房地产专家：融资变局中小地产商或为输家

　　进入8月份，地产巨头的融资欲望“呼之欲出”。先是新湖中宝等多家房企陆续抛出巨额再融资计划，随后又是一场房企“停牌潮”的上演。对此次“融资潮”，尽管监管部门重申对地产商进入资本市场融资的政策“口径”保持不变，但融资欲望早已把地产商的“资金饥渴”展露无遗。

　　近日，国内知名房地产研究专家，上海华东师范大学商学院房地产系主任华伟就相关热点问题接受本报记者专访。他表示，成本最低的资本市场融资已“暂停”将近三年，而长期的调控更使得银行开发贷不断收紧，地产信托成本也持续飙升。对那些缺乏“资金价格竞争力”的中小地产商来说，极有可能沦为这一次行业洗牌的输家。

　　资金成本考验地产商“核心竞争力”

　　记者：自新湖中宝在8月1日抛出近三年来的首单房企再融资方案后，不少地产商也纷纷“效仿”，这几天陆续停牌的地产商也有好几家。但另一方面，监管部门则重申对地产商融资的“口径”并未改变。这种“矛盾”隐含着什么奥秘吗？

　　华伟：首先，开发商愿意融资，从一个侧面反映了其对楼市未来是看好的，众多融资计划的出炉，是一个利好的预期；再者，地产业是资金密集行业，地产商永远都有“资金缺乏症”，他们重要的核心竞争力就是资金数量和资金成本。

　　尽管监管部门“口径”未变，但应该仔细考察这个“口径”是什么。这个“口径”主要是针对商品房开发的融资限制，而在保障房建设和旧城改造、棚户区改造等方面，其融资限制则有松动可能。简而言之，地产商不会自己单方面贸然地抛出融资计划，这种“炒作”对它们没有好处。

　　记者：对地产商来说，资金成本的确是其核心竞争力。资本市场融资是最低成本的融资手段，不过它们多数都只能走“曲线”融资的方式。

　　华伟：尽管这是最低成本的融资渠道，但监管部门对地产商到资本市场融资一直持谨慎态度。银行和大国企，乃至地方政府的融资“排序”，肯定要远远排在地产商前面。因此，地产商如果要大规模融资，也主要是去海外的资本市场比如香港市场融资。近三年以来，从内地资本市场获得融资的地产商数量基本为零。

　　除资本市场直接融资，成本“第二低”的就要数银行贷款了。目前，中国地产商的银行贷款一直占据其融资主流，在其总融资中，银行贷款量超过一半肯定没问题。成本“第三低”的是信托，一到监管部门严控，银行贷款收紧，信托马上就火了起来。对房地产商来说，成本最高的融资可能是私募股权。在前几种融资手段可得的时候，它们是不会采取这种手段的。

　　信托融资“太贵”将压垮部分地产商

　　记者：其实银行的佣金、管理费加在一起，信托融资的成本也不低，而且随着三四线城市烂尾楼频现，信托融资恐怕也会越来越难。

　　华伟：如果项目在内地一线大城市，比如深圳、上海，而且地段不算太差，那么地产商的信托融资成本可能会在15%左右。如果项目在二线城市，那么融资成本可能15%至20%之间。如果是三四线城市，地产商以高于20%的成本也未必能够融到资。

　　记者：按照这个逻辑下来，如果资本市场、银行贷款和信托融资都不可得，那么地产商恐怕就够呛了。一些地方出现了烂尾楼，是不是就是这个原因。

　　华伟：对。因为融资成本最高的私募股权也未必会投向风险那么大的三四线城市。如果拿不到钱，地产商就只能停工，然后就是烂尾楼，比如出现曹妃甸、鄂尔多斯那样的情况。

　　记者：近期以来，一些银行内部人士说，银行对于地产商并不是那么排斥，即便不能贷款，为其做信托融资也不错。

　　华伟：银行做信托融资包赚不赔，收益未必比贷款低。按照我从行业的了解看，银行的收益主要来自通道费，大约为融资总额的3%；然后是管理费，约为2.5‰至5‰，高的可以达到1%的收益；另外，巨额融资的账户也必须放在该家银行，对银行来说，这就等于是一笔成本极低的活期存款，因此也是有收益的。

　　如果银行直接贷款给符合条件的地产商，如果是短期贷款，利率并不高，即便是长期贷款，加上利率在基准利率的基础上上浮30%，收益不过8%左右。

　　更重要的在于，信托融资不需要占用银行信贷额度，而直接贷款则会占用额度，这也是银行不得不考虑的因素。

　　热钱并未大规模撤出内地楼市

　　记者：从一些中小地产商遭遇的融资困境来看，中国地产行业其实面临着一次深刻的结构性调整，它们今后怎么办？

　　华伟：这是必然发生的事。近期，抛出融资计划的地产商即便不是万科这样的巨头，但也属于实力位居第一军团的企业。它们拥有银行、信托等稳定的融资渠道，在海外资本市场也在不断尝试打通融资路径。因此，如果行业面临资金问题，它们会生存下来。

　　对中小地产商来说，资金来源的不确定性将可能导致它们面临困境。目前，中小地产商在一些项目中市场面临资金问题，只得寻求和大地产商合作开发。从这种趋势来看，融资上的“竞争力”将推动行业未来发生一场“大鱼吃小鱼”的整合。以后，它们不光是项目要和大地产商合作，甚至企业本身也有被并购或淘汰的可能。

　　记者：近期，不少观点认为热钱正在大规模流出中国，从楼市来看，你认为这种说法是不是有事实依据？

　　华伟：这种说法缺少足够的事实依据。从国际环境来看，美国目前还在实施量化宽松政策，尽管透露了“退出”信号，但何时“退出”尚无定论。

　　举例而言，如果一个美国投资者手中有1亿美元，他如果放在美国的银行，就当前美国的利率水平和贷款成本而言，一年的收益不到2%，即200万美元不到。但如果放在中国，通过信托融给地产商，投资于一线城市的好项目，那么获得10%以上的收益问题不大。1亿美元一年增值1千万，这是多么大的吸引力。

　　我认为，热钱大规模退出中国，唯一的理由是人民币出现大幅贬值的预期，但这种预期目前还没有出现。从房价来看，上海、北京以及深圳的楼价并未出现下降，每个人都很容易感觉得到。