频频高调布局一线城市 闽系上市房企两度入深

　　又是闽系房地产上市公司。在日前的上海3月宅地第一拍中，推出的3幅地块均被厦门国贸旗下的国贸地产联合体以27.38亿元竞得。深圳商报记者了解到，闽系房企“凶猛”扩张，坚定布局一线城市，并两度以不同方式进入深圳市场。分析人士称，部分闽系房企拿地额远超收入，运营风险加大。

　　频频高调布局一线城市

　　上海松江佘山区域日前一次性推出3幅住宅用地，出让起始价总计20.43亿元。最终，3幅住宅用地均被国贸地产、厦门筑成、宝达投资（香港）联合体竞得，总成交价格为27.38亿元，平均溢价率为34%。

　　一天之内连摘三地，继旭辉、泰禾、 阳光城、正荣等一批福建房企高调进入上海后，又有闽系房企以如此激进方式进入上海。

　　土地市场的持续高温，闽系地产商无疑起到了推波助澜的作用。

　　2月20日，上市公司泰禾集团以49.58亿元竞得北京丰台区一幅商住地块。此前一周，泰禾与另一家福建房企正荣集团刚以15.3亿元和25.6亿元在上海的一场拍卖会上抢得两宗热门地块。再加上融信、阳光城、旭辉等的“亮眼”表现，凶猛扩张的闽系房企在抢占一线城市市场战略中表现最为坚决，甚至压过了诸多龙头房企。

　　记者了解到，今年一季度，泰禾集团共斥资约92亿元，拿下8幅地块，八成在一线城市，在土地上的开销约占去年全年的一半。2013年，泰禾在北京、上海、福建等地拿下12幅地块，总金额超过195亿元，仅在北京一地，拿地资金就超过了73亿元。

　　“闽系房企普遍形成了‘快周转、高增长、强扩张’的开发模式，一般从拿地到销售仅有半年到九个月时间。受益于近两年地产牛市，闽系把企业规模在短期内迅速做大，并实现了业绩的高增长。而一二线城市市场比较适合闽系房企的发展模式，尽管拿地成本很高，但是他们仍愿意有机会进入一线城市。”克而瑞深圳机构总经理许烁昨日接受记者采访时说。

　　两家闽企进入深圳市场

　　与其他一线城市不同，深圳近两年罕有住宅用地招拍挂，这给闽系房企进入深圳市场增添了不少难度。

　　记者查询多家闽系房企历史资料，发现迄今共有两家上市房企，以不同的方式打入深圳市场。

　　早在2008年11月26日，前海T101-0047地块曾被冠城大通全资子公司冠城宏业与另一方联手，以8亿元联手拍下。这块地捂了4年后，2012年11月29日，冠城大通发布公告，同意公司将持有的深圳冠洋房地产有限公司100%股权，以7.33亿元的价格转让给上海诚盈一期股权投资中心。冠城大通在深圳前海故事至此告一段落。该地块现已被开发成综合体项目山海美域，于去年12月14日开盘，均价3.5万元/平方米。

　　如果说，冠城大通只是在深圳楼市“晃了一下”，那么中骏置业则是在深圳“扎下了根”。

　　早在2005年，中骏置业就有进军深圳计划，但因是旧改项目，前期拆迁难导致谈判就耗了两三年。位于龙岗龙东社区的“四季阳光”成为中骏在深圳乃至珠三角的首个项目，项目占地10万平方米，分二期开发，总建面约50万平方米，预计在今年4月，首批单位发售。据知情人士透露，中骏做大深圳市场的决心很大，今年将从深圳市场另外获得50万平方米的土地储备。

　　许烁认为，其他闽系房企再度进入深圳市场的可能性很小，深圳楼市新增供应绝大部分来自旧改，旧改不可预见因素太多，开发周期很长，与闽系房企的既有模式格格不入。

　　“花的比挣的多”引发争议

　　克而瑞发布的研报指出，从2013年至今，包括旭辉、泰禾、融信等在内的五大闽系房企拿地激进，其中部分企业拿地金额超出了销售额。

　　以融信集团为例，2013年以来拿地金额超过240亿元，而融信目前仅10个在售项目，其2013年的销售金额约为120亿元，只够拿地金额的一半。同样在2013年花了200亿元拿地的泰禾地产，2013年公司累计实现销售合同金额124.44亿元，与2012年度相比增长约100%，但依然远小于拿地金额。关于今年全年的拿地计划，泰禾董事长黄其森明确表示，今年泰禾拿地资金肯定超过去年，具体金额视市场情况而定。

　　旭辉控股2013年年报数据显示，公司合同销售额达153.19亿，同比增长60.5%。旭辉集团总裁林峰透露，尽管今年整体市场预计会不如2013年，但旭辉今年有可能会拿200亿元（包括合作开发）以上的土地。

　　闽系房企快速扩张，在增大企业规模的同时，也对企业的资金链提出了较高要求。

　　而作为上市公司的旭辉情况也不容乐观。去年，旭辉控股以银行贷款、发行票据以及配股的方式进行了4次融资，成功导入了约合37亿元的现金流。但其高速扩张下的负债问题依然显现无疑。旭辉2013年上半年净负债率高达67%，比照上市前117%的净负债率大大降低，但仍超出了60%的安全值。

　　闽系房企“花的比挣的多”，引发业界的争议。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，闽系房企的快速扩张，源于其对今明两年房地产市场的乐观预期。若房地产市场在近两年出现较大波动，则会对这些房企的资金链带来考验。

　　“福建丰富的民间资本，为这些企业提供了充分的支持，不过这种模式同时也是一把‘双刃剑’，增加市场规模的同时，也增加了债务压力。这就要求企业的资金链各个环节‘咬合度’非常高，即便是少数项目的上市计划遇阻、销售不畅等意外情况，都会对整个企业造成一定影响。”许烁如是说。