“上海、深圳二套房首付提至七成;上海对非户籍人士限购从严;北京推出自住型商品住房,涨价楼盘不批预售证……”近期,京、深、沪等房价涨幅趋前的一线城市接连出手,楼市调控进一步“升级”。
业内人士指出,不少城市要完成今年房价控制目标难度非常大。临近年末,一线城市调控“升级”虽然有助于楼市短时“降温”,但以“堵”为主的“突击式”调控难以从根本上解决住房及房价问题。未来还有待进一步从“大处着眼”,加快推进住房保障和供应体系建设。
调控“从严执行”
国家统计局数据显示,今年5月,北上广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比增幅全面突破两位数,而9月涨幅更是全面超过20%。中原地产市场研究部总监张大伟表示,一些房价同比涨幅较大的大中城市,完成年度调控任务几乎无望。
上海8日公布的“沪七条”要求,二套房最低首付从此前的六成提高至七成。深圳近期提出的调控举措也包括这一内容。在限购方面,上海对非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限,从此前的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”,调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。
今年以来,北京五环外的“刚需”盘一度“一房难求”,房价一路走高,不少楼盘还利用拆分毛坯和精装合同变相涨价。对此,北京市住建委召集开发商举行会议,明确年底之前,涨价楼盘不予批准预售;单价高于4万元的楼盘不予批准预售;对于今年以来上市的项目,要求新盘的价格与前期持平,并叫停捆绑精装修以便逃避监管的销售方式。
对于一线城市的调控“升级版”,不少业内人士表示,“一些措施效果十分有限”。央行上海总部调查统计部副主任顾铭德说,目前上海地区发放的购房贷款中,二套房贷款不到20%。提高二套房首付力度只能影响一小部分人群。
“强调供应”稳预期
有效供应的相对短缺,一直是困扰热点城市楼市的一个关键问题。尤其是面对近期这一波房价涨势,“稳定供求关系”的调控诉求更加迫切。张大伟分析指出,上海版的“沪七条”内容,从限制力度上明显超过此前北京的“京七条”和深圳版本。但在供应环节,相比北京推出的自住型商品住房政策则力度有限。
北京市明确要发展价格低于周边市场30%,面积以90平方米以下为主的自住型商品住房。今年将供地2万套的规模,明年计划供地5万套。北京市住建委相关负责人介绍,对于低收入群体,政府可提供保障房,高收入群体能承受高品质商品房,自住型商品住房则是针对中端,有助于解决需求旺盛的“夹心层”家庭的住房困难。
回顾各地楼市调控的历史,限制需求、以“堵”为主成为历次调控倚重的手段,如何在供给端有所作为,业内屡次呼吁,却迟迟不见实际行动。北京此次推出自住型商品住房虽然还在供地阶段,对市场影响还有待观察,但是调控思路向供给端转变迈出的实质性一步。
长效机制何时建立?
“前期涨得太快,担心后期房价‘收不住’。”陈国强说,“出于年度调控目标的考虑,一些城市不得已进行调控升级。”财经评论员马光远则表示,临近年底,如果调控从严仅仅是为了给统计数字一个交代,那就是在“作秀”。一些“突击式”的调控只会加剧供需矛盾。控制价格应该自始至终,不应等到年底才发力。
记者在北京、上海等地的中介机构走访时了解到,不少“刚需”购房者的观望情绪再度出现。业内担忧,年底收紧政策恐怕会造成需求的积压。
“市场已经到了亟须出台长效机制的时期。”张大伟表示,当前行政调控的作用毋庸置疑,但房价依然上涨有可能导致民众对政策预期的信心不足。强调房地产调控的长效机制,是要加强对市场手段的注重,要让市场规律发挥更大的作用。
业内人士建议,房地产市场调控政策应保持连续性和稳定性,并不断增加协调性与针对性。比如,信贷手段应坚持体现差别化,支持刚需,限制投机;在房价上涨明显的城市,应加快采取增加住宅用地供应,缓解供求矛盾;同时,政府应加快推进住房保障和供应体系建设,尽快完善有关房地产的税收制度。
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