据中国之声《新闻纵横》报道,昨天,中国之声持续关注了广州市一手商品住宅市场上出现的双合同乱象,一些为了规避政府制定的预售价格申报制度,将超出申报价部分的款项,拆出另一份所谓的装修合同。法律专家指出,这种双合同,法律风险过高,提醒业主谨慎签约。
去年4月,为了遏制过快上涨的商品房价格,广州市国土房管局规定,商品住宅预售前,房地产开发企业应办理预售价格网上申报,没申报或申报价格过高,暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的,暂停网上签订商品房买卖合同。
去年11月,广州市政府又出台意见,继续对新建商品住房预售价格实行价格指导。但是近日,记者在广州调查走访时却发现,一些开发商在销售过程中,与业主签订两份合同,以便逃避政府的调控监管。
广州番禺区、白云区、南沙新区等地,不少楼盘卖房,都要和购房者签两份合同,实际买房价款,要高于商品房买合同上所签,高出的部分用一份装修合同补齐。
开发商:合同的话,因为在南沙我们是超过了限价嘛,我们拆分两份合同,超过一万四部分的基本上都会拆两份合同。
开发商:我们之前(装修合同)这部分是40多万的,今年就8万多,还好了,我们去年卖的那批是40多万的。
记者:白云区都是这样吗?
整个广州都是这样的。
对记者调查中了解到的情况,广州市国土资源和房屋管理局的答复是,只要能网签,就符合规定:
记者:各个区域的楼盘的申报价在什么地方能查到啊?
国土资源和房屋管理局:这个查不到的,没有对外公布。
记者:那我们要是买房的话怎么知道他有没有超过申报价格呢?
国土资源和房屋管理局:他可以网签的话就代表没问题。
去年8月底,广东省住建厅厅长曾明确表示,双合同的做法“很不合适”。但至今,双合同现象,依然在不小的范围内存在。
在广东公司项目部总经理黄韬看来,管理部门之所以没有大力监管,是因为其不排斥双合同所带来的楼市调控成绩:
黄韬:最早的限价之后很多开发商是观察的,并没有说一下就采取这个双合同,但是经历了两三个月之后,开发商确实如果接受指导价根本没办法做了,他只能采取这种变通的做法,所以我认为对于为什么政府没有实际的监管,可能双合同当中一个数据的整理,双合同会导致“看上去房价会比较低”,政府也看到这一点,所以没有采取很大力度的查处。
广州楼市上出现的双合同现象,至少有这两种可能,第一,政策不符合市场规律,行政过多干预市场;第二,政策制定有漏洞,被某些人钻了空子。不过,令人迷惑的是,广州市政府一方面多次强调楼市调控不放松,一方面对于媒体多次曝光的这一现象,又监而不管。其中原因,值得探究。不过,更值得探究的是,这种双合同在法律上,真的就那么安全吗?
面对名存实亡的调控政策,一些业内人士呼吁,与其政令不行,不如干脆取消:
业内人士:目前还是市场和行政要结合,最终还是要放开市场的,因为这种模式并不能够代表市场的模式,而且从数据上来看,很容易误导一些不了解房地产市场或者不了解楼价走势的市民。
而在广州市律协房地产法律专业委员会主任许奋飞看来,误导有购房需求的市民倒在其次,双合同背后所隐藏的法律风险,更值得关注:
许奋飞:原来如果不拆分之前它是个买卖关系,卖方要对装修的材料、质量、品质等等,是受到买卖合同中卖方对质量保证的约束。而拆分以后变成委托合同的话,委托合同所有的质量,材料的风险还有整个的后果,它是把这个风险完全放到装修交付验收那一时刻去把握了,也就是说买方在验收的时候如果提不出来,今后再出现问题也就不能再根据买卖合同的品质保证的责任,来要求卖方来承担责任了。
除了因改变带来的后续问题之外,“以合法形式掩盖非法目的”,进而导致合同无效,是最大的风险所在。
许奋飞:法院或者说争议解决机构,把他认定成是一个规避政策或者规避法律上订立的合同,来认定的话,无效合同在订立的时候就没有法律效力,那就不需要法律给予保护。
许奋飞说,一旦未来房价上涨,那么,无法排除开发商以合同无效为由,将房子以更高的价格卖给他人。
法律风险不小,实践中普遍存在,政府部门又熟视无睹,问题似乎走到了一个死胡同。房产专家说,这个事要想解决,还得政府放手:
房产专家:行政手段也必须有一个引导的作用,比如说在监管的销售流程,还有证件方面,或者说是操作中有没有违法的,这个方向来采取的话,两样结合,而不是担心楼价会暴涨,给人错觉。
而法律专家的观点则更为明确:
法律专家:根本解决这个问题,还是要从调控政策上去检讨,政策如果起不到真正的作用的话,这个政策应该去考虑尽早废止才能够恢复市场的真实面貌,不要用这种假的统计数据,来证明这个市场价格已经被控制得很稳定了。
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