自从央视报道了国内45家有头有脸的房地产企业总计欠3.8万亿元土地增值税以后，马上有知名房地产商出来反驳，甚至准备状告央视。随即又看到有人一条条在反驳该知名房地产商微博中的反驳理由，真是一片狼藉。一个人事不懂，另一个只会反问，旁观者没从这场吵架中获得任何收益，哪怕普及一下土地增值税的知识也行呀，真是令人着急。
这3.8万亿的数据是否准确我们不讨论，但说这3.8万亿都是房地产企业的欠税，这话有问题。要说清楚这个问题要从税法和会计两个方面来解释。
首先我国土地增值税征收分两步进行。
第一步是在房地产项目开始销售收取预收款和销售款时，根据当地政府的规定，按照规定区分不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、商铺等）确定预征率（一般是1%-5%之间，由各省自行确定）预缴土地增值税。
第二步，等到该房地产项目达到规定的任何一个条件：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。有的房地产企业为了把土地增值税的清算时间往后推，特意留一定比例的房产不销售，于是税务机关又制定了强制清算的条件：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上，或该比例虽未超过８５％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。符合以上七个条件中任何一个条件就必须进行土地增值税清算，与之前预缴的土地增值税比较后，多退少补。央视报道的3.8万亿应交未交的土地增值税，已经扣除房地产企业在销售时预缴的土地增值税。
土地增值税清算时就不能采用之前提到的预征率，目前有两种方式：一种是按照规定比例（不低于5%-8%）来核定征收土地增值税，就是所谓的带征；另一种是按照土地增值税暂行条例中四级超率累进税率来清算土地增值税。
税法部分告一段落，然后说说会计问题。我国的上市公司根据国家规定适用企业会计准则。审计师在对企业年度财务报告进行审核时，会要求企业按照配比原则和谨慎性原则的要求将未来存在的或有负债预提后在财务报告中体现。按照我国税法规定，房产销售一定会面临土地增值税的清算环节，由于很多房地产项目建造和销售都是跨年度的，因此在计算项目增值率时，需考虑跨年度的收入、成本、费用等多种情况，计算很复杂。而增值率的不同，最终土地增值税清算的适用税率将有较大的差异。因此，几乎所有房地产项目土地增值税的预缴和清算结果多多少少都存在着的差异，如果在年报中不体现这部分未来需缴纳的土地增值税，那么房地产上市公司的年度利润是虚增的，会误导投资者。在未来清算并缴纳土地增值税时，会使企业利润出现大幅下降，反而伤害了投资者的利益，所以通过财务报告公布出来，是对投资者负责的行为。当然有人说这是房地产企业用心险恶，有心不想把利润体现出来，不想分给投资者。但我国目前购买股票的投资者中有多少人是冲着上市公司分红去买股票、有多少是冲着赚取差价去买股票的，大家都心知肚明。
还要补充一点，虽然企业按照企业会计准则的要求，会预提这部分未来需缴纳的土地增值税，但税务机关其实是不认可的，因此在企业财务报告上虽然是作为费用列支，但由于没有实际缴纳，因此房地产企业在计算年度应缴纳的企业所得税时，需要把这部分预提的土地增值税合并到企业利润中计算并缴缴纳企业所得税。
举个例子来说明一下吧。H房地产企业历经两年开发了一个项目开始销售，总共2.5万平方米，计划价格为2万元/平米。到2013年底销售了30%，销售收入为15000万元，税务机关核定其土地增值税预征率为2%，则在2013年销售实现同时，需预缴土地增值税15000×2%=300万元。而到年底企业财务年报审计时，审计师会要求企业按照规定预提该项目土地增值税清算可能需缴纳的税金，若经计算该项目（普通住宅）增值率超过20%，达到了35%，则应适用30%的土地增值税税率，计算下来本项目总计需缴纳3000万的土地增值税，则按照销售30%而言，需缴纳3000×30%=900万的土地增值税，扣除已经预缴的300万元税款，则企业会在财务报告中体现600万元的应交未交土地增值税。
由于很多房地产上市公司在全国会滚动开发很多项目，每个项目开发和销售的情况不一致，只要土地增值税法规和征管方式不变，则房地产企业到年底出财务报告一定会出现这种应交未交的情况。
至于个别地区税务机关由于征管任务的问题，让纳税人提前或者延后缴税，或者个别房地产企业挖空心思钻税法的漏洞导致少缴税款，没人敢说肯定不存在这种情况，但不应该把这些个别现象和这3.8万亿元所谓的“欠税”搅合在一起来谈，前者是税收征管工作中的不足之处，需要税务机关加强管理，而后者则是对房地产业务不了解和税收政策的误读。
（作者系上海交通大学海外教育学院税务教研组组长）
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