安徽铜陵救市背后：楼市库存压顶 外来人口不足

　　在南宁、无锡出台政策救市过去仅仅一个星期，作为安徽面积最小、人口最少的城市——铜陵也出台新政救市。

　　5月5日，安徽省铜陵市政府出台 《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，该意见指出，铜陵市从本月起，公积金贷款额度提高20％，首付比例下调至20％，购买家庭首套普通住房按房价1％的比例给予契税补贴。

　　房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说，除南宁和无锡等地出台的政策相对低调之外，铜陵的救市政策则直接由市政府对外公布。“相比之前各地的救市政策而言，铜陵市这一揽子政策更加系统和详尽，如果不被叫停，很有可能引发蝴蝶效应，引起更多的城市跟进出台相关政策。”

　　按房价1％给予契税补贴

　　铜陵打响了今年安徽救市的第一枪。

　　5月5日，安徽省铜陵市政府出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，新政策从5月1日起已正式实施。

　　此次出台的政策包括：只要在2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市（含铜陵县和开发区）购买家庭唯一普通商品住房 （含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下）的，由同级财政按房价1％的比例给予契税补贴。

　　买房给契税补贴，在业内人士看来，这是市场常见的救市手段。“地方没有权力减税，但可以进行财政补贴。道理很简单，只有将市场救活了，地方政府才能获得更多的土地出让金和税收。”房地产行业专家李智对《每日经济新闻》记者说。

　　除此之外，铜陵的救市政策还适当放宽了外地购房居民户籍迁入条件，《意见》提出，外地居民在该市购商品住房，可凭房地产管理部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票、契税完税凭证办理户口迁入手续。

　　值得注意的是，此次政策调整对房地产开发企业来说是直接利好。

　　铜陵市住建委相关负责人介绍说，为进一步提高商品房预售资金使用和流动效率，除继续采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外，适度增加预售监管资金拨付节点，提高拨付比例。

　　新政还表示，对未明确安置点的征收安置房、保障性安居工程住房等政府投资性住房，通过团购等方式筹集，原则上政府不再直接投资建设，比如可在条件相对成熟的商品住房项目中团购一批房源，作为征收安置房、保障性安居工程住房。

　　“政府出面购买商品房，增加了购房市场需求，缓解了开发商卖房压力，同时也解决了安置房的问题，可谓是一举两得。”李智对记者说。

　　购房首付降至20％

　　该政策最吸引眼球的是放松公积金贷款。

　　铜陵的政策具体可以分为五点：第一，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上；第二，单职工家庭最高可申请贷款额度由25万元提高到30万元；第三，将职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30％降低为20％；第四，购二套房可使用公积金贷款，其中部分首付比例降至最低为40％；第五，职工家庭在有能力获得个人住房公积金贷款购买承租的保障性住房时，由政府给予其住房贷款实际支付贷款利息50％的利息补贴。

　　对此，张建初对记者表示，放松公积金贷款的政策有违规之外。“第三、第四就是越过中央调控的政策框架。目前国家对于商业房贷的首付比例要求最低为三成，只有一种情况允许二成——使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以下的。而铜陵只要是首次购房，皆最低为二成，必然是违规。按国家政策，购买二套商业贷款首付最低为六成，公积金个人住房贷款首付款比例不得低于五成，其中部分城市提高至六成，而铜陵有条件地降至四成，也同样违规。”

　　“额度放宽之后，目的是为了刺激更多职工家庭购买住房的消费欲望，这是出台政策的目的。”铜陵官方一位不愿具名的负责人对 《每日经济新闻》记者说。

　　销售低迷库存压顶

　　记者采访了铜陵当地多家开发商的负责人，他们均表示，铜陵此举目的很明确，就是救市。

　　“以前没有这种补贴政策，唯独今年有，政策的目的很明确，就是为了救市。”一家开发商的负责人唐经理对《每日经济新闻》记者说。

　　不过在业内人士看来，铜陵出台政策救市的背后是地方楼市销售低迷，库存压力大。来自铜陵市房地产市场管理处网站的信息显示，今年前4月，铜陵全市成交2347套，同比下滑了27％，其中前4月平均每月销售房源578套。

　　此外，数据还显示，4月份铜陵市区住宅累计成交324套，环比减少219套，跌幅达40.33％。与去年同期749套相比，减少了425套，同比降幅56.7％。“开盘项目寥寥无几，楼市可谓是相当冷清。”铜陵恒大绿洲项目售楼部一位李姓工作人员对记者说。

