近几年来,金融业涉足地产已经成为一种趋势。而背靠中国平安保险这棵“大树”的平安信托,多年来已成为平安不动产投资的主力。
在地产投资布局上,平安信托从以持有型物业为主的商业物业投资模式,逐渐介入房地产项目的前期投融资环节,并与大量知名开发商进行了合作开发。这期间,平安信托是如何挑选项目,防控风险的?在投资商业物业上应注意哪些问题?对此,中国房地产报记者对平安信托物业投资事业部副总经理元磊进行了专访。
中国房地产报:因到期无法兑付而走向拍卖道路的地产信托项目不在少数,有一个特点,就是项目开发商都是小房企,这是造成兑付危机的主要原因吗?平安信托在今年上半年兑付的房地产信托总规模已突破百亿元,是如何挑选房企项目的?
元磊:经营规模小一些的房企相对大房企而言抗风险能力较弱,在市场环境和运营条件发生变化时会受到较大影响。但房企规模并不是项目成败的主要原因,对项目本身的判断、风险控制的落实、项目管控的完善程度、市场变化的把握应对均是影响项目成败的重要因素。
平安信托在挑选房地产项目上,首先,对房企进行综合的信用评级,对房企不同的评级意味着不同的风险管理措施及风险定价;其次,对项目进行严格考察,融资类项目自身的现金流能否足额保障债权本息的安全,股权投资类项目的投资周期、运管水平能否实现投资人的投资收益都是考察重点。
中国房地产报:除了通过发行信托产品获取投资收益外,平安信托还成功投资了多个地产项目,其中尤以持有型物业为主。为什么对持有型物业如此青睐?获得这些商业物业的资金来源是什么?
元磊:截至6月底,平安信托持有类项目累计投资规模已达180亿元左右。持有如此多的商业物业,是因为我们对未来经济发展有信心,相信优质的持有物业无论在资产价值提升还是通过运营管理获取持续稳定投资回报方面都有较大想象空间。另外,社会经济发展逐步向结构优化转型,具体到物业投资领域就是由简单通过土地等资源再分配实现大规模收益的局面,逐步向通过在基本资源基础上附加运营、管理等差异化竞争能力创造可持续价值的盈利模式转变;而且,商业物业可以满足保险资金对于安全、稳定的资产配置的需求,促进投资人回归稳定回报的投资产品,信托资产管理的职能也会得到丰富和拓展。
平安信托对商业地产的投资比较保守稳健,一般要求租金回报率在6%以上。这些持有型项目的资金配置由专业的管理团队统筹协调,获取物业的资金来源包括保险资金、机构资金以及信托计划资金,其中信托计划的资金募集主要来自自建销售团队。一直以来,平安信托的物业信托产品还是非常受市场欢迎的。
中国房地产报:世邦魏理仕近期发布的一份调研报告显示,中国正迎来零售物业的井喷期,购物中心开发量创历史最高,在建面积占全球一半以上,而成都、沈阳、重庆、武汉等二线城市的超速度发展,更是导致局部供应量过大。对此您怎么看?平安信托投资的大量商业物业是否存在这样的风险?在选择商业物业上应考虑哪些因素?
元磊:目前国内零售商业物业的供应规模总体数量可观,但局部市场需要区别对待。有些地方由于历史欠债、新城市发展及产品的升级换代,按照城市发展规划,供应量的增加有其合理需求。但也有一些地方,出于各种需要盲目追求上规模、上档次,势必造成短期市场消化的停滞。关于供应规模的问题不能一概而论,还须结合当地情况具体分析。
平安信托在商业物业领域的选择、判断、实施等投资环节都是尊重行业、市场发展规律的行为,也就最大限度地预判和规避了相应风险。不过,没有不需要面对风险的投资,作为投资管理人,须持续关注市场变化,会同运营管理团队、合作方、外部专业咨询团队,不断适时进行投资策略调整,以不断增强所投项目的核心竞争力。
在商业物业投资上,首先要考虑集团对物业投资的整体要求;其次是信托制定的具体到商业物业的投资战略;三是商业物业自身发展的客观条件。
每个项目都具有独特性,对于不同定位、不同发展阶段的项目,关注重点有所不同,但整体上需要考虑:区域经济发展状况、当地消费习惯、项目选址、产品定位、商业策划、建筑规划、建设实施、招商运营等,都需要大量复杂细致的工作支撑。
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