建信：地产全面崩盘可能性较小 三四线城市存风险

　　过去五年来，中国房地产行业崩盘言论盛行，但实际情况是地产销售在过去五年依然保持了较高增速。今年两会，住建部官员正面回应了地产崩盘的传言，认为中国楼市十年内不可能出现全面崩盘，建信基金认为从目前的状况来看上述观点比较合理。

　　首先，从基本面角度看，地产行业崩盘尚不具备基础。地产需求主要来自三个方面：城镇化需求、改善需求和拆迁需求。在改善需求和拆迁需求相对稳定的背景下，城镇化需求决定了地产销售的量级。今年两会，中央在城镇化方面明确提出了三个“一亿人”的概念：第一个“一亿人”是促进一亿农业转移人口落户城镇；第二个“一亿人”是改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村；第三个“一亿人”是引导约一亿人在中西部地区就近城镇化。三亿人意味着90亿平新增商品房需求（人均30平），而2013年全国商品住宅销售面积仅11亿平。可以说，解决未来三亿人的住房需求，使地产行业从基本面上看尚不具备崩盘基础。

　　其次，从地产与中国经济高度关联的角度看，现阶段政府并不希望地产行业出现崩盘。2013年地产行业销售8万亿，其中上缴税费2.6万亿，土地出让金4万亿，是对财政贡献较大的行业之一。此外，中国房地产投资占全国固定资产投资约20%，如果考虑对上下游的带动作用，地产及相关行业在固定资产投资中的占比会更高。更重要的是，土地是中国银行(601988)系统和地方政府债务的主要抵押物之一，如果房价出现剧烈变动并波及到地价，就可能会影响到中国整个金融体系。因此，在“稳增长中调结构”的执政思路下，中央政府应该会通过政策调控等方式规避地产行业的系统性风险。

　　最后，从调控能力来看，即使地产行业出现剧烈波动，政府仍可采取多种调控手段，使地产行业实现平稳健康发展。当前地产行业的均衡状态是在政策调控的背景下形成的。如果地产行业需求出现短期波动并可能冲击金融系统和实体经济，那么政府可以采取的应对调控政策包括：取消三限（限购、限价、限贷）、降低首付比例（中国首付比例全球最高）、调低按揭利率（政策性银行补贴）、购房抵税政策（全球惯例）、公积金支持以及购房落户等政策等等。

　　总体来讲，我们认为无论从基本面、还是从政府意愿以及调控能力来看，中国地产行业出现全面崩盘的可能性较小。当然，不出现行业性崩盘，不代表所有城市的房价都没有风险。事实上，部分人口吸附能力较差、供需失衡的三四线城市的房价可能存在一定风险。总体来看，未来地产行业的格局大概率是整体平稳、城市分化。