项目过剩且不规范 开发商望而却步

　　数据显示前11月标杆房企在一线城市买地花905亿元 而在三、四线城市仅花147亿元

　　本报讯 （记者潘彧）刚刚结束的中央城镇化工作会议提出，全面放开建制镇和小城市落户限制，并严格控制特大城市人口规模。这可能意味着城镇化的主力将从大城市转向三、四线城市，三、四线城市可能成为未来房地产市场布局的重点。不过，记者从多家房企了解到，大部分企业依然愿意多“抢”一、二线城市土地，并未计划将重点转向三、四线。

　　房企：

　　仍愿坚守一、二线“主战场”

　　中原地产数据显示，前11月，标杆房企在一线城市土地购入金额达905亿元，同比上涨119%，而在三、四线城市仅购入147亿元。而CRIC提供的统计数据显示，2013年前11月，绿地、恒大、中海在一、二线城市的拿地金额占比均超过90%。

　　“我们今年已经花费160亿元拿地，年底拿地成本估计会达到200亿元。”今年的“拿地新秀”——泰禾集团董事长黄其森昨日在福州的联访活动上对记者表示。

　　公开数据显示，其年内已在北京、上海拿地6块，花费近百亿元，占其至今为止拿地成本的五成以上。对于明年的拿地计划，黄其森坦言，明年计划在一、二线城市的拿地成本占整个拿地成本的60%~70%的份额，重点依然放在北京及长三角地区，并打算在明年进军珠三角。另一大型外资房企战略投资相关部门负责人则直言，不考虑去三、四线城市拿地。

　　也有部分房企表明了对于三、四线城市土地的青睐。不过，这些房企都表示，项目地理位置、配套等选择很关键。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲公开表示，虽然一、二线城市的房价在涨，但土地成本高，真正的投资回报利润已不高，而三、四线城市正处于城市化的过程中。不过，其强调，目前的趋势是向城市中心集中而不是郊区化，在拿地的时候，应该避免拿三、四线城市郊区的土地，“这和新城镇化的方向是相悖的。”

　　溯因：

　　担忧三、四线城市出货成问题

　　为何在政策已经强调三、四线城市发展的情况下，房企却始终对其“不感冒”呢？多位房企人士对记者表示，三、四线城市房地产目前已过剩严重，而地方政府的不规范行为也让非本地的房企“头疼”

　　“我们感觉一线城市的风险比较小，市场万一有什么波动变化，一线城市的货能出得掉，而三、四线城市出货可能会遇到一定的问题。”黄其森表示。

　　而前述外资房企战略投资相关部门负责人也认为，三、四线城市吸引地产商的一般都是很低的地价，但与低价土地出让相捆绑的还有大堆的配套设施要求，这方面成本十分高。同时，由于制度不够完善，三、四线城市的购地手续不如一、二线城市规范。

　　专家观点

　　过早布局“三、四线”可能被套牢

　　“城镇化不是三、四线的造城运动，部分开发商可能会往小城镇布局，但不会成为主流。”厦门大学管理学院副院长戴亦一表示。

　　戴亦一坦言，即使目前提出城镇化，要发展三、四线城市，但是三、四线城市的房价短期内依然难以乐观，甚至“未来的两三年之内，三、四线城市会出现房价大幅度下跌”。其认为，目前三、四线城市的人流是在往一、二线城市流动，现有的人口难有大幅增长，而过去几年，三、四线城市已经出现大跃进开发房地产的现象，目前房地产严重供过于求。

　　他表示，三、四线城市房地产远期的前景可以预期，但无论是对于房企还是投资者来说，如果目前进入，过早布局，可能会陷入套牢的窘境。

　　而上海易居房地产研究院研究员严跃进则认为，若是房企想进入三、四线城市，应该注意自己拿地的内容，“三、四线城市的住宅市场已揭示出泡沫或空置率高等风险。因此住宅市场的用地应略显低调。而包括产业用地、地下空间用地、基建配套用地、专业市场用地等，将是三、四线城市亟须开拓的。”