宽松”的说法。

　　相比而言，股份制商业银行对个人房贷业务的咨询回应较为直接。广发银行某客户经理表示，个人房贷利率已经上涨了20%，并告诉记者，“现在各银行利率上浮基本都在15%到20%，并不适合贷款买房，你咨询过也不会选择现在买的。”如果确实需要，广发银行可以提供房价80%额度的贷款，并表示半个月内可以放款。

　　记者在随后的调查中发现，其他股份制银行情况与广发客户经理描述的基本一致。光大银行利率上浮也在20%，中信银行个人房贷利率达到了8.1%，上浮将近24%。不过中信银行放款时间较短，表示当月月底即可。

　　兴业银行工作人员则告诉记者，“目前房贷利率都上浮很高，我们银行是10%。”当记者对仅上浮10%表示很有兴趣时，客服人员进一步解释，“目前贷款额度很紧，我们一般不做个贷业务了，10%的利率仅针对优质客户。”如果现在需要办理，具体利率还要向客户经理申请。兴业银行工作人员还表示，“个人房贷额度较紧，银行现在乐于把多数贷款投放在轻资产方面，如个人经营和旅游贷款等。”

　　还有一些股份制商业银行的情况也并不乐观。招商银行某客服告诉记者的房贷专线电话，在一个小时内多次拨打一直无人接听，随后咨询的民生银行也是同样的情况。浦发银行某支行工作人员直接向记者表示，目前银行贷款额度较紧，并且办理后也无法放款，目前已经停止了个人房贷业务。同样情况的是，平安银行客服人员也明确向记者表示已经停止办理个人房贷业务。

　　相比中资银行，部分外资银行个人房贷政策则宽松得多。目前市场上，外资银行中仍有银行给予首套房贷折扣优惠。以汇丰银行为例，根据其最新的房贷政策，贷款额度超过100万元，资质符合银行要求的客户，首套房贷利率可以打9.5折。贷款额度超过150万元，资质符合该行要求的客户，首套房贷利率可以打9折。不过，在外资银行贷款有利有弊，优势是利率较低，但劣势是无法做公积金贷款，无法享受公积金的低利率。

　　○探因

　　成本和风险叠加

　　个人房贷难宽松

　　有知名财经评论员评论指出，商业银行基于自我利益的保护而压缩房贷投放，增加了经济实力本不雄厚的首套房购买者的压力，与调控政策所要达到的目标是背道而驰的。

　　业内人士分析，由于个人房贷周期长收益慢，很多银行对这些贷款兴趣不大。加上近年来，由于房地产风险加大，银行资金成本上升，执行基准、甚至下浮利率的房贷对银行而言越来越“鸡肋”。上周央行的会议中，有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责人参加，会议上，不少负责人在发言中提出，受市场需求和资金成本上升的影响，按揭贷款的定价有所提高。也有部分地方开始出现大额断供的迹象。

　　正因为上述原因，一旦央行出台信贷紧缩政策，首先受到影响的就是个人房贷。银行一般都会采取拉长房贷审查周期，提高贷款利率等手段来降低消费者的申贷热度，即使央行出台“救市”政策，执行起来也需要一定过程。

　　有国有银行个人贷款部相关人士告诉记者，虽然目前央行发话要加强个人房贷的支持，但是从银行的自身业务经营需求来看，房贷今年只会紧不会松。“各家银行配合央行的要求，加快发放了积压的已审批未发放贷款已经很好了，预计各家银行都不会放松新增房贷审批的，或者直接将利率上调到20%，需求自然少了。”

　　还有学者分析认为，央行维稳也无法阻止楼市降温央行的座谈会及“央五条”，对于维护正常的房贷秩序，有一定的正面作用。但靠此一个“窗口指导”，短期内并不能阻止房地产市场的降温态势，从房地产短周期规律看，当前市场内部有调整的压力，但绝非崩盘的节奏。

　　“个人住房贷款是房地产发展的一个关键因素。因个人住房贷款存在收益率低和额度小的两个特征，除了中国邮储和一些农村商业银行，因有普惠金融战略的布局，还在积极推进个人住房贷款外，一般银行都对个人住房贷款积极性不高。”但郭田勇认为，住宅有消费与投资的双重属性，信贷政策收紧，会影响房价和房地产的发展，对中国经济的回暖冲击很大。

　　郭田勇建议，监管层一方面可以对房价的下降有一定的容忍度，对各项政策进行适度调整。但同时也要防止房价过度下跌所带来的负面效应。住房信贷有经济增长的稳定功能，关系着民生，需要加强和改善，让银行支持购房需求，特别是对首套、自住型购房。

　　○案例

　　大额贷款不如到

　　外资行做全额9折商贷

　　陈庆是在广州一家国有企业工作的白领，工作已经有4年的他近期正筹备着首次买房。近日，他在天河公园附近看中了一套80方的二手小两房，每平方售价2.9万元人民币。然而，陈庆与原业主签合同时，原业主多次提到了要在合同中约定购房全款要在过户后3个月内到位。其对陈庆说，近期不少朋友卖房过程中都有类似经历，交易过户后，虽然首付给了，但是银行的七成贷款却迟迟放不下来，不少急于用款的卖家只能干着急。陈庆为此也咨询了多家银行，可是不少银行都仅表示会加快审批进度，但无法保证放款时间。

　　记者为陈庆算了一笔账（具体方案可参考左方图表），其购买这套房总价为232万，首付约70万，贷款162万。按照目前国有大行首套房贷基准上浮5%的利率计算，陈庆公如果做公积金和商业贷款组合贷20年，也就是商业贷款112万，公积金贷款50万，每月月供需要11764.43元（其中，公积金贷款3163.25元，商业贷款8601.18元）。

　　但陈庆若在有折扣的外资银行做全额的商业贷款，162万元贷20年，在其资质审查通过的前提下，按照汇丰银行目前首套房贷基准利率打9折的利率计算，陈庆每月的月供只需要11508.27元，相比在贷款利率上浮5%的国有银行做组合贷款，月供还要便宜250多元，20年下来节省利息超过6万元。

　　记者随后也算了一笔账，若以汇丰银行目前150万以上尚有9折优惠，而国有银行最低也上浮5%的利率政策，对于需要贷款150万以上的首套房贷申请人而言，到外资银行做全额商业贷款比在中资银行做公积金和商贷的组合贷款还要划算。

　　个案：贷款150万，月供20年，等额本息还款方案比较

贷款方式		额度 （元）	20年贷款利率（%）		月供（元）		支付利率总额（元）
组合 贷款	国有银行商业贷款	100万	基准上浮5% （6.55×1.05）	6.8775	7679.63	合计 10842.88	1102290.31
	公积金贷款	50万	公积金基准	4.5	3163.25
汇丰银行商业贷款		150万	基准下浮10%（6.55×0.9）		10655.8		1057392.35

　　数据文本：黄倩蔚 图表：张谭

　　(记者 黄倩蔚 实习生 曹丹)