漫画/高岳
近期小产权房在多个城市悄然走俏,成交量直线上升,《法制日报》记者近日在调查北京的“小产权房”社区时,发现在违法房地产中介机构的推波助澜下,小产权房的交易仍然高烧不退,“清理只是暂时的”、“法不责众”等成为众多中介机构忽悠买房人的常用说辞。
中介称“只管放心买”
位于北京市通州区的太玉园,被业内称为全国最大的“小产权房”社区。据悉,随着国家清理小产权房、拆除部分小产权房的动作加快,太玉园以及周边不少同类小产权社区开始“收敛”,暂停买卖。从地铁土桥站出来,再坐两站公交车,就到了位于北京通州张家湾镇的太玉园小区,这里是北京最大的“小产权房”社区,近百栋楼里住着上万户家庭,主要是外地业主与当地回迁村民。
当记者在小区门口踯躅观望时,突然来了一位自称是“北京庆蕾置地公司”的中介问记者:“女士,您想买这里的房吗?”
记者:“小产权房不是不能交易么?现在风声这么紧还能买到?”
中介:“这里小区住户特别多,基本上入住率90%以上,不能说拆就拆了,拆了这么多人怎么安置。您只管放心买!”
这位中介告诉记者,由于风声太紧,太玉园以及周边不少同类小产权社区已经停止“过户”,转为地下交易,手续更加简便。即房主、中介和买房人到村委会办理过户更名即可,不用走网签等任何流程。记者发现,买房人只有一个以村委会名义发的证明,没有正规的土地使用证和预售许可证,购房合同房管局也不会予以备案。整个买房流程下来快的话半天就行。
过户费随风涨高得离谱
甩开刚才那位“庆蕾置地”的中介,记者找到了附近打着“太玉园二手房销售中心”招牌字样的一处居民房,并佯装成是“着急卖房”上前询问:“最近好像太玉园的房已经不能过户了吧?可我着急卖房啊!”
中介人员说:“由于近期清理风声太紧,太玉园的确已经不能过户,但这只是暂时的。”他告诉记者,他已经在通州土桥一带做二手房中介多年。在他的记忆中,“从2007年开始,政府就说要清理小产权房,但结果均不了了之。太玉园每逢敏感时期就会停止过户,但风声一过,交易过户仍然依旧。”
这位中介还向记者推荐了太玉园目前在售“最便宜”的一套二手房。“这套房子总价54万,面积是96平方米,折合单价才5625元/平方米。这位业主因为已经申请到两限房,急需用钱,所以才着急出售这套小产权房。”如果购买此套小产权房,需要支付6万元过户费。
而两年前,太玉园的过户费是2万元。过户费是小产权房特有的。指的是由乡镇或者村委会颁发“产权证”、变更“产权人”的费用。在北京的各小产权房社区中,太玉园的过户费是最高的,一般其他小区的过户费从3000元到2万元不等。
记者在小区里采访时,有业主告诉记者,刚才碰到那位中介所属的“庆蕾置地中介公司”已经被当地工商部门查封。“因为是黑中介,没有资质,人全走光了。”业主说。
一笔生意中介就能保本
国家三令五申禁止小产权房非法交易,也频频发起各类清理整顿小产权房市场的行动,然而小产权房交易却屡禁不止。据报道,截至目前,全国“小产权房”的总量或已超过70亿平方米,如果按每套100平方米来计算的话,相当于有7000万套小产权房。虽然从2007年开始,当时的建设部就发文提示小产权房的风险,2009年开始国土部就明确叫停小产权房,但直到今天,这个数字还在不断增加。
著名房地产律师秦兵告诉记者,实际上,北京的小产权房二手交易市场,几乎被黑中介垄断。有资质、有名号的大中介公司不愿意涉及小产权房,这就给了没有备案、没有资质的许多“黑中介”留下了机会。这不像商品房需要资格审核、网签、过户,小产权房的买卖,只是买房人和卖房人之间的一纸协议,没有网签手续,也不需要跑腿办理贷款。而且买家和卖家房款当面结清,更不涉及事后违约、追责中介的情况。换句话说,只要给卖家找到买房人,签个字,这交易就办成了。
更重要的是,黑中介做成一笔交易的收益很可观。秦兵向记者举例说明,假如交易一套价值一百万的小产权房,其佣金是房价的2.2%到2.5%,2万元到5万元不等的过户费,中介就能到手5万元到8万元。
“法不责众”成了劝诱说辞
既然小产权房买卖不被法律保护,为何小产权房交易仍然火爆?记者发现,法不责众的心理占了大多数。而且这也被黑中介们用作推销的说辞。
前面那位“庆蕾置地”的中介人员就向记者说得很直白:“不就是国家不承认嘛,事倒没事,扒不了,这么多人都住这,法不责众嘛。”
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强指出,“法不责众”的心理以及国家不会严厉打击小产权房的想法是不明智的,希望消费者不要存侥幸心理。小产权房的转正难度非常大,因为涉及土地、城乡二元、农民土地权益等复杂问题。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为,小产权房归根到底是两种土地所有制并存造成的问题,因此解决小产权房也应从土地制度入手,如果不破除这个问题,小产权房也很难有解。那些以“小产权房能转正”来忽悠消费者买房的房地产中介是很不负责任的。
中介协会倡导不涉小产权房
据不完全统计,目前房地产经纪从业人员超过100万人,其中取得全国房地产经纪人资格者4.7万人,房地产经纪机构超过5万家。柴强副会长坦承,目前房地产经纪市场的乱象主要体现在四个方面:即行业准入门槛低,人员流动频繁；中介公司本身不重视服务质量,无序竞争严重；房地产经纪服务行为不规范,社会形象不佳。
针对上述乱象,秦兵律师建议,应加强房地产经纪行业管理,提高专业素质。政府主管部门主要对中介机构违法、违规情形进行处理。而行业管理由行业协会执行,这是市场专业化发展的需要。行业协会通过行业统一的自律性和监督性的市场行为规则来实现内部的自我管理。同时加强媒体监督,对违规房地产经纪行为予以曝光。
秦兵还建议,房地产经纪行业协会要对中介机构的中介人员职业道德有明确、实用的内容规定。对违规的中介机构和个人,加大处罚力度。这一点,可以借鉴美国的经验,美国的全国房地产师协会的职业道德规范内容简明,注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构,可以在任何时候到经纪人检查业主记录,发现问题向房地产委员会报告,由委员会决定是否向法院控告。同时,美国各地都有专门的检察机构处理此类事件,经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为,并被暂停或吊销资格,就会被刊登在经纪人的广告刊物上,从此很难再从事这一职业。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃表示,中国房地产估价师与房地产经纪人学会将继续加强房地产经纪行业诚信建设,进一步健全房地产经纪信用档案,积极开展资信评价,为广大群众选择房地产经纪机构和经纪人提供服务。
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