“房地产税”与“房产税”差别迥异 有望立法先行

　　在近日两个论坛上,分别流出两则关于房产税的消息:财政部原部长项怀诚表示,房产税已经“箭在弦上”,但出台需要“非常地谨慎”,因为涉及的政策太多;而来自国家税务总局房产税改革小组、国务院法制办财政金融司以及全国人大常委会预算工委的三位官员则表示,没有听说房产税将在四个城市扩大试点的消息。上述信息如果是媒体报道的,把媒体名字点出来。

　　目前试点房产税的只有上海和重庆,为期已近3年。上海的税率为0.6%,征收对象为该市居民家庭在该市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,和非该市居民家庭在该市新购的住房。重庆的税率为0.5%-1.2%,征收对象为独栋别墅、房价达到当地均价两倍以上的高档公寓,和在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购第二套及以上房产,按照超市价均价2倍至3倍、3倍至4倍、4倍以上分为三档,税率分别为0.5%、1%和1.2%。

　　房产税是否抑制了房价上涨?

　　对于上海、重庆房产税3年试点效果,各方众说纷纭。财政部财政科学研究所所长、中国财政学会副会长兼秘书长贾康曾表示,两个试点在房地产调控、收入分配优化方面已经产生了正面效果,其中重庆只是针对花园洋房、独立别墅等存量中的最高端产品,上海是只涉及增量,二者的切入点都比较柔和,并且“无疑已带来了资源配置的优化效应”。

　　而反方观点认为,房产税最大的效果是给地方政府增加了一些税收,抑制房价上涨的设计功能却未如预期。一个表现就是,这两地的应税价格起点或税率分界线因分别与当地的新建商品住宅平均销售价格联动,今年以来两者各自都上涨了,尽管上涨幅度很小,但在希望房产税一出台房价就能停止上涨、甚至不涨反跌的人看来,无疑是调控失败的表现。

　　民间以房价涨跌的感性认识作为判断政策成败与否的依据,而高层则面临另一方面的难题:试点方案依据的是国务院会议精神,不仅不是法律,而且违背现行房产税暂行条例中“非经营房产不征税”的规定,如要扩大铺开,其中可能出现的一系列问题也就没了法律保障。

　　早在去年,就已经有房地产税将扩大试点的消息,最近更是具体到了“将在京、沪、深、渝四个城市推进”的程度。但有观点认为,房产税扩大试点的消息一直处于“狼来了”的状态却迟迟不见出台,与上述原因有关。

　　房地产税改革先立法再启动?

　　以上所指的房产税和房地产税是两个不同的概念,中国财税法学研究会会长刘剑文介绍,房地产税改革的可能步骤是先立法再启动改革,而改革的内容也很可能不仅仅是房地产税,而涵盖了房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四大相关税种的共同改革。

　　这里涉及的“房地产税”一词,是在十八届三中全会之后才热起来的词,不少人将它与“房产税”混淆。实际上,房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。当提及“房地产税改革”而不是“房产税改革”时,从措辞上就意味着这是一个综合性改革。

　　“十八届三中全会《决定》还提出逐步提高直接税比重,其中包括加快房地产税立法并适时推进改革。下一步,房产税改革方向是减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收,配套推进清费立税。”财政部部长楼继伟就十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的相关内容表示,并特意将房地产税和房产税的改革区分开。

　　作为国内推动房产税最积极的专家之一,贾康也表示,整个房地产税要系统化,要整合优化,包括从土地开发,到土地开发以后提供的成品交易,再到这种成品包括居民消费性住房保有的各个链条上的税费,该取消的取消,该确立的确立,这是房地产税要有的框架。

　　建不动产统一登记机构为一步先行棋?

　　各方信号都表明,下一步首先将出台的,不大可能是传闻中的“房产税”扩大试点,而更可能是“房地产税”立法先行。10月30日公布的十二届全国人大常委会立法规划中,“增值税法等若干单行税法”被列入了“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”,而“财政税收”整体性立法被列入了“立法条件尚不完全具备、需要继续研究论证的立法项目”。

　　这意味着房地产税单行立法或已在日程中。今年年底召开的全国人大常委会第六次会议是本年度最后一次全国立法性会议,其中会不会释放出相关信号,将格外受到外界关注。

　　另一项受到关注的是配套改革。11月20日召开的国务院常务会议明确,由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。此外,还将建立不动产登记信息管理基础平台,并推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。

　　承续上文,国土资源部于11月21日召开的部长办公会上强调,下一步要着手建立国家不动产统一登记协调机构和工作机构;梳理评估不动产登记有关法律法规政策,研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等;制定不动产登记技术规程和数据库标准,整合建立不动产登记信息管理基础平台。

　　不动产统一登记制度最早于2007年《物权法》修订时提出,但当时只是一句话,6年过去才看到较为具体的操作细则。而业界在翘首企盼的同时,本身态度却谈不上很乐观。SOHO中国董事长潘石屹评价:“反对这项政策的力量也是十分巨大的”,知名地产商任志强也说:“以为不动产仅指城市中的房子?这里还包括城乡的土地,草原,林地,河流,海域,城乡的房屋,别以为这是件容易的事。”

　　但如网友的“这下囤房的贪官就无处遁形了”式的欢呼则更加主流。各方共识是,改革的前提必须是摸清现状,对于一场“全国一盘棋”式的房地产税改革,一个全国统一的不动产信息管理系统是首先必须落下的一子。