天通苑回龙观社区房产纠纷案 四成中介公司是被告
记者统计分析97起相关诉讼 发现九成官司中中介公司败诉 法官建议 由相关部门牵头建立权威的房屋租赁平台 直接服务业主和承租人
“房屋中介公司在与买房人、承租人签订合同时，往往会设置许多陷阱。”法官告诉《法制晚报》记者，在大量相关诉讼中，中介公司已经成为承租人和业主“人人喊打”的对象，“主要是因天通苑、回龙观地区大量的黑中介造成的”。在这两大社区中，中介公司作为被告占到案件量的四成。
法官建议，回龙观天通苑两大社区可避开中介，由相关部门牵头建立权威的房屋租赁平台，直接服务业主和承租人。
典型案例 租二手房 被房东赶出来
2013年8月，来京工作的刘先生和老同学一起与房屋中介公司签订了租房协议，承租了天通苑的一处单元房。
刘先生告诉记者，他当时根据出租广告去看了房，感觉楼层不错，离地铁站不是很远，特别是价格也很合适。刘先生联系看房人，希望尽快与业主见面，确定租房事宜。可是，刘先生最终也没见过房东，他见到的只是房产中介公司的职员。
房产中介职员说得有模有样，而且还拿着营业执照和房子的相关证件，刘先生放心地与对方签订了租赁合同，并一次性交清了一年2万余元的房租和1500元的中介费。
可搬入这套房子不到半年，刘先生家里突然来了一位男士，“进屋就问，租这房子的人去哪了？”
刘先生说他很纳闷，与来者聊着聊着，才觉得事情不太对劲儿，“他拿出房产证和他出租此房的租赁合同，我才感到我可能是上当了。于是房东让我搬离”。
原来，刘先生租的房子是原来的租房者当了二房东，擅自委托中介公司代租的，房东并不知情。
刘先生马上联系房产中介公司，却无论如何也联系不到当时租房给中介公司的职员。刘先生到中介公司讨说法，对方一直推诿，“你有本事就告我们去吧”。
刘先生无奈，只得起诉中介公司索赔。目前该案已被法院受理。
数据分析1 租房纠纷案 承租人大多不到三十
记者从昌平法院了解到，从2010年至今，涉及天通苑和回龙观的房产类纠纷案件共计97件，其中四成中介公司是被告。
在97起案件中，买房人平均年龄39岁。卖房人平均年龄48岁。而租客年龄集中在30岁以下，平均年龄27岁。其中群租房的租客平均年龄为31岁。
业内人士
郊区租客更加年轻化
链家地产市场研究部分析师张旭认为，在何处租房与收入、工作地点等关系密切，年龄大小或是影响租住地远近的原因之一，但并无直接关联。
房产中介资深经纪人毕先生告诉记者，并非远郊区租客年龄就一定低于城区租客年龄，但确实郊区租客更加年轻化，“比如刚毕业的学生收入不多，城区租金高，他们自然会在比较偏远、租金相对较低的城郊租房”。
法官说案
回龙观天通苑 租客“北漂”居多
回龙观法庭王磊法官认为，回龙观、天通苑地区的买房人和租房人以北漂居多，而且大多数的买房人和租房人年纪较轻。
他表示，一般来说，该类案件多发与年龄没有必然的直接联系。但天通苑和回龙观买房人和租户年纪较轻，主要是因天通苑、回龙观拥有北京规模最大的社区，居住人口多达几十万人，而且这两个地区距离市区较近，交通比较发达，有地铁直达市区。
另一方面，这儿的房租相对市中心的价格较低，所以很多“北漂”或毕业后刚留京经济基础相对薄弱的年轻人多在此租房。
年轻人租房
没看合同条款就签字
据东小口法庭邵敏法官介绍，在审理出租房屋类纠纷案件时，“北漂”一族居多，尤其是年轻人。
“其中有不少是在国贸、中关村等地工作的白领。”法官称：“在天通苑和回龙观，两三千元的房租，对他们很有吸引力。”