　　5月份以来，铜陵楼市的销售更加低迷。铜陵新地产交易网统计数据显示，截至5月5日，5月全市签约60套，备案53套。值得注意的是，铜陵的楼市库存居高不下。铜陵市房地产市场管理处网站显示，铜陵市目前楼市库存达到1.8万套，如果按照每月平均销售578套计算，铜陵楼市去化周期要达到31个月。

　　“楼市库存去化周期超过12个月就属于比较严重的情况，铜陵的去化周期达到31个月，就意味着该市的楼市基本处于危机的边缘。”张建初对记者说。

　　除了库存压顶之外，铜陵目前在建和待建的房地产项目更是体量惊人。据铜陵房地产交易网统计显示，铜陵在建以及即将上市项目总体量均超过500万平方米，待建项目体量同样惊人。

　　来自铜陵房管局的数据显示，今年一季度，铜陵全市完成房地产开发投资24.2亿元，同比增长16.1％，高于全省平均水平3.5个百分点，其中，住宅投资12.6亿元，同比增长5.8％，占全市房地产投资的52.1％。

　　“从数据来看，铜陵的房地产投资还在增长，再加上目前在建及即将要建的项目，铜陵楼市的库存压力只会进一步加剧。”李智对记者说。

　　外来人口不足

　　公开资料显示，铜陵市位于安徽省南部，面积1113平方公里，是全国面积最小的地级市，总人口只有70多万，市区人口不足40万。

　　众所周知，楼市销售如果仅仅依靠本地人口是远远不够的，大都需要外来人口的支撑。铜陵率先在全国施行户籍制度改革，将原有的户籍二元变为一元，给外地来铜陵就业的流动人口极大的落户自由，并且解决新市民后续的保障问题。

　　按照铜陵市的目标，通过户籍制度改革，铜陵要建设成为拥有100万人口的城市，“按照铜陵地级市的级别，以及目前的城市面积，完全可以容纳100万人口，城市框架可以承受。”铜陵市官方一位不愿具名的人士对《每日经济新闻》记者说。

　　“铜陵之所以能进行户改，就是因为这座城市还能接纳30万左右的人口，根据这座城市的发展需要，也需要这些外来人口的注入，如果不出台优惠的政策，100万人口的目标恐怕很难实现。”南京财经大学张健教授对记者说。

　　此外，张健教授还表示，“铜陵的GDP增速虽然是安徽最快的城市，但是由于总体体量不大，吸引外来人口的能力也就不足。”

　　据记者了解，2011年11月铜陵实施户改以来，铜陵仅仅吸引了4万流动人口落户，但这部分落户的流动人口在铜陵购房的少之又少，“我们做过统计，占比8％不到，这对于地方楼市贡献并不大。”铜陵当地一家房地产网站负责人刘主编对记者说。

　　或引发蝴蝶效应

　　在中原地产首席市场分析师张大伟看来，虽然铜陵采取了全面救市的行为，但是作用十分有限。“原因是：一方面铜陵的库存量相对比较高；另一方面，铜陵作为最小的地级市，又是资源枯竭型城市，本身人口总量就不多，但对当地政府来说，这还是目前最有效的办法。”

　　“三四线城市，特别是像铜陵这样，城市整体经济并不发达，政府的财政收入大多依靠房地产项目，依靠土地财政。”张建初对《每日经济新闻》记者说，“地方房地产市场低迷，大量房源销售不出去，就会影响开发商的拿地，从而影响地方政府的土地财政，直接导致地方财政收入大幅下滑，这也是铜陵出台政策救市的最终目的。”

　　在合肥本地的房地产行业专家、地产研究所所长朱德开看来，铜陵救市是政府过早干预市场，他对《每日经济新闻》记者说，“我并不主张政府过早过快地干预房地产市场，十八届三中全会说得非常清楚，房地产市场也是一种市场，我们应该相信市场的功能，如果这个地方的市场供过于求，就应该让这个地方的价格下降一点，回归理性和平衡，我是不主张政策过多地干预。”

　　同时，朱所长还对记者说，铜陵的救市还会引发蝴蝶效应，“目前安徽的蚌埠、芜湖等城市楼市库存都比较大，并且楼市整体比较低迷，如果铜陵的救市政策不被叫停，那么不排除安徽其他城市跟踪出台救市政策。”