土地流转引发创新 宅基地抵押难题

　　土地,事关百姓安居乐业;土地制度改革,牵动千万人的利益。十八届三中全会对农村土地制度改革做出重大部署,开启了农村土地流转变革的大门,并引发了金融市场针对农村土地资源的创新。

　　土地流转起来

　　农用地流转的自发开展,以及对建设用地使用权流转的政策鼓励,使土地真正流转起来

　　土地流转早在十几年前就开始了,由于农民不拥有土地所有权,只能把自己的土地经营权转让给其他农户或经济组织。起初土地流转受制于种种弊端,没有得到大范围推广。随着城镇化进程的推进,农村剩余劳动力不断涌入城市,造成农村大量土地闲置。为解决农民进城“失地”的后顾之忧,土地流转日渐提上日程。

　　根据相关法律法规,我国土地按所有权归属划分为国有土地和农村集体土地两类,农村集体土地又分为农用地和建设用地。目前,农用地的流转已经在全国各地自发开展,由农户自主协商、政府主导或大户直接与农户对接等方式实现。

　　十八届三中全会提出,建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。此次会议首次鼓励农村建设用地使用权流转,为新一轮土地制度改革指明了方向。

　　决定公布之后,安徽省政府迅速出台了深化农村综合改革示范试点工作指导意见,在全省20个县(区)开展试点工作。该意见对农村土地确权登记、土地流转机制、建立宅基地退出补偿激励机制等方面提出具体要求。

　　该意见对土地确权设定了完成期限,要求2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖。结合实际做好农村土地承包经营权确权登记发证工作,力争2015年底前完成确权登记发证任务。

　　安徽的农村土地改革一直走在全国的前列。从凤阳县小岗村率先实行家庭联产承包责任制,到现在土地流转的试点政策,安徽紧跟改革的节奏。继安徽之后,江西南昌宣布将于年底前正式启动南昌县、安义县两地的农村土地流转试点。近日,山东省提出,探索建立农民宅基地自愿有偿退出机制,有效减少农村居民点占地面积。

　　面对蓄势待发的新一轮改革,中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文表示,农村土地制度改革不能突破3条底线:不能改变土地所有制,就是农民集体所有;不能改变土地的用途,农地必须农用;不管怎么改,都不能损害农民的基本权益。

　　流转引发创新

　　信托制度能够实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离,土地流转信托解决了流转存在的问题

　　土地规模流转的同时,也带来一系列问题。大批农民失去土地,生活来源缺乏保障,容易引发社会问题;一次性转让土地经营权,农民获取的收入有限;一些政府甚至直接插手农地流转,不管农户愿不愿意流转,还不允许谈价格,损害农户的利益。此外,种植大户从农户手中承租的承包经营权证无法抵押,无法获取贷款等金融支持,发展后劲不足。

　　土地流转信托应运而生,由土地信托组织接受农户的委托,将其拥有的土地使用权在一定期限内依法、有偿转让给其他单位或个人。业内人士认为,信托制度能够实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离,不仅能保护农户的利益,还可以使农民获得持续性收入。

　　日前,中信信托与安徽宿州市埇桥区政府合作,正式成立了国内第一个土地流转信托计划,被称之为宿州模式。

　　而后,北京信托在江苏无锡推出第一单土地流转信托。该信托收益由固定收益和浮动收益两部分组成。信托存续期内,农户可获得每年每亩1700元土地租金的固定收益,从第七年开始参与20%的盈利分红,还可进合作社打工取得工资收入。在北京信托的这单业务中,有5户村民的21.107亩土地暂不愿流转信托,也得到了尊重。

　　“当个别农户不想流转,但又要完成信托计划,还可以通过土地置换的形式,将其他等值土地与农户相交换。”记者向西安国际信托有限公司内部人士咨询时,该人士表示。

　　近日,浙江上虞农合行开办起宅基地置换贷款,为置换户解决购房资金短缺问题。据介绍,申请一套宅基地置换贷款的,可采取保证方式,申请两套及以上宅基地置换贷款的,可用置换房进行抵押贷款,并采取按揭贷款形式,期限延长,利率优惠。

　　宅基地抵押难题

　　没有取得国有土地部门的正式证书,无法进行抵押登记,金融机构不能实现债权人权益

　　按照我国现行法律规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。农村集体土地不能作为抵押物,是导致农民贷款难、融资难的重要原因。

　　业内人士认为,宅基地的改革有望突破这一难题。然而,从实际情况来看,宅基地的改革进程还没有实质性进展。

　　来自河北某基层信用社的信贷主管接受《农村金融时报》记者采访时说,三中全会以后只是现有的土地抵押贷款利率放开一些,土地抵押率调高了。原来,一年期抵押贷款的本金加利息不超过土地评估价值的60%,现在提高到70%。贷款利率先100%上浮,再逐步减,如果是房地产抵押减25%,有房产保险的再降3%,而现在是按60%上浮,再往下减。对于农民土地抵押则没有涉及。

　　河北、河南、四川等地的多家农信联社负责人均表示,目前还没有收到农资土地可以交易的通知,当地政府对此也没有明确的说法,相关细则还没有出台。作为金融机构,对这种农村集体土地没有办法进行抵押贷款。

　　一些联社信贷员表示,尽管在办理业务中,有农民提出用宅基地进行抵押,以满足生产经营的资金需求,但是这些宅基地只有村里的手续,没有取得国有土地部门的正式证书,无法进行抵押登记。金融机构作为未来的土地受益人,不能实现确权。

　　“即使土地确权了,也不能完全解决金融机构的后顾之忧。”上述信贷主管有些担心,农民把房产和宅基地作抵押后,万一出现问题,农民不认账,银行不能实现债权人权益。即使农民真抵押了,也有很多问题。他说,农民传统观念重,村里人会认为是买家让他人妻离子散、无家可归,导致没人敢买。因此,银行处理宅基地时,也会存在很多隐患。

　　河南银监局的一位内部人士认为,这与我国的国情、地区之间差异大有密切关系。像河南这样人口密集的地区,村镇比较多,整个村子的人均土地不多、也不集中,土地流转实现起来很困难。实现抵押,还必须要有相关的社保配合,否则农民连住的地方都没有了。