“很多来打官司的年轻人都很后悔，签合同时没看清条款。”邵敏说，在一些房屋租赁或买卖合同案件中，一些年轻的当事人口头说好了，根本没有仔细看合同，就直接在上面签了字。
邵敏说，一些黑中介或一些中介公司的员工，因为年轻人急于租房，常常隐瞒房屋的实际情况，“表面上把房子说得天花乱坠，不仅房价低，而且各种设施设备齐全。等到你签完合同实际入住之后会发现，中介所说的，一般都履行不了”。
等到承租人反应过来，再去找中介公司，“人早就搬走了，甚至是更换了公司名称”。
建立社区信息平台
邵敏建议可由相关部门牵头建立诚信机制，设立权威公开的信息平台，业主租房信息在平台上公布，承租人登录平台选择房屋。法官还表示，回龙观法庭建设了“便民法庭工程”，法庭立案时向当事人发放格式化的起诉书等资料，开展诉讼引导和风险告知工作，并以同类诉讼案件的处理结果为参照开展调解工作，也有利于此类纠纷的解决。
法官支招 租房前要实地看房 承诺写进合同
法官提醒，在遇到中介公司向承租人或者买房人推荐房屋时，对方说得再好，也要实地看房，并且要把中介公司的口头承诺写进合同。
法官称，承租人或者买房人应尽量选择一些规模较大的中介公司，这样的公司在诚信上相对有保障。
数据分析2 四成被告是中介公司
记者发现，97起案件中，中介公司为被告的有39起，占四成。39件中介被起诉的案件中，有35件以中介败诉告终，占90%。
业内人士 小中介公司出现问题较多
中介做代理业务需要跟业主签合同。付款一般是按季付、年付等，出现问题的以小中介公司居多，“公司规模小，可能会把资金用在租其他的房子上，资金周转不灵就会出现上述情况”。 张旭分析。
毕先生也表示，除了小中介本身的经营问题，由于管理不严格，中介拖欠业主房租也有可能是中介经纪人的个人行为。
他说，“中介想生意好得靠业主，坑蒙拐骗一次不会有业主再来找你。所以不乏小中介经纪人培训不够，经纪人个人以中介名义收房后出租，而房租私吞，出现拖欠业主房租的情况。”
“免中介费” 容易忽悠年轻人
“小中介为了挣钱，什么都敢承诺，后续没人管理。坑一个算一个。” 曾开过多年中介公司的赵女士告诉记者，往往被坑的都是刚到北京打拼的年轻人，由于阅历少收入低，也容易被小中介承诺的“免中介费”等幌子迷惑。
相较而言，大型中介公司工作流程更规范，“比如大的中介公司跟房东结算采取线上支付的方式，定期将房租打入业主账户，不会拖欠。而小中介公司不用这种方式，早一天晚一天都有可能。”她说。
黑中介是监管“真空”
毕先生表示，小中介问题高发更重要的原因是监管“真空”。所谓的小中介，大多数就是人们口中的“黑中介”，而这些中介却难被监管。
毕先生透露，大中介受到更多约束，比如没有委托书的房源、经济适用房不允许出租，对大型中介来说这些房源必须下架，小中介就根本不在意。有的小中介甚至与打印店合租门脸，支个“房产中介”的招牌就开始经营业务，“如果中介公司是二房东，假如不能盈利，就会出现拖欠业主房租的情况，甚至‘卷款走人’”。
法官说案 中介公司成被告 与市场不景气有关
据邵敏介绍，中介公司当被告，与近期的房屋租赁、买卖市场有关。在近期的诉讼当中，很多中介公司坦承，目前天通苑地区的租赁、买卖市场不景气。
由于市中心多条地铁线路的贯通，大量客源选择在亦庄、大兴等地置业、租房，使得天通苑地区有大量房源空置，使得成交量急剧下滑。
