一石激起千层浪，房地产市场最近不淡定了，房地产信托项目的风险引起了市场的关注。值得注意的是，蓬勃发展的基金子公司正是在去年高峰时期大举“杀入”房地产信托业务。尤其是去年下半年，基金子公司在这块更是加速冲刺，频频设立项目。截至目前，半数以上的基金子公司均涉足地产类业务。
而好买基金销售平台显示，目前在售的房地产信托类项目中，基金子公司参与的项目仍占据了半壁江山，其中不少还是投资三四线城市的地产项目。一旦房地产信托发生违约兑付，平均注册资本不到5000万元的基金子公司，其风险控制能力和赔付能力让人担忧。
在售房地产信托项目仍占据半壁江山
房地产市场似乎正在悄悄“变天”。上周末，多家媒体报导,杭州房价出现下跌；兴业银行(601166)暂停房地产夹层融资业务；部分商业银行取消房地产按揭贷款利率优惠并实现上浮，最高上浮比例达到30%；地产大佬们集体看淡；受此影响,周一地产股大幅下跌,招保万金等龙头地产股跌幅超过5%、华夏幸福(600340)、世联行(002285)（002285）等强势股也出现跌停。
与此同时，房地产信托业务也变得风声鹤唳。事实上，2012年信托兑付风险名单显示，19个风险项目多一半是房地产信托。而根据媒体的统计，2012年至2013年发生的信托违约风险事件高达27起，其中，隶属于房地产信托计划的就有15个。这些都让“高位”入市的基金子公司不寒而栗。
基金子公司自2012年年底开闸以来，业务类型主要涉及类信托领域，包括房地产融资、保障房建设、基建、委托贷款、租赁、小额贷款等众多业务。由于此前房地产再融资被限制，只能走信托、基金子公司的渠道。自去年起，房地产类信托成为基金子公司的主攻方向之一。
嘉实基金旗下的子公司嘉实资本可能是最早涉足房地产类信托业务的。去年一月底，嘉实资本与盛世神州房地产投资基金公司合作募集设立嘉实资本盛世美澜园专项资产管理计划，该产品将投资于镇江恒福房地产开发有限公司开发的“美澜园”项目。
两个月后，华夏幸福3月27日公告称，其全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司及其全资子公司九通基业投资有限公司拟与嘉实资本签订《合作框架协议》，嘉实资本作为专项资产管理计划资产管理人向九通投资进行不超过30亿元的投资。但该项目因利润过低募资规模过大随后无疾而终。
而工银瑞信旗下的基金子公司已有数单基建类项目的融资，东吴基金和万家基金旗下子公司也是基建类信托的积极跟进者。
到去年年底，基金子公司在房地产信托方面，更是加速冲刺，频频设立项目，信托公司反而担忧风险，“大方让路”。 好买基金销售平台显示，去年10月，基金子公司成立的涉房地产项目大幅增加，是8、9月份总和的1.3倍。
而目前在售的189个信托项目中，房地产信托86个，而其中基金子公司旗下的房地产项目就占据了半壁江山。如财通资产，目前在售的房地产信托项目就有11个，时间从1年到3年；预期收益率均在10%以上，最高甚至达到了12.5%。其中不少就是投资二三线城市的地产项目，如“浙江嘉兴平湖三峰开元悅都”，融资方为三峰置业，是浙江三峰集团子公司，主要负责““三峰开元悅都”建设，还款来源就是“三峰开元悅都”项目的销售收入。
三四线城市地产信托违约风险最大
市场分析人士认为，中国的房地产从去年就开始了结构性分化了，一线城市预计房价会保持稳定，上涨变得很难，但是可能长期维持很高房价。全国整体房价也不会断崖式的下跌，但是类似温州鄂尔多斯(600295)这样的局部三线四线城市的确风险很大，局部的崩盘是不可避免的，因为这些城市收入本来就不高，再加上人口大量的流失，需求减少必然导致房价崩溃。
今年不少研究机构均预测三四线城市将出现泡沫破裂现象，而由此带来的二三四线城市房地产信托违约风险已经如影随形。
“相信金融机构为下跌做的准备，不仅仅是惜贷、提高房贷利率这么简单。对于三四线小城的开发商，当年本来就没有从银行拿到贷款，现在更面临着资金源头枯竭的危险：房地产信托兑付危机来临，小城开发商可能连高利贷的资金都难拿到了。”上述分析人士对《投资快报》记者称。
根据中信证券(600030)的统计，今年到期的房地产信托规模估计为2479亿元，占今年到期集合信托的比例分别为27.34％。另外工商企业类今年到期规模2110 亿元，占比23.27％，考虑在监管层收紧房地产贷款时，部分实际投向房地产的项目以工商企业类信托的名义发行，今年实际到期的房地产信托规模会远高于2479亿元。而今年基金子公司也将迎来第一波产品集中到期的考验。
不容忽视的是，基金子公司自诞生以来注册资本金过低受诟病，风控流程和风险赔付能力也尚待时间的检验。而尽管有接近半数的基金子公司涉足地产类业务，相对信托公司，基金子公司从事类信托专业人才储备以及项目运作经验匮乏。一旦出现损失时，基金公司几千万的注册资本根本没有办法进行代偿。
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