“十年九调、屡调屡涨”——最近,中国楼市调控这样的故事似乎又在重演。在严厉的调控政策下,大城市房价依然我行我素加速上涨,排队买房、地王频出的火热场面再现,买卖双方对后市的预期也一致看涨。
尽管有专家说,如果不调控,也许房价上涨更迅猛。但从市场的实际发展情况和老百姓的切身感受看,这些年的楼市调控效果的确难以让人满意,甚至一些调控措施出台后,政策本身也广受诟病,非但没有稳住房价,反而“误伤”了有正常购房需求的家庭。
楼市调控政策为何看上去“无的放矢”,难以切中楼市问题的要害。一个重要原因在于长期以来,我们对各地楼市的基本情况并不十分清楚,调控的“家底”不清。房价归根结底是由供求关系决定的,但目前各地到底有多少住宅,住房需求的情况如何,未来住房供应的前景如何……一直没有十分权威清晰的数据来为政策制定提供依据。因而难以制定出更有效的、针对性更强的政策来调节供求关系。
十八届三中全会召开在即,据了解相关部委正在研究制定房地产调控的长效机制,已经几易其稿,有可能在年底之前出台。我们认为,这一系列能使楼市长期健康稳定发展的政策,首要的就是摸清“底数”,了解住房市场供求的真实状况。
摸清“底数”也是制定房地产调控政策的基础。比如土地供应,各地每年究竟应该供应多少土地,建成多少住宅,就需要建立在对供需底数充分了解的基础之上。应该先搞清楚各地已经供应的土地总量和已经建成的住房总数,然后结合市场需求预测土地和住房的供应节奏,这样才能更科学的平衡供求关系。再比如限购,各地究竟应该在多大范围内限购、对哪些人群、第几套房限购,也都需要底数。还有房产税扩围,如果对一地人均住房套数、面积的真实情况都不掌握,征收房产税也就失去了基本的依据。
另外,自2006年起,我国即开始着手建立住房信息系统,并以全国范围内的信息互联互通为目标。众所周知,信息联网联的就是数据,如果我们连基础数据都不健全,那么投入大量资金、人力搞联网也就失去了意义,更起不到实际作用。
那怎样才能“摸清底数”呢?当务之急就是要进行一次全国范围内的住房普查。自从1985年进行过一次全国住房普查之后,我国在住房领域进行大规模的普查已经中断了20余年。近几年虽然各地也有一些住房信息调查,但统计的对象、标准、口径都有所区别,所获得的信息难以通用,对决策的作用有限。鉴于此,由国家层面主导,推动一次全面的住房普查已势在必行。“第三次经济普查”即将在年底全面展开,借此开展一次大规模的住房普查不失为一个良好的契机。
在获取数据,摸清“家底”之后应该如何合理利用数据,使其成为调控长效机制的一部分呢?我们认为,最重要的就是公开透明,及时向公众和市场公开并更新数据。如价格数据、整体供求数据等,数据的公开有助于稳定预期。加强住房信息的权威发布,还可以改善市场参与者的行为,使开发商和购房者都更加理性,在一定程度上控制房价的“疯狂”上涨。同时,在数据健全的基础上,加快住房信息联网建设,为扩大房产税征收范围等做好准备。
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