“很多中介公司都当起了二房东。”法官介绍，在天通苑地区，中介公司承租空置房源，再转租给承租人。如果市场不景气，一套房屋一两个月内租不出去，其成本就会增大，甚至亏损。“目前天通苑地区很多中介公司都已倒闭。”
邵敏表示，在相关诉讼案件中，中介公司未参加诉讼的比例也很高，“主要原因是一些黑中介在坑了一批承租人或业主后，会马上更换名称，承租人拿着合同讨说法时，人家根本就不承认了。这也造成了一个现象，就是法院文书的送达难”。
起诉中介公司 传票难送达
“房屋租赁中介公司良莠不齐，个别经纪人缺乏诚信。一些中介公司擅自改动房屋结构以招徕更多租客，个别中介人员以个人名义出租房屋，租赁合同终止后以各种借口扣留押金不予返还。”
法官介绍，在审理此类纠纷案件时，经常会出现法官通过电话联系被告时，电话打不通，即便联系到被告，被告也极少来法院领取诉讼材料的情况。
据法官介绍，通过邮寄方式也很难完成送达工作，其原因是中介公司经常变换住所地或经营地，甚至更换公司名称。
而承租人对被告的住所信息掌握不全，往往只知道中介公司的注册地或转租人的临时居住地，这些给消费者维权带来困难。
法官支招 公司变更名称 可起诉新公司
邵敏法官建议承租人，在承租人维权时，如果中介公司变换了公司名称，承租人可直接对其变换后的公司进行起诉。如果法院查明其公司确实存在违约行为，即使是更换了公司名称，也不影响其承担相应责任，法院在审理中往往会支持承租人的诉讼请求。
数据分析3 群租房纠纷 占租赁纠纷案四成
记者统计发现，在97起案件中，43起为租赁纠纷，其中16起为“群租房”纠纷案，占到租赁纠纷案件近四成。
记者发现，在16起群租房租赁纠纷中，有7起案件的判决书中明确体现出租房屋有隔断，其中中介/承租方打隔断的2起，房东自己打隔断的3起。
而群租房纠纷的主要原因是中介公司拖欠房租，业主让租客搬离。
业内人士 中介：天通苑回龙观群租房已劝退
对于出租房屋较为严重的天通苑和回龙观地区，记者从我爱我家和链家地产两大房屋中介公司了解到，目前，两家公司均已经将天通苑和回龙观所有涉嫌群租的房屋清退。
我爱我家北京分公司副总经理肖洋告诉记者，该公司在北京的房源有4万多套，逐次排查发现1790多家有房屋隔断现象，目前已经全部劝退。
而链家公司业务拓展部总监郭伟也同时告诉记者，链家公司目前也已经清理了200余套群租房屋。
两家公司目前在天通苑和回龙观地区已经没有涉嫌群租的房屋。
主管部门 综治办：黑中介最高罚50万 或追刑责
据综治办工作人员介绍，通过前期摸排，截至目前北京已确定了3.7万户违法群租房，5月到7月要求进行自行整改，8、9月将进行集中排查，年前将彻底清除挂账群租房。
中介公司介入治理群租房，而对于中介公司如何约束？
《法制晚报》记者从综治办了解到，目前市建委和工商局已经联合出台了相关治理措施的草案，对于不遵守《北京市房屋租赁管理若干规定》，进行群租的中介机构，将处以罚款，甚至吊销营业执照。
对于参与房屋违法群租房的房地产经纪机构，暂停该机构网签资格，责令整改，并依法高限处以10万元罚款。
参与房屋违法群租房的房地产经纪人员，限制该经纪人员的注册年限，情节严重的注销其注册证书。
记者同时了解到，对于未经登记注册擅自从事房地产经纪活动的机构（黑中介），工商行政部门将依据《无照经营查处取缔办法》予以行政处罚，最高可处50万元罚款，构成犯罪的，移交公安机关追究其刑事责任。
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