以“限价”为主要手段的土地调控,正在逐渐失去效果。昨日,备受关注的“北京农展馆北路8号地”以21亿元配建27.8万平方米医院面积的代价竞出,楼面单价达到7.3万元/平方米,成为北京乃至全国的新楼面价“地王”。“限地价、竞配建”的制度设计被认为是催生“地王”的重要原因。
与此同时,北京首宗“限房价、竞地价”地块也在昨日成交,由于竞争激烈,楼面价达到1.62万元/平方米,房企的利润空间极其有限。业内人士认为,此种方式虽可有效控制商品房价格,但会影响到房企拿地的积极性,易于留下质量隐患。
限地价竞配建催生地王
4日下午,重新入市的“北京农展馆北路8号地”进入现场拍卖程序。据了解,现场共有8家企业参与竞拍,其中不乏住总、合景泰富、融创、中海等知名房企。虽然竞拍企业数量不及此前的孙河地块,但由于土地位置极佳,仍然吸引了不少房企前来观摩。
根据北京市土地整理储备中心的信息,该地块位于北京东三环东侧,毗邻农展馆,土地的规划建筑面积仅为5.9万平方米。在现场竞拍之前,该地块已经收到8次报价,将土地价格从底价18亿元抬升至18.7亿元。
值得一提的是,该地块曾在去年11月27日挂牌入市,成为“准地王”的候选,但同年12月19日因故暂停。直到今年的8月2日才重新入市,土地底价则从此前的20亿降到18亿元。
现场的竞拍颇为激烈,不到10分钟,各方的报价就已达到21亿元的价格上限,转而进入(异地)配建医院的竞拍阶段。经过60轮的竞拍,融创以总价21亿元,配建27.8万平方米医院的代价,成为农展馆地块新主人。
由于设置了最高限价,该地块的溢价率被控制在16.7%的水平。但因为配建规模过大,商品房用地部分的成本达到7.3万元/平方米,成为全国最新的单价“地王”。这一价格比此前的孙河“地王”高出2万元/平方米。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,如果按照7.3万元的楼面价计算,叠加建安、管理、税费、资金等成本,再剔除其中不可销售部分,该项目的入市成本价将达到12万以上,将全面超过北京所有的在售物业。
“地王”的诞生再次引发外界对北京土地出让“限地价、竞配建面积”制度的质疑。据悉,与此前的夏家胡同“地王”类似,由于土地的最高总价设定过低,使得地块的单价高企。与此同时,大量的配建任务也将土地成本挤压到商品房地块上,进一步催生了“地王”。
华远地产董事长任志强就曾对配建制度提出过批评,按照他的观点,配建制度已经成为高价地的推手。梳理今年以来北京的几宗“地王”,无一不承担了大量的配建任务,这同时也挤压了商品房用地的实际供应规模。
限房价竞地价暗存隐忧
除新晋“地王”之外,当日北京另一宗土地的交易也颇为令人关注。作为今年首宗“限房价、竞地价”土地,“朝阳区豆各庄乡B地块”也以“高价”竞出。
据悉,该地块的性质是以居住用途为主的综合地块,建筑控制规模达到294605平方米,为近期少有的大体量地块。按照“限房价”的有关规定,该地块在配建51500平方米的公租房之外,剩余居住用途的商品住房销售限价为22000元/平方米,套型建筑面积全部为90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内。
经过43轮竞拍,恒大最终以40.4亿元的价格斩获该幅土地,溢价率达到64.9%,楼面价达到1.62万元/平方米。有业内人士指出,与2.2万元/平方米的销售限价相比,该项目的利润空间极其有限。
按照北京市国土局的说法,未来北京将加大普通商品住宅用地供应,特别是“自住型、改善型普通商品住房”用地供应。其中,类似上述“限房价、竞地价”的地块所占的比例将逐渐提升。
但有业内人士表示:“从某种意义上说,限价就相当于限制房地产项目的利润率,当土地竞争激烈时,为保证项目利润率,开发商便容易牺牲房屋质量。”该人士指出,此前各地的保障房项目不断爆出质量问题,已经体现出上述逻辑。
值得注意的是,由于项目利润受到限制,房企拿地的积极性也受到影响。现场的一位房企代表向中国证券报记者表示,如果持续推出类似的地块,其受关注程度很容易下降。他表示,该企业有一个项目毗邻该地块,可以分摊新项目的成本,所以才来参与。
多数机构的研报认为,当前北京土地市场供需失衡态势严峻,使土地容易在各方争抢下竞出高价。但以“限”为主的出让方式并不能真正控制土地成本,只有增加供应才能逐渐平抑地价,并进而起到稳定房价的效果。
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