杨红旭
席勒
这几天,与罗伯特·席勒获得诺贝尔经济学奖齐名的新闻,是他关于“中国房地产泡沫严重”的观点。昨天,上海易居房地产研究院杨红旭发微称:“愿意与席勒打个赌,5年内中国房价不会崩盘。”
“席勒预测不一定准确”
席勒成功地预测过美国房价的下跌。席勒对于中国楼市过热的判断,立论关键点就是分析房价和收入比。杨红旭则同样拿出一组数字进行反驳,认为不宜拿中国的房价收入比直接与欧美国家对比。
杨红旭因此认为,席勒对中国楼市的预测不一定准确。在杨红旭看来,房价收入比是一个在国际上常用的指标,但其合理范围却无严格界定。“我国目前只有一手住宅的全国统计数据,房价是按平方米计算的,房价和家庭收入都是按平均数计算的;而且居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入,普遍存在低估现象。”
中原地产市场总监张大伟同样认为,中国楼市早已分化,比如在已经公布的70个大中城市房价数据中,虽然大部分城市上涨,但也有温州等城市房价下跌。“平均房价就如同中国的平均气温一样,既没有实践意义,也没有理论意义。”
“2025年后房价才会跌”
提到打赌标准,杨红旭解释道:“未来五年内,如果中国房价累计下跌超过三成,连续下跌时间超过两年,我即告输。”通过对泰国、日本、美国和中国香港等国家与地区的楼市周期对比, 杨红旭认为,“房价泡沫破灭后,房价下跌时间至少会持续2年。如果5年内房价没崩盘,就说明现在房地产泡沫并不严重。”
杨红旭认为,未来10年中国房价还会上涨,直到2025年后才会出现大跌(需要具备外部货币条件)。而席勒早在两年前就预测中国房地产泡沫严重。
然而在张大伟看来,中国房地产市场还不能算是完全市场化,因此这个赌约连标准都没法统一,更谈不上输赢。
预测房价难在哪儿?
预测房价一直是个引人关注的话题,不过却鲜少有人能准确预测。
房价预测难在哪儿?杨红旭认为,房价主要由供求决定,供应数据多能查到或估算,但需求却不易把握。“现在需求旺,半年后可能变冷;现在冷,半年后可能变热。中介人员与售楼员,可以早先感受到来电来人的变化,却难辨别是偶发性的超短期波动?还是两三年的短周期拐点?结合微观面与宏观面,综合研判需求,会更靠谱些。”杨红旭指出,“中国式购房”,相比成熟市场国家,存在从众心理强、羊群效应显著的特点。其结果,会加剧市场波动频率与幅度。
■背景
席勒三次强调
中国楼市泡沫严重
在今年的三位经济学诺奖得主中,席勒与中国关系密切,曾多次到访中国,并多次提及对中国房地产的看法,认为中国房地产泡沫严重。
第一次是在2009年12月,席勒出席深圳某企业活动时表示,“中国经济发展得非常热,但是也有一些必须要警惕的现象,在深圳,房地产非常热,房价高居不下。”席勒说,“我们在加州用电脑分析房价和收入比,看到的数字是8倍和10倍,我们觉得太高了。”
之后,席勒到上海出席由上海交大高级金融学院举办的EMBA论坛,又一次对上海的房价表示担忧。“要工作100年才能用他的全部收入买一套房子,预期房价还会上升,这是非理性的。”
最近一次,席勒在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上再次谈到房地产问题,并直言中国房地产存在泡沫。他指出,“中国房地产现在泡沫严重,如果和美国一样泡沫破裂的话,将会打击中国经济。”王丽娅
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