马来西亚房产热

　　3小时旅程外的“第二家园”?

　　马来西亚房产热

　　到海外购房买地,其实是个老掉牙的故事。

　　上世纪七八十年代,故事的主人公是日本人;十年前,变成了中国香港人;而现在,演绎这段故事的是中国内地人。不同时期的海外购房,都会有新的桥段。

　　马来西亚,这个离广东仅3小时旅程的国度,这里的楼市正在上演着一个全新的中国故事。

　　“第二家园”的诱惑

　　“我这次带了三张卡,合适的话就买了!”2013年国庆假期,《中国经济周刊》记者在广州白云机场遇到一个奔赴马来西亚的看房团,来自广州的林穗玲已经不是第一次去马来西亚了,这次,他们一家人准备连玩带投资,一次搞定。

　　根据《全球房地产指南》公布的数据,在亚洲众多国家和地区中,马来西亚的地产价格处于先进国家的洼地,首都吉隆坡市区价格为2181美元/平方米,在全亚洲排名倒数第二位,房价全球排名99位,远远落后于亚洲第一香港(市中心均价达到19323美元/平方米),比其邻居新加坡主要市中心房价16727美元/平方米的价格也大大不如,和中国北京6932美元/平方米的价格也有相当大的差距。

　　但这几年,马来西亚房地产增长迅速,2012年全年增长达到5.6%,是亚太地区增幅最强劲的市场。

　　“目前,马来西亚的房价比北上广都便宜,环境优美,语言也没有障碍,最划算的是,投资房产还可以参加‘第二家园计划’,在全球范围内找到性价比这么高的连移民带投资的国家,已经寥寥无几了。”林穗玲做足了功课。

　　早在2002年,马来西亚就开始推出“第二家园计划”,这是马来西亚政府推出的唯一一项移民政策,其目的是允许和鼓励外国人在马来西亚长时间居住,从而吸引资金、促进旅游和经济发展。这项政策的条件之宽在全世界的移民政策里都非常罕见,因为它无年龄限制、无英语要求、无须资产来源证明,外籍人士只需存入马来银行约合人民币60万的马币(一年后其中的30万可取出),即可在保留原国籍的基础上全家取得马居民身份。

　　十年间,“第二家园”共吸引了全球逾2万人,其中中国一直排在该计划十大来源地之首。截至2012年11月,中国多达3332人提出申请,涉及1200多个中国家庭,申请者以广东、福建沿海省份较多。

　　一位马来西亚房地产中介告诉《中国经济周刊》,参与“第二家园计划”的最低房产消费价格约为100万元人民币,不但可以免税购置一辆汽车,还可以享有100%房屋所有权,加上马来西亚的按揭利息基本在4.2%~4.6%区间,较中国国内5年以上按揭利率(通常在6.5%以上)要实惠许多。同时,购房者还将享有多项产业与税务豁免奖励。

　　中国投资商抄底大马

　　不过,林穗玲们的目的地不是马来西亚首都吉隆坡,而是一个中国人相对陌生的城市——新山。

　　这个有“大马南方门户”之称的城市位于吉隆坡南,距离吉隆坡350公里,但它距离新加坡只有1公里,是中国看房团最热衷的“踩点”城市,被投资者们誉为“下一个深圳”。

　　吸引大批中国人前来看房,不仅仅是因为新山便利的地理位置,更有中国房地产开发商的影响。

　　2012年初,碧桂园就开始试水马来西亚楼市,先是取得了马来西亚吉隆坡附近加影和万挠两幅土地,均是和当地开发商合作建造。碧桂园马来西亚区域总裁阮家声告诉《中国经济周刊》,初入大马楼市,碧桂园交足了学费。因为有些地块的产权是永久的,有些地块只有99年使用权,而且每一个按地契划分的地块都要独立申请,涉及不同的领域要向不同的政府部门申请。

　　摸清当地政策之后,2012年12月,碧桂园以21亿元人民币购得土地,土地成本近4000元/平方米。由于该项目是在一片填海之地上建造,最终项目的成本已高达9000多元/平方米。据业内人士评估,当时这一价格约买贵了两成。阮家声向《中国经济周刊》证实,虽然拿地付出了很大代价,但碧桂园新山项目预计总投资150亿元人民币,货值(总价值)约200亿元人民币,是碧桂园在海外的最大项目。

　　在碧桂园没来之前,新山所有的开发商,都是遵循着东南亚坐销模式,在售楼处里坐等客户上门。而碧桂园的到来彻底打破了当地楼市的平衡。

　　截至9月24日,碧桂园在新山卖掉了6000多套房子,销售额91亿元人民币,而新山去年全年所有项目加起来的销售额,也不过30亿元。

　　中国驻马来西亚大使柴玺告诉《中国经济周刊》:“作为中国的投资商,碧桂园树立了一个标杆,不仅成为了马来西亚最大的房地产开发商,而且用过硬的质量和新颖的设计成为中国制造的典型。”

　　而用马来西亚本土销售商的话来说:“在马来西亚,从来没有一个开发商有胆量做如此大的项目,碧桂园抢占市场之快、声势之大颠覆了整个地产界对中国开发商的认识。”

　　大马买房值不值

　　根据香港大学教授恩莱特(Michael J. Enright)的珠三角研究报告,他认为“Magic 3 hours(3小时投资圈)”是投资者必须要考虑的问题。他以香港为例,香港的厂家及经理,倾向投资于距离香港仅3小时行程的厂房,国际投资者同样有这3小时的限制,服务供货商也表示,不会为3小时行程以外的地区提供服务。

　　马来西亚对于中国广东、福建的投资者来说,满足3小时投资圈的时间,但是对中国北方的投资者来说,显然超出了范围。

　　此外,虽然新山依斯干达特区与新加坡仅隔一条窄窄的海峡,有两座跨海大桥相连,通关极其方便,仅10分钟车程便可抵达新加坡通关口岸,40分钟抵达新加坡金融中心,但是往来还是要签证才能进出。对于中国投资者而言,需要同时有新马两国签证才能自由往来,否则又是一个非常麻烦的事情。

　　“马来西亚各个州有各自的法律条款,买房子产权年限、出让方法都不相同,我们是经过了付学费才有今天的项目。”正如碧桂园买地“交学费”一样,投资者买房也一定要做足功课,自身条件和未来生活都要在买房之前谋划清楚。

　　马来西亚买房须注意

　　1.好装修不如好地段

　　除非有移民计划,如果只是把房屋短期出租,大部分房子都不需要豪华装修。租客更关注地段、价格、交通和周边生活环境。

　　2.购买房产并不能移民

　　想在马来西亚长期居住的人士可申请“马来西亚第二家园计划”,从而获取全家的居留权并享受一系列优惠政策和生活便利。不是买房就能移民。

　　3.物业便宜不一定赚得多

　　原因有:区域升值潜力差、区域所处贫民区,周边人群收入低等。为此,在马来西亚购房,基本上都会选择新房。

　　4.分期付款更易得利

　　很多国内高端购房者在国内购买房产都喜欢一次性付款,但由于马来西亚物业首付仅需两三成,而且银行二次按揭和审批成功率高,利率也较国内低,购房者完全可以分期付款然后运用“杠杆原理”的方式获取更高的利润。