三四线城市料成明年土地市场的主战场

　　十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制等一系列政策。

　　可以预见未来三四线城市将因为农业人口的大举入城而出现一轮需求洪峰。在这一背景下，三四线城市明年或许会成为地产企业争夺的主战场。

　　未来向三四线城市要利润

　　“一线城市的地价高，利润薄，而且由于房价不断走高，正在凝聚新的风险。相比之下，三四线城市利润要高得多。”世茂房地产品牌总监孙静说，开发商高价在一线城市拿地，很多时候就是看中一线城市的品牌。但要想获得不错的开发利润，还是要去二三四线城市。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲也提出类似的观点，虽然一二线城市的房价在涨，但是土地成本高，真正的投资回报利润已经不高。三四线城市才是中国新一轮城镇化的主战场。一方面，北上广的高生活成本和高房价，正在迫使一部分人迁往邻近的三四线城市购房，比如很多无法享受北京自住商品房的非京籍人士就选择在河北省燕郊、涿州买房。另一方面，三中全会提出推进农业转移人口市民化，也在促进三四线城市购买需求的产生。与此同时，这些城市本身也在进行大规模的旧改，市场的容量在短期内有大规模膨胀的空间。

　　范小冲告诉 《每日经济新闻》记者，三四线城市正处于城市化的过程中，趋势是向城市中心集中而不是郊区化。他认为，有些房企去三四线城市拿郊区的土地，这就和新城镇化的方向是相悖的，是布局错误，没有解读好新城镇化的布局和发展的方向。

　　三四线城市土地供应将增长

　　判断明年三四线城市成为房企拿地主战场的另一原因，是目前一线城市的房价已经过高。普华永道的有关报告披露，一线城市目前的高房价，正在令部分资金转向二三线城市。因为这些城市的房价相对较低，风险也较小。

　　普华永道中国合伙人孙颖说，由于房价过高，一线城市的风险正在把一部分资金挤到其他城市。

　　这些资金在三四线城市的核心地段显然能找到更多高收益的机会。易居研究院研究员严跃进认为，三四线城市在新型城镇化的带动下，部分被压抑的市场需求将激发出来。在三四线城市农地入市、农业人口市民化等进程下，需求结构有望得到改变，而房企也将在区域及产品布局方面做出调整。

　　对于调控常态化的楼市而言，城镇化作为发展经济的重要引擎，被视作发展房地产的最大潜力。业界普遍认为，城市化进程的加快、城市人口的增加，从土地释放、基础建设到住房需求，尤其是每年1000多万农民转变为城镇居民，将为房地产带来坚实的需求支撑和重大的发展机遇。

　　其中，三四线城市不仅孕育着大量的购房机会，也是未来土地供应的主战场。机构数据显示，三四线城市开发用地供应要比一线城市高很多。同时，这些城市普遍有旧改的需求，未来的城市土地供应还将进一步增长。