郁亮圆场毛大庆“讲稿风波”

　　“五一”楼市成交

　　没有最低只有更低

　　5月“开门红”并未出现，全国楼市继续笼罩在降温潮中。

　　中原地产研究中心统计数据显示，“五一”期间54个城市合计住宅签约9887套，比去年同期下降32.5%，而一二线城市降幅最大。一线城市三天合计签约1046套，同比下降40%；二线城市的平均降幅也达到了35%。

　　北京新房和二手房成交量均创下六年来的新低。北京市住建委官方数据显示，5月1日至3日，北京商品住宅共成交169套，二手住宅网签量仅为31套，同比双双降八成。同为一线城市的深圳，在“五一”期间仅成交49套，同比跌幅超过六成。曾因降价潮风波而备受关注的杭州楼市在假期的成交跌幅也超过七成。只有上海、广州成交与去年基本持平。“从平均跌幅来看，一二线城市已经超过了三四线城市”， 中原地产首席分析师张大伟指出，市场成交量下滑的趋势越来越明显。

　　在二手房市场，链家地产市场研究部张旭指出，从“五一”期间的情况看，购房者深度观望的情绪仍未有任何改善。目前多数购房者认为房价未来还有进一步下降的可能，“预计此轮市场的自发性调整还将持续一段时间。”

　　每逢楼市走到十字路口时，房企老大万科总能充当话题急先锋的角色。在一场内部交流会上，万科副总裁毛大庆的万字讲话稿搅动了整个地产江湖。继万科及其毛大庆本人均否认发言后，万科总裁郁亮昨天站出来为毛大庆再辩护。“它不能全面、准确反映万科的观点；从提示风险的角度，我赞成其中的一些观点，行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。”

　　郁亮为毛大庆辩护

　　5月1日，一篇名为《毛大庆：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市》的文章在网络上疯传。作为万科高管，毛大庆的“看空论”对市场的影响力不言而喻。

　　网上流传的毛大庆万字讲话稿核心内容有三点：反腐对于高端市场的影响、部分城市的供应过剩、银行资金面收紧。发言中引用了大量的数据以及城市案例，信息量极大。

　　随后万科及其毛大庆本人均否认发言，郁亮也站出来替毛大庆辩护，“大庆打电话向我喊冤，说媒体曲解了他的发言，把非公开场合下的提示风险变成了看空行业。我安慰他说，从内部管理的角度，如果每个一线公司总经理对市场都能保持足够的敬畏，我反而更高兴。”郁亮指出，万科对于行业的态度很明确，用八个字概括是“谨慎乐观，积极应对”。

　　在业内人士看来，毛大庆看空楼市的言论进一步放大了市场的焦虑，这也是万科急于否认这份内部讲稿的主要原因。在中国城市规划设计研究院副院长杨保军看来，“毛大庆说得挺实在，郁亮说得挺正规。”

　　“轻松赚钱时代已经过去”

　　在郁亮看来，“目前并无数据表明中国房地产市场已经泡沫化，但应该对此保持警觉。对于企业来说，不要把盈利建立在房价大涨的预期上，不要购买价格明显偏高、与当前房价明显不匹配的土地。”

　　郁亮承认，市场分化已经成为业内共识。“去年的分化尤其明显，大城市房价全面上涨，而很多三四线城市存货积压，卖得很困难。今年这种分化预计会收敛些。”而对于北京、上海等一线城市的房价预测，郁亮指出，进一步大涨的可能性已经不大。

　　“轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束。”郁亮指出，万科正在积极谋求转型。“在传统业务上，我们将逐渐转向更安全、效率更高的轻资产模式。万科未来的发展，将逐渐转向消费地产、产业地产等新业务的开拓。”

　　被视为房地产行业风向标的万科，一举一动总能牵动市场神经。万科日前交出的2014年一季报显示，今年前三个月万科营收和净利双双下跌，这也是万科13年来净利首次同比下滑。而这一指标的下滑，引发了房地产行业进入拐点的激烈争辩。

　　■新闻延深

　　楼市下行政府比开发商着急？

　　在楼市成交持续降温、房地产行业拐点论甚嚣尘上之际，地方政府限购政策纷纷放松。这些涌现的“救市”苗头也给开发商注入了强心剂，一些开发商开始放缓促销节奏。

　　近日，南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市；而天津滨海区、福州、郑州也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。

　　限购松绑的预期，在某种程度上打乱了房企原本想以价换量的节奏，一些原本打算降价的房企陷入观望中。一位开发商则抛出“房价还没怎么跌，地方政府比我们还着急”的言论，在他看来，地方政府出手救市正是因为地方政府依赖土地财政的惯性很难改。

　　“限购政策对于投资投机需求起到显著的抑制作用，目前难以全面放开。然而，部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。”中原地产首席分析师张大伟指出，预期后续出台救市政策的地方政府将会明显增加。但因为限购政策本身在二三线相对比较松的户籍政策下，对市场影响有限。这种力度的救市作用有限。

　　张大伟对记者表示，虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应，“本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。”