养老地产噱头下被疑"圈地" 借养老"打擦边球"？

　　房企险企进军养老社区 但目前养老地产还没有具体成熟盈利的模式出现

　　多家险企近期来到广东查看相关地块，欲布局养老地块。不过，由于养老地产目前还没有具体成熟盈利模式出现，在现有的挂钩保单销售养老社区入住资格的模式下，有相关人士疑惑是不是险企借机推广高价养老险的策略之一？更有地产界人士质疑，在进入养老地产的众多地产商之中，不少是为了盘活问题土地，甚至是借着“养老”的名义圈地。

　　文/记者 周慧、潘彧

　　疑问1 险企借机推广高价养老保险？

　　目前险企已做成的养老社区模式主要有两种，一种是挂靠现有保单，一种是直接房屋租赁。不过有业内人士质疑，“挂靠保单进行养老社区资格的销售，是否是险企变相地推广高价养老保险？”

　　记者了解到，以泰康人寿的挂钩养老保险产品为例，消费者若想入住养老社区，必须购买挂钩指定的保险产品以获得入住资格，而入住门槛高达200万~300万元。有销售人员告诉记者，即使交了这笔数百万元的“入场费”，入住之后还需要物业管理费、保洁服务费、基础文化娱乐活动费等相关费用。

　　记者发现，养老社区挂钩的保险产品与市场上其他的养老保险产品大同小异。“最大的差别在于将期缴产品的定额设置成每年20万元甚至更高，以此获得养老社区的居住权。其实也无形中推高了消费者的年缴保费。”

　　疑问2 配套医疗护理难保障？

　　业内人士表示，“事实上，在选址时配套设施是消费者在养老社区最为看重的一个环节，尤其是医疗护理这块，但目前正在建设已经选址的养老社区多是选在远离市区的地方。”记者发现，目前泰康人寿拿下的地块地处广州市萝岗区永和区境内，远离市中心，该区土地主要以工业用地为主，有相关人士表示，地块周边生活设施配套并不完善，公共交通也并不发达。

　　记者此前在探访合众在武汉的养老社区时也发现，尽管硬件突出，人性化措施到位，但在一些周边配套问题上亟待完善。例如，养老社区全部建成后，可同时容纳3万名老人生活居住，但目前，社区周边还没有大型超市入驻。

　　疑问3 借养老地产“打擦边球”

　　记者发现，目前市场上已出现的养老地产项目大多运营成本高企。以保利和熹会为例，尽管入住率达到50%~60%，收费较为高昂，但一直收不抵支。

　　部分旅游地产项目也借着养老地产的“东风”打“擦边球”宣传。去年，富力集团在惠州龙门的南昆山项目推出市场，主打养生别墅，并未有相应的护理配套，却在宣传上屡屡提及“养老地产”概念。而目前纷纷宣传要进入养老地产的许多开发商也并未有具体的销售模式及盈利模式。

　　至道地产总经理曾远明也直言，其实许多开发商进入养老地产“并没想好要做什么”，也有一部分开发商只是打着养老的名义做开发，因此有一部分现在是养老地产的规划，未来也可能有所修改。

　　疑问4

　　以“养老”名义

　　盘活问题土地？

　　房企热情“扎堆”养老地产，一下子冒出上百个养老地产项目，有地产界人士质疑，在进入养老地产的众多地产商之中，不少是为了盘活问题土地，甚至是借着“养老”的名义圈地，最后落入住宅开发或者旅游地产的窠臼。

　　克尔瑞商业研究员吴昊曾经公开表示，“养老地产”的养老社区不能密度太高，还有大量配套设施，其需要的土地量比一般住宅区要大得多，因此开发商不会轻易使用高价拍地的方式去做养老地产。“一般来说养老地产项目所使用的土地存在一定问题，没办法才打着做养老地产的噱头开发住宅和别墅进入市场销售。”

　　对于开发商借养老“圈地”的做法，曾远明也向记者坦言，现在用来做养老地产的土地“通常不是位置最好的，土地的属性也通常不是商业或者住宅，很有可能是旅游用地或者是福利院、疗养机构用地”。他表示，这些土地不允许独立产权销售，在目前养老地产火热的情况下，不少开发商想办法去实现土地的价值，于是就采取开发养老地产的方式去迎合现在的大趋势。

　　最新动向

　　险企：多家企业来穗看地 谋划养老社区

　　“总部的养老地产项目小组成员已来广东看过几次地了，上一次去了中山，但是目前还有没有实质性的定论。”昨日，合众人寿相关人士向记者表示。

　　有外资险企人士告诉记者，在去年年底，该险企集团总部CEO来珠海横琴附近看了相关地块，准备用于做养老地产之用。

　　有中介人士告诉记者，作为首家在广州完成拿地的泰康人寿，在萝岗布局的养老社区去年年底举行了开工仪式。不过，昨日泰康人寿并未对此予以确认。

　　记者了解到，此前包括新华保险、中国人寿在内的多家保险公司都有意向在广东选址布局养老地产项目。2012年12月份，新华保险也曾与广州市政府签署养老健康等合作协议。

　　“目前有实质性进展的险企并不多。”业内人士指出，“现在地块本来就是稀缺资源，加上拿地价格高企，同时需要相关的配套服务做支持，险企将养老社区建起来后能否盈利也是未知数。”

　　房企：超80家房企进入养老地产领域

　　在北京西山保利林语小区内，保利集团的首个养老地产试点已在去年开始运营。作为小区酒店改建而成的养老公寓项目，保利和熹会拥有200个床位，据其管理公司保利安平相关负责人介绍，该项目在一次性缴纳20万元会员费后，折后最便宜的床位每月连吃带住，大概要3400元。

　　与多圈地少盖楼，“慢羊羊”的险企不同，房企在养老地产上不但“敢想”，更“敢做”。有数据显示，目前全国已有超过80家房企进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目也超过百个。

　　房企开发养老地产的模式也不尽相同。保利的第二个项目上海西塘越已开盘，采取的是出售使用权的方式，而万科的北京幸福汇依托大社区进行养老公寓试点，位于杭州的万科随园嘉树项目则全部以高端养老社区的模式开发。除了这些已入市项目，世联地产、凤凰股份、远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团等，房企介入养老地产呈现百花齐放的态势。