银行贷款额度紧张 购房者借纯抵押“曲线贷款”

不少银行今年房贷额度已经放完。（CFP供图）

　　二套房贷首付提高 银行贷款额度紧张 机构称穗六条落地后二套房贷按揭比例跌至两成

　　穗六条对外地购房者和二套房购房者提出了更为严格的要求，不少购房者因此被堵在门外。按揭公司称，穗六条落地以来，二套房贷按揭比例跌至两成，而做纯抵押业务的客户则有所增加了。业内人士指出，在穗六条新政下，资金缺口在100万以下的二套购房者更愿意做纯抵押业务，因为目前纯抵押与二套房贷款利率已相差无几，而且审批速度也相对更快。

　　案例

　　“曲线贷款”最高可贷七成

　　看房看了三个多月的李先生，本月中旬终于看上了一套63平方米的二手房，跟业主谈好了成交价为120万元。由于李先生名下已拥有第一套房，在“穗六条”之前原本购买这套二手房只需付六成的首付，即72万元。“没来得及网签过户，就出台了穗六条，首付要加到七成。也就是说要增加12万元。”李先生称。

　　由于李先生可以贷款的额度只有三成，有按揭公司建议他转做“纯抵押”业务。“有人建议，不如想办法跟亲戚朋友借点，凑齐钱做一次性付款，待过户后再拿这套房子去银行做纯抵押，最高就可以拿到七成的贷款，就相当于首套房贷的额度了。”

　　所谓纯抵押业务，指的是借款人以现有名下房产为抵押物，向银行申请抵押贷款，最长贷款年限为10年。专门做纯抵押业务的广州安家世行公司市场部陈溢溢对记者介绍称，银行对抵押贷款资金的用途有比较明确的要求。目前抵押贷款基本集中两种方式：以装修贷款为主的消费性贷款、和以企业资金周转为主的经营性贷款。

　　记者采访了多家按揭公司发现，今年以来，在二手房交易市场这种“伪一次性付款”的案例越来越多，其中尤以二套房购买者居多。

　　以李先生为例，若办理二套房按揭贷款的话，最多只能贷到36万元，而目前二套房贷款利率一般要上浮10%~15%左右才能贷到款，也就是说利率要到7.2%~7.5%左右。而做纯抵押的话，可以拿到84万元的贷款，而利率一般是上浮20%，年利率约为7.86%。也就是说，在利率相差无几的情况下，纯抵押能贷出的款项要远远高出二套房按揭，而且审批速度相对较快。

　　市场

　　二套房贷按揭比例急跌

　　记者从各大中介行了解到，由于房贷额度的枯竭，放款时间的延长及限贷政策的升级，今年以来，按揭购房的比例持续萎缩，而一次性付款的比例随之大增。

　　满堂红地产的数据显示，11月1日~27日，经其促成的二手住宅买卖交易中，一次性付款的比例为34.7%，比10月同期增加1.2个百分点，而今年前十个月，累计一次性付款的比例是31.1%。“一次性付款比例在32%以上就已经很高了，现在已经接近35%，预计今年剩下的这段时间，按揭购房的比例还将进一步缩减。”满堂红市场部高级经理周峰表示。

　　“穗六条”新政出台之后，按揭购房比例更是进一步下降。合富置业的成交数据显示，从11月初到18日，按揭购房的比例在整个成交中占比达到63%，新政出台后至今，按揭购房比例回落到56%，而改善型的二套房贷更是“重灾区”，按揭购房比例从11月前半段的一半以上下滑到新政至今的两成左右。

　　合富置业市场部梁燕明认为，12月份房贷额度将更加紧张，二手房业主会更倾向于接受一次性付款买家。

　　梁燕明告诉记者，“限贷”后，按揭购买二套房的客户喜好也发生了变化，成交面积急剧缩水。“新政前，还有不少按揭购买二套房的客户选择130平方米以上的大户型，但现在基本上都是选择100~130平方米的中大户型。”

　　行业

　　“寒冬”之下按揭公司谋转型

　　“穗六条”出来以后，按揭公司再一次感受到“寒意”。某按揭公司专门负责一手房按揭的梁先生对记者表示，近期“市道淡了很多”。

　　专做二手房交易的资深按揭中介郑大源表示：“（穗六条）的影响肯定有，部分已经交了一年社保的外地人，或者手头刚好差了那么一成首付款的购房者，会被卡在门外。”

　　诚赛按揭公司总经理卢志光则指出，穗六条中提高二套房首付比例这一条使得二套房按揭的比例减少。但实际上，他指出，这一政策对于按揭公司的影响并不大，因为二套房按揭在二手交易里占比不超过10%。“很多二套购房者都宁愿一次性付清，过户后再做其他品种贷款，如纯抵押等，所以这一政策对二套购买者冲击力并没有这么大。”

　　不过，业内人士也坦承，随着国家房地产调控政策趋严，二手房按揭的利润空间越来越少，除了部分与中介公司关系紧密、有稳定客户源的按揭公司之外，其余按揭公司会逐渐转型。

　　卢志光也指出，目前该公司的纯抵押按揭业务量已占35%，现在政策对于二手房按揭进行调控，因此未来可能会更多地做经营性贷款和纯抵押业务。“纯抵押的比重会一直加大，未来5年甚至可能会超过二手交易。”他说。