2013年12月20日，由《每日经济新闻》、《成都商报》联合主办的2013中国价值地产成都年会在成都举行。本次活动邀请到了住建部政策研究中心主任秦虹、财政部财政科学院研究所所长贾康、北京师范大学金融研究中心主任钟伟等多位专家以及众多房地产企业代表参加。在会上，他们就房地产宏观调控、房地产税收、房地产金融等热门话题阐述了自己的观点。
专家声音
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹：
楼市分化格局加剧结构性机会出现
“分化加剧。”这是住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在2013中国价值地产成都年会上强调的当前楼市的趋势。本次年会由《每日经济新闻》和《成都商报》联合主办。
秦虹认为，尽管2013年中国房地产市场整体销售情况很好，但市场分化格局已经非常明显。房地产市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。
“如果我们把全国657个城市的房价平均涨幅放在这里，我相信可能连5%都不到，少数城市房价是在下跌的。所以今天的房地产市场再也不是过去的格局了，我们现在的市场是非常分化的格局。”秦虹表示。
对于当前质疑楼市调控十年失效的声音，秦虹认为，从2011年1月26日“国八条”出台以来，这一轮的房产调控对大城市抑制投资投机性需求起到了明显作用。
在市场分化的情况下，未来的中国房地产投资还有哪些机会？对此，秦虹表示，首先要注重新型城镇化政策下关注城市群。“房地产发展从来都是和城市的发展紧密相关，下一步的城市发展是要走以城市群作为推动城市发展的主体形态，这是新型城镇化规划中的重要内容。”
秦虹指出，房地产投资还要关注中国的高速交通网络建设。“当中国的高速交通网形成网络的时候，现在全国657个城市可以分为两类，一类是在高速交通网上面，有交通节点；还有一些城市是在这个网的下面。大致可以判断，在交通网上的城市，与交通连接点、交差点、会合点的城市投资效率更高。”
此外，秦虹认为，产业结构的升级将促进优质商务和旅游地产的发展。“下一步，中国经济增长很重要的一方面就是大幅度提高服务业所占的比重，服务业的发展意味着我们从事第三产业的人口的增长。”
秦虹还指出，房地产市场投资应该关注 “城镇化时代的楼宇经济”。“这些地区的楼宇更新改造和再资产化的机会是非常大的，因为这些楼宇的物业价值一定会伴随着土地的级差地租同步提升。”
财政部财政科学研究所所长贾康：
房产税制度建设应坚持调节高端
国家统计局数据显示，11月份70个大中城市新房价格环比平均上涨0.6%，这也是房价连续12个月“高烧”。业内专家认为，当前除了要改变过去抑制需求端的做法之外，重在增加市场供给。
在2013中国价值地产成都年会上，财政部财政科学研究所所长贾康公开表示，房地产税制度建设要坚持两个重点：一是高端调节；二是政府应明确首次置业是否会被纳入征税范畴。在贾康看来，下一步楼市调控需要制度建设与长效机制建设。当前楼市应确定一种 “双轨统筹”的框架。
据了解，目前各地保障房建设也正在积极转型。住建部相关负责人近日透露，在地方实践的基础上，要对廉租房与公租房并轨运行，指导地方有序探索共有产权保障房制度。
贾康认为，对于保障房的投融资模式，下一步可采用PPP模式，也就是公私合作的管理模式。针对不同区域、不同情况的棚户区改造、廉租公租房，可设计具体的融资形式。在保障房管理制度上，要具体进行分类，同时保障房的退出与转换也要制度化。
对于商品房来说，贾康认为，应采取经济调节制度。在融资制度上，现阶段总体上宜从紧。而在税收制度上，除了交易环节税收优化外，保有环节的税收也要从无到有，通过改革建立现代的税收框架。
“房地产税指的是跟房地产有关的多种税，要把所有的税费合在一起，包括整个国土开发到提供的成品、交易再到交易住房的保有全面的覆盖，把它合理化整合。”贾康表示，房地产税制度建设势在必行。
贾康最后强调，要贯彻好中央文件精神，必须坚持两个重点。首先是要在推进历史时期内推进房产税或住房保有环节税收，只能坚持调节高端；其次，基本住房层面官方要给出态度，有些现在不出手买房的人，是在等着以后买房，如果不说第一个基本单位不征税，他就不敢买。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟：
房产市场“供大于求”风险提升
“2014年到2015年中国房地产市场基本是稳定的。”经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。
在2013中国价值地产成都年会上，钟伟对中国房地产未来走势作出了自己的预判：目前，楼市“供大于求”的风险提升，“2014年全年商品房的销售面积和销售金额跟今年相比不会有起色”。同时，开发商的利润增速几乎没有或将出现下降的趋势。
对于宏观调控政策，钟伟建议，目前应维持调控政策的连续和稳定，“不松绑也不要加码。”
在钟伟看来，未来地产的趋势是“总体平稳，但是会慢慢下降”。其中，决定楼市走势的一个因素在于供求关系的微妙变化。
“以2010年为分水岭，在此之前房地产是供不应求的。”钟伟说，2010年之后，政策的调控转而开始抑制需求，随着供给的加大，目前“整个格局已经从供不应求到供求平衡到现在，有越来越明显的证据显示这个市场逐步开始供大于求。”
此外，钟伟认为，目前，高杠杆的投机者正在淡出市场。此外，投资性需求的购房杠杆不断下降甚至消失，售房成本不断上升并将持续上升。
“房地产税立法和推出是大趋势。”针对外界普遍关注的房地产税问题，钟伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
对于国家的相应宏观调整政策，钟伟则建议，应“维持房地产调控政策的连续和稳定，不松绑也不要加码”。
钟伟近期曾公开表示，开发企业2013年利润好的原因是房价超出之前预期。今年房价普遍涨了10%~15%，远远超过预期，多出来的这部分全都是超额利润了。如若2014年房价没有超预期地上涨，房地产企业的融资成本也不会持续下行，甚至有可能会上升。
“目前开发商的现金流不断改善，进入‘秋收’状态，但仍有可能存在部分高风险的开发商。”钟伟说。他认为，这些开发商主要体现在“三高”带来的风险，即高杠杆的财务状况、高规模的偏远土地储备、以及高待售的财务压力。
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