金融机构推出倒按揭 专家呼吁完善配套体系

　　国内酝酿多时的“以房养老”模式正式付诸实施。昨日，商报记者走访市场了解到，在国务院常务会议明确要推进开展住房反向抵押养老保险试点后，部分银行保险机构已开始了行动，向市场推出了“倒按揭”相关金融产品。

　　动态

　　中信银行推养老按揭业务

　　“凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，可以向银行申请贷款用于养老。”家住九龙坡石坪桥的杨先生说，最近接到了中信银行客户经理的电话，向他介绍一款以房养老的按揭业务。听起来这个主意还不错，可以提高老年人的生活品质，特别是对于单位发放的养老金不多，子女又无法提供更多补助的老年人来说，很有吸引力。

　　中信银行重庆分行相关人士介绍说，中信银行推出的“养老按揭业务”是指老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，由老年人用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

　　特点

　　分期放贷最长期限10年

　　据商报记者了解，“倒按揭”是国外一种较普遍的养老模式。具体是指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行或保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发放固定资金。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，因与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

　　与国外的做法稍有不同，由于国内住房用地的使用期限最长只有70年，以及银行处置客户房产的难度等因素，银行设置了比较严格的规定和较高的准入门槛。以中信银行“养老按揭业务”为例：养老按揭贷款最长期限为10年，贷款必须用于养老。而且，贷款额度首先要看房子评估的价值，银行是按照房子评估的价值70%，做一个抵押率。此外，银行还要看还款的能力，每个月最高给客户2万~5万元的贷款金额养老。

　　行业

　　银保拟联手推相关产品

　　除了“首吃螃蟹”的中信银行，更多的银行和保险公司正在酝酿推出相关的金融产品。昨日，商报记者从相关人士处获悉，上海银行近期将向市场销售“倒按揭”相关养老金融产品，建信人寿则将配合上海银行在领取年金等产品设计上做好对接工作。

　　据了解，上海银行正在酝酿的倒按揭产品，提到的模式也是抵押。参照国外通行做法，老人作为房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行，银行在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计老人去世时房产的价值等因素后，每月支付给老人一笔固定的资金。老人将继续获得居住权，在老人去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息。上海银行拟推出的版本中将实现老年人为贷款主体，老年人去世后房屋由银行拍卖，拍卖所得资金来偿还本息。如果子女阻拦拍卖进行的话，银行将向法院申请强制执行。

　　专家

　　配套体系建设还需完善

　　对于倒按揭养老方式的推出，复旦大学经济学院教授封进在接受记者采访时分析说，目前推出的时机已经成熟。调查显示，城乡独自居住的老人家庭已分别达到49.7%和38.3%；中国城市自有住房拥有率为85%，高于美国、日本等；城市拥有2套以上住房的家庭占比约19%；随着医疗技术的发展和劳动力短缺，老年人医疗护理费用会更快速增长。这些都将刺激倒按揭需求的增长。

　　不过，随着市场化机构逐步介入“倒按揭”市场，专家则呼吁政府完善住房反向抵押养老保险配套体系。

　　中央财经大学保险学院院长郝演苏在接受商报记者采访时认为，需要建立一些公益性的中介机构，为“以房养老”市场提供配套的专业化服务，以保证市场的公正、公平。郝演苏介绍，在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。比如在房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益，而我国目前这些方面都比较缺乏，未来需要加大配套机构建设。(来源：重庆商报)