国家统计局18日发布的11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,虽然11月份70个大中城市房价环比涨幅整体继续收窄,但一线楼市的房价上涨幅度依然不小。
年末,开发商在土地市场掀起新一轮拿地热潮的同时,各地方政府也在密集收紧楼市限购政策。可以想见,2014年“调控冷”与“预期热”现象或将并存于各地楼市。在我国房地产市场调控长效机制逐步成型的背景下,明年房价走势将保持平稳。
北上广深连续3个月涨幅超20%
国家统计局18日发布的11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%,其中,北京为21.1%,上海为21.9%,广州为20.9%,深圳为21.0%。
一线楼市的二手房市场也异常火热。数据显示,11月70个大中城市二手住宅价格与去年同月相比,价格上涨的城市有68个。北上广深四大一线城市同以“两位数”的涨幅遥遥领先,其中,北京20.1%的同比涨幅令人咋舌。
一线城市的土地市场也延续着火热的态势,戴德梁行18日发布数据显示,土地市场热点正向一线城市回归,其商品住宅用地出让金和溢价率均明显上升。
戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析指出,标杆开发商在2013年内加大土地市场投入力度,在拿地结构上向一线城市和部分热点省会城市倾斜。“标杆房企每有6.4元的销售额就会拿出1元来进行土地储备。全国销售额排名前15位的房企,如万科、金地等则更是如此。每有1.7元的利润就会拿出1元来拿地。”
显然,从近期来看,年末地市的火热仍将支撑民众本已居高不下的房价上涨预期。
年末楼市或陷“有价无市”
国家统计局近日发布数据显示,2013年1月-11月份,全国商品住宅销售面积增速比1月-10月份回落1个百分点;住宅销售额增速比1月-10月份回落1.5个百分点。
业内分析认为,近期主要城市相继收紧了“限购限贷”政策,市场观望情绪也有所加重。在北上广深楼市调控相继加码后,二、三线城市正陆续跟进,目前已有18个城市公布调控新政。多个二线城市新政强调了预售证管控,调高了二套房首付比例,收紧了非本地户籍居民购房条件等。
上海中原地产一家门店经理告诉记者,自政策出台后,对门店的二手房交易影响较为明显。相比之前的周末,客户带看量下降了5成。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟也表示,前期房价上涨较快城市进一步加大了房地产市场调控力度,提高了二套房交易成本,增加了保障性住房供应。特别是国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,使市场交易有所降温。
市场分析人士指出,地方调控升级将在一定程度上增加购房成本并延缓部分置业需求,进而对市场预期产生影响。12月全国住宅成交量或将继续下滑,加之年末银行信贷的从紧,楼市或进入“有价无市”的过渡期。
楼市调控长效机制将逐步发力
专家指出,从长远来看,房地产市场调控还应利用财税、土地、金融等手段多管齐下才能不断增加协调性与针对性。信贷手段灵活性强,应坚持体现差别化,支持刚需,限制投机;土地调控最为直接,在房价上涨明显的城市,应加快采取增加住宅用地供应,提高土地利用效率,缓解供求矛盾;同时政府应尽快完善有关房地产的税收制度。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及,“建立城乡统一的建设用地市场”以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等举措。业内人士认为,这都将会对房地产市场产生影响。
伍惠敏认为,由于一线楼市房价上涨预期依然强烈,2014年上半年,一线城市或将强调预售证管理,尤其是高端项目的预售证发放将会较为谨慎。若政府在2014年下半年出台具备长效调控功能的房产税政策,也将会与当前在上海和重庆的试点政策有明显不同。其将更准确的抑制投资投机性需求,保护自住及改善型需求。
展望2014年楼市,伍惠敏预测,2013年第四季度出台的地方调控政策,将对市场预期产生“心理降温”,但鉴于2013年市场活跃成交的惯性作用,预计2014年上半年住宅市场走势仍将保持平稳。
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