“准地王”降价复出 北京抑制地价信号强烈

　　9月4日下午,北京土地市场再现房企之间的抢地大战。被称为北京土地市场“绝版地块”的两宗土地先后出让,引发了包括融创、恒大、中海等多家企业之间的激烈角逐。《经济参考报》记者在查询出让信息时还发现,两宗地块各有特点:其中曾被称为“准地王”的农展馆地块此番是“降价复出”;而豆各庄地块则是北京市在时隔三年之后,重启“限房价、竞地价”出让方式的一宗地块。此外,北京前8月土地出让金已经超过去年全年收入。对此,业内人士分析指出,在平均地价持续上涨的情况下,“降价地王”和“限房价”地块被安排在同一天出让,昭示了北京有意抑制地价的良苦用心。

　　降价

　　“准地王”复出下调起始价

　　4日下午,首先进入现场出让环节的是位于朝阳区东三环农展馆北路8号0304-622地块,这是一个住宅混合公建的用地项目,也是该地块第二次面向市场。去年11月,北京市首次挂牌出让农展馆地块,当时的公告信息显示,该地块规划建筑面积为59152平方米,起始价为20亿元。

　　如果按照当时的起始价计算,最终的楼面地价则达到了3 .38万元/平方米,远超此前全国单价地王万柳地块的起始价2 .4万元/平方米。因此业内分析指出,该地块极有可能成为继万柳之后的新地王,项目建成后的销售价格也将超过6万元/平方米。

　　不过,由于当时北京等一线城市土地市场“高价地块”频出,引起国土部的注意。国土部土地利用管理司司长廖永林为此曾指出,在努力保持地价信号平稳,避免出现所谓“地王”误导市场方面,国土部要求对于可能出现的“高价地”,各地可以采取“进一步严格市场准入条件、暂停交易”等措施。

　　廖永林当时表示,国土部正在密切关注各地土地市场近阶段的高价地,其中就包括北京土地局挂牌的“农展馆地块”。他还说,自己曾专门去现场看过该地块,并且进行了相关调查工作。

　　此后第二天,北京国土局紧急发布公告,宣布暂停“农展馆地块”出让工作。当时有分析指出,农展馆地块延缓出让的主要原因是国土部刚刚宣布要求各地“平抑土地市场价格的异常波动”,暂停出让后,可以避免在市场升温的情况下起到推波助澜的作用。

　　在“雪藏”8个多月后,该地块于今年8月21日开始正式挂牌并接受网上竞价。不过,此次的起始价格为18亿元,比第一次降低了两亿。

　　在竞拍现场,融创、中海、合景泰富、住总、和裕、懋源等多家房企展开了对该地块的激烈争夺。随着融创的报价“触及”价格上限,现场转入竞配建医院面积阶段。有分析人士表示,如此迅速地达到价格上限,在热点地块中亦少见。

　　最终,这宗“三环绝版地块”被融创以21亿总价及建27 .8万平方米医院面积夺得,折合楼面价超过7万元/平方米,高于此前朝阳孙河的楼面价,成为北京土地市场新的“单价地王”。

　　融创副总楼艳青表示,该地块价格在意料之中,可以接受。尽管是单价地王,但是由于是一宗“绝版地块”,符合企业的发展战略。

　　限价

　　重启房价“封顶”出让方式

　　继农展馆地块之后,进入现场竞价环节的是“朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块”。出让信息显示,该地块规划建筑面积29 .46万平方米,其中包含5 .15万平方米的公租房,其余的24万平方米以上的面积将以限价房的形式建设。

　　该地块起始价为24 .5亿元,竞价阶梯为1300万元。值得一提的是,这也是北京今年首宗“限房价竞地价”地块。出让条件要求,“本次出让宗地中除‘公共租赁住房’外,剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米,套型建筑面积全部为90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内”。

　　这意味着,豆各庄地块在出让之初,便限定了未来开发成产品后的商品房部分售价不能超过22000元/平方米,所以企业在拿地竞价过程中,必须综合考虑土地价格是否在合理成本之间,以及剩余多少利润空间。

　　中原地产市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者,“相比其他方式,‘限房价、竞地价’这种出让方式不仅可以限制出让价格,也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用”。

　　事实上,最早的“限房价、竞地价”方式出现在2010年的北京土地市场。当时,由于北京为了控制土地价格,尝试在土地出让之前的限制条件中,就约定了入市的价格,开发商必须根据自己成本和合理利润竞争土地价格。

　　两年后,重新以“限房价、竞地价”方式出让的豆各庄地块依然引起了恒大、中海、中铁建和首开联合体等9家企业参与现场竞拍,恒大、中铁建、首开联合体之间的竞争最为激烈。

　　最后,恒大地产以总价40 .4亿竞得豆各庄地块,业内测算,该地块的楼面价为1 .66万元/平方米。亚豪机构的分析数据显示,豆各庄地块最终销售限价为22000元/平方米,而其周边富力又一城的二手房价格在25000元/平方米至26000元/平方米左右,4000元/平方米左右的价格差使得其销售对象范围备受关注。

　　信号

　　有意抑制土地价格

　　北京国土局日前发布相关公告显示,截至8月底,北京土地市场共成交经营性用地约948公顷,为去年同期的3 .7倍,其中住宅用地约722公顷,为去年同期的4倍。经营性用地成交总额约1009亿元,创历史同期最高水平。

　　国土局在公告里还指出,年底前还将继续加大普通商品住宅用地供应,特别是加大“自住型、改善型普通商品住房”用地供应,做到住宅用地“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”。但为了有效控制居住用地地价,目前居住用地挂牌出让均采取“限地价、竞配建政策性住房”的出让方式。

　　亚豪机构副总经理任启鑫告诉《经济参考报》记者,豆各庄地块是今年来首宗真正意义上的“限房价、竞地价”的商品住宅地块,这类地块由于限定了最终的销售价格,因此对于项目运营来说存在一定的局限性。他认为,在今年首次试水之后,“限房价、竞地价”类地块在剩下几个月还有望陆续推出,从而实现稳定购房者预期、平抑房价的效果。

　　链家地产张旭则告诉《经济参考报》记者,2013年的土地市场,由于房企拿地信心较高,一线城市吸引力相对增强以及优质地块出让数量增多等,整体楼面地价有所走高。但是政府部门也通过积极调整地块出让时机,采取相关限价措施来平抑地价。

　　“比如在市场较为火爆的时期暂停相关低价地块的出让,在一些优质地块出让时,设置最高竞价上限转而竞拍公租房面积,设置商品房等。从效果来看,对稳定土地市场,引导开发商进入保障房建设环节,发挥了积极作用”。但张旭同时指出,“目前这种出让方式占比较小,对于稳定购房群体预期还很难起到实质作用”。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者,通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的态势,满足中低收入者的住房需求。他还认为,“限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主流,也是政府差异化调控不同市场的结果。