成都金融写字楼 等待“填空”

　　1月14日，九龙仓在中国内地的首个旗舰项目、总投资160亿元的成都国际金融中心（IFS）将开业。有本地金融人士惊呼南有金融城、东有东大街金融街，成都国际金融中心到底会有多少金融机构入驻？成都的“金融中心”是否已经出现过剩危机？

　　近年来，成都写字楼产量过剩的声音一直不绝于耳，有业内悲观人士甚至说成都已经陷入写字楼危机，而金融类的甲级写字楼似乎更是如此。对此，九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官在接受金融投资报记者独家采访时表现出了自己的乐观，“地段优越论”将使春熙路这个成都传统的商业中心转变为成都最核心的经济商务区域。

　　地段优越性PK供应过剩

　　“我去年四季度刚刚在银石广场租了写字楼，这么快成都国际金融中心就开业了，加上在建的这么多写字楼，这真是不小的供给。”成都一家保险代理企业负责人如是说道。

　　该负责人的感叹不无道理。近两年来，成都的商业地产迎来了集中爆发。尤其进入去年，成都商业综合体扎堆上马，截至目前，成都在建综合体已远超100家。而金融类写字楼似乎更是如此。南有金融城、东有东大街金融街，此次开业在即的成都IFS不仅将有一座21万平方米的购物中心，同时还有两栋总体量26万平方米的写字楼，成都的“金融中心”是否已经出现过剩危机？“成都国际金融中心一号办公楼已正式投入营运，首月已有十家机构进驻，其中有一个金融机构租用了全层。”邵永官努力强调对成都看好。他表示，作为中国的“第四城”，成都不但拥有中西部地区最发达的航空交通及铁路物流网络，世界500强企业争相选择落户于此，成都已具备了兴建国际金融中心的条件和契机。“‘中国西部商业地产看成都，成都商业地产看春熙商圈’的地段优越论一直以来就引导着成都商业地产的发展走向。”对于城南金融城与东大街金融街的竞争，在邵永官看来，国际金融中心位于最繁华的春熙路核心地段，使这一成都的传统商业中心，正在转变为成都最核心的经济商务区域。

　　金融街空置率问题仍待解

　　“金融城商业体建成后放量较大，但由于多为企业自用大楼，真正在市场上流通的产品并不多，因此与城南其它区域明显的供过于求不同，金融城的商业相对紧俏。”对于城南金融城的商业体，中原地产二级市场营运中心总经理邹玉堂曾如是说。而从周围停满的小汽车可以充分证明，金融城已从当年的商务起步完成了到金融机构总部聚集地的转型。

　　不过相比之下，位于东大街金融街的写字楼空置率问题仍待解决。

　　去年10月24日，东大街被正式命名为“成都民间金融街”并在明宇金融广场挂牌。时间回到2007年，锦江区发布《关于建设东大街——成都金融商务大道的工作建议》，计划在5年内将东大街基本建成成都金融商务大道。优良的地理位置、金融的传统基因、大量未拍卖的土地、政策的支持……随即众多开发商纷沓而至，如包括今时代8号、铁狮门、晶融汇、明宇·金融广场、花样年·喜年广场等高端写字楼物业林立。然而，这些高端写字楼中却不时出现招租广告。“金融街的写字楼确实存在很明显的空置问题，据我观察，我们公司所在的明宇金融广场，空置率可能就达到50%。”去年下半年进入成都的一家深圳的金融企业相关负责人苏先生表示，对于一家外地的企业，选址主要是根据金融聚集地的地段、物业和租金做出的综合考虑，尽管在这方面金融街的确有一定优势，但从某种程度来说的确存在供大于求的情况。

　　从经济走向判断是否过剩

　　“所谓金融类写字楼的过剩问题，背后其实还是成都楼宇经济是否过剩的问题。”四川商业地产联盟秘书长冉立春表示，城南的金融城定位在金融机构总部的后台服务中心，而东大街的定位在于民间金融的前台服务，这实际上是要打造一个产业链，“当然这其中的确存在金融机构数量有限，而写字楼大量供应的问题”。

　　来自四川商业地产联盟的统计数据显示，截至2013年6月底，成都在建的综合体已达123家，已经开业的为30家。今明两年将是商业地产供应的井喷期。

　　“所谓的泡沫和过剩的确是存在，但这并不是说一捅就破。所谓的过剩背后，其实是先盖楼还是先等客户的问题。”冉立春认为，判断城市的商业地产是否过剩，重点在于对城市未来经济走向的判断，“目前成都的商业地产实际上处于用供给等需求的阶段，时间将是解决所谓过剩问题的最好办法”。