23日，在国家统计局发布9月70大中城市房价情况后仅1天，北京连续发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”两项政策。
业内人士指出，这是北京首次在抑制需求的基础上，增加限价供给，真正从供需两端抑制房价；另一方面，北京作为房价涨幅最高的城市，调控方向对全国房地产调控具有导向性，其余一线城市可能会效仿跟进。
意义
减弱开发商定价权
“京七条”指出，北京将组建限购监督委员会，并严格资金监管，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管。对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等行为的房地产开发企业，禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等。还将严查变相涨价项目；严格差别化住房信贷政策执行；并通过“限房价、竞地价”方式，切实增加有效供给等。
链家地产市场研究部研究员张旭指出，加大限购限贷政策实施情况的监督力度，稳定了购房群体的整体预期；另一方面，对开发商直接施加压力，房企的定价权有所减弱。
争议
能否支持夹心层？
值得注意的是，在“京七条”发布的同日，北京同时发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。意见明确，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。年底前将完成2万套供应，预计明年5万套的自住型商品住房的供应将占全部新增供应的50%以上。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，这是北京在加强限购、限贷等减法措施的同时，加大限价房的供给，首次在调控中做加法。
张大伟认为，由于此类限价房正是针对社会夹心层购房群体，30%的价格差距，可能会导致现在商品房市场需求中50%-60%的潜在购买力离开当下的商品房市场，转而等待限价房源。
不过也有专家对此持相反意见。有业内人士认为，2012年北京市曾计划建设收购保障房16万套，竣工7万套，供应量也不小，但并未对普通商品房产生任何影响。同时还要担忧“僧多粥少”，从以往经济适用房、保障房的经验来看，即使通过政策设线限制以及摇号等方式来购买，仍有不公平现象出现。
预期
四季度楼市调控趋紧
值得注意的是，北京是自深圳后，本月以来第二个出台强化楼市调控政策的一线城市。这意味着楼市政策已进入窗口期，随后可能将有更多热点城市强化调控。
“北京一日两次表态释放明确加强调控信号，对市场有明显的警告。”中国房地产学会副会长陈国强表示，此次“京七条”率先加强调控，再次表明坚持房地产调控从紧、从严立场。将对购房者、市场的心理产生较大影响。
张大伟也认为，第四季度调控趋紧成定局。“北京房地产调控的示范效应将引来更多城市加强调控措施，以抑制居高不下的房价涨幅。”
“北京出台的自住商品房配售意见可以看作是新一轮调控的开始，相比此前侧重控制‘涨’，此次措施则更重视供应。”张大伟表示，自住型商品房政策的推出，对全国房价高涨的一二线城市都有推广意义，从以前的政府做保障房，以外归市场，变成了“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，这是在不大影响地方土地财政收入的前提下，稳定房价预期增加供应的最快办法，未来在其他一线城市推广的可能性非常大。
不过，陈国强认为，不同城市和不同的区域市场要立足于当地市场状况出台针对性措施。北京每年新增的刚性需求很庞大很客观，中端市场如何确保供应非常重要。而其他城市面临的问题不同。北京做法可以借鉴，但不可能大范围推广。
综合《经济参考报》《证券日报》、《北京青年报》、《21世纪经济报》
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