小产权房禁令不断为何屡禁不止
今年下半年以来,小产权房成交火热的局面在全国各地频繁上演“小产权房即将合法化”的传言更是令其价格一度“疯涨”。为了遏制小产权房疯狂的势头,国土部和住建部近日发文,再次重申要严查小产权房的在建、在售行为,北京市也再度曝光小产权房的拆除情况。然而,市场上的小产权房依然受到百姓的热捧。近年来,相关部门的三令五申为何始终没有阻挡小产权房肆意蔓延的脚步?
政府部门态度坚决,难阻市场交易“热潮”
十八届三中全会提出“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”。此前,由国务院发展研究中心对社会公开的“383”改革方案中提出,对已经形成的小产权房,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。
相关表述被一些商家解读为“小产权房即将转正”,小产权房也因此一度成交火热,价格一路上扬。不久前,刚刚购买了北京市昌平区沙河镇的一处小产权房的郝先生对记者说,前一天看中一套90多平方米的房子,因为带的钱不够,第二天过来交定金时每平方米就涨了500元,居然一天一个价。
针对小产权房的火热局面,为澄清“误读”,国土部和住建部联合发文,重申“坚决查处小产权房在建、在售行为”。北京市国土部门也在近期相继曝光了位于昌平区崔村镇南庄营村、流村镇白羊沟度假山庄以及阳坊镇东贯市村等几处小产权房。
对于政府部门的强硬态度,百姓却不买账。记者在北京市小产权房比较集中的昌平、通州、房山等地区实地探访了解到,小产权房的成交并没有出现“降温”。一些商家依然表示“绝对安全”,不少购房者仍旧“蠢蠢欲动”。
在北京市昌平区郑各庄村,东西长约两公里、南北宽约一公里范围内的低密度小产权房小区曾经“闻名”全国。在其隔壁,白各庄村开发建设的约40栋小产权房分为四期入市,销售“如火如荼”。11月30日,北京市民陆先生在售楼处已经下班后依然不愿离去,还在比较着白各庄新房和郑各庄二手房的优劣。
记者发现,相比于此次政府强硬表态前,不少地方的小产权房的价格并未松动。昌平区沙河镇一处小产权房售楼处的销售人员肖女士告诉记者,项目的单价已经超过每平方米15000元,价格仍在稳步提升。在房山区良乡长期从事小产权房中介服务的刘女士说,现在小产权房的价格已经向所在区域普通商品房价格的一半看齐,而此前不到其四分之一。
政策“雷声大雨点小”,存量小产权房难治理
对于政府近期的表态,正在看房的陆先生不以为然地说,“政府此番表态,可能跟近期的火爆局面有一定关系。相关言论此前也出现过很多次,但一些知名的小产权房小区始终安然无恙。”3个月前,刚刚购买了一处小产权房的赵女士表示,“市场上声音不断,一会儿说要转正,一会儿又说要严查,其实都不重要,反正我住着很安全。”
百姓的“安心”与主管部门对小产权房“拖延”“搁置”的处理方式不无关系。记者在国土资源部网站上查阅,近年来,相关负责人关于“小产权房清理工作方案目前已经初步完成”“针对小产权房的不同情况将出台清理政策”的表述源源不断,但小产权房清理工作一直“雷声大、雨点小”。
不少准备购买小产权房的购房者指出,此次两部委发文只是强调严查小产权房在建、在售行为,对于存量小产权房并未涉及。而记者从北京市国土部门了解到,对于存量小产权房,国土部早在去年就选择了北京等城市进行试点治理,但对于试点的具体情况和进程,相关部门却“三缄其口”。
因为存量小产权房有居民入住,拆除工作难以进行。但对于存量小产权房的“一味迁就”,只会让开发商为追逐利益而铤而走险,也会让购房者心存侥幸。北京市国土部门前不久组织拆除的崔村镇南庄营村的小产权房项目,就是有关部门多次制止后,依然顶风违建,直至封顶。
而许多知名小产权房小区居民“安居乐业”的现状,让不少购房者总结出了购买小产权房的经验:成片建设的小区安全系数较大;村委会为主体开发的更为保险;如果有当地居民一起在小产权房小区内居住就“万无一失”了。
记者从国土部门了解到,对于有村民一起混住的小区通常是村里以旧村改造、新农村建设等名义建造的。这部分的居民组成复杂,主动执法难度较大。北京两高律师事务所合伙人律师董正伟表示,一些建设主体正是抓住了问题“要害”,打着给村民谋福利的旗号,大肆建造小产权房。存量房的问题一天不解决,小产权房的问题也就难以根治。
躲避矛盾只会加深矛盾,业内期盼尽快明确细则
“秘密运行只会引起市场的胡乱猜测,躲避矛盾只会造成矛盾越来越多。”中国房地产学会副会长陈国强表示,“对于已经形成的小产权房存量应该尽快分门别类清理整治,明确处理办法,该拆除的就抓紧拆除,能转化的并不是不能考虑。”
据全国工商联房地产商会发布的数据显示:1995年至2010年间,全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米。还有非官方统计数据显示,目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米。业内一直呼吁,小产权存量巨大,完全拆除会造成巨大的浪费。
中国城市规划设计研究院副院长杨保军等专家认为,随着对不动产税收体制的不断完善,对于建筑质量过关、不影响城市功能的小产权房,建议补缴一定的政策性补偿后给予保留,但相关的细则应该经过科学论证,尽快出台。
对于农村集体经营性建设用地的改革方向,财经评论员马光远说,“建立城乡统一的建设用地市场”对农村发展是个重大利好。在过去的法律体制下,城乡之间的发展不公平,农村不许集体土地流转,城市垄断了开发建设的权力。农民在土地上建房可以获得更高的收益,是小产权房泛滥的最主要原因。如果财政、税收机制以及相关细则尽快建立,农村集体经营性建设用地能够明证言顺地进入市场,小产权房的性质也会发生根本的转变。
北京市昌平区阳坊镇某村村主任安国梁表示,村民们其实也希望能在政府的主导下,进行土地的开发建设获得更多收益,最担心的是国家政策不明确造成小产权房建设的无序状态。
“既然改革的大方向已经确定,这就需要国家层面对农村集体土地征用问题进行立法,加快立法的速度和进度。否则,利益驱动依然会让各类开发主体争相涌入小产权房这一巨大的市场。”董正伟说。
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