“新城”变“鬼城”,地产泡沫向中小城市转移;城镇建设沦为“圈地运动”,地方与开发商联手囤地;地方政府负债率逐年增长,借新债还旧债……当前,在热火朝天的新型城镇化建设中,少数地方正滑向歧途,其背后的风险悄然滋长。
歧途一:举债造城,地方政府债台高筑
随着我国城镇化快速推进,不少地方热衷于拉大城市框架,从省会城市到小县城都在制定和实施规模可观的城市新区建设计划,但资金短缺和融资渠道狭窄等问题一直困扰着各地政府。
记者在西部一个城市新区采访了解到,由于上级划拨的财政资金有限,这个新区基础设施建设资金基本上来源于银行融资,2012年贷款融资近20亿元,大多采取是小额短期高利息的形式,部分贷款年息高达12%,且存在“借新贷还旧贷”的情况,财务压力较大。
在巨大的筹资和偿债压力下,各地只好将土地收益作为资金来源。而这种“卖地筹资”模式存在着一定的变数和隐患。在青岛市城阳区,有关部门负责人表示,受房地产调控政策影响,土地出让金收入受到影响,地方政府可筹措的建设资金明显减少,对推进城市化进程影响较大。
审计署日前公布的审计结果也显示,随着土地出让收入增幅下降,地方偿债压力也在加大。2012年底,4个省本级、17个省会城市以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315亿元,为当年可支配土地出让收入的1.25倍。
加快推进城镇化需要大量资金,据国家开发银行日前预计,未来3年我国城镇化投融资资金需求量将达25万亿元,城镇化建设资金缺口约为11.7万亿元。而2013年至2015年,财政资金仅能支持当年城镇化新增投资的五分之一左右。
有关专家认为城镇化进程应循序渐进,不能搞运动式的新城建设。长安大学城市研究所所长王圣学教授认为,各地城镇化融资目前资金需求量都很大,而且建设周期和回收周期都较长,都存在融资渠道过于狭窄的问题。随着各地债务量增加和土地收益的下降,这种融资方式是不可持续的,因此急需构筑多元化的融资体系为各地城镇化建设提供资金支持。
歧途二:畸形地产,烂尾工程泡沫丛生
随着房地产调控的日趋严格,部分房企正加速向中小城市转移,造成个别城市建设投资巨大,产业空心,市场需求不足,房地产泡沫有扩大蔓延趋势。
在贵州黔东南自治州,35万人的县级市凯里同时开发了十几个大型房地产项目,城市变身大工地。其中,“未来城”项目仅住宅面积就达到500万平方米,预计提供5万多套住宅,居住近20万人口,相当于凯里人口的一半。而像这样的楼盘在凯里还有不少。
类似凯里的城市还有很多,但库存量都很高,消化能力又有限。陕西汉中市正在投资建设许多大型楼盘。而记者发现,一些大盘出现销售不畅,已售楼盘空置率也非常高。上海易居研究院发布的2012年中国城市房地产市场风险排行榜中,排名前50名的城市中,共有46个城市位于内陆地区,几乎都是中小城市。
一些专家和市场人士认为,需要为房地产泡沫负责的,不只是开发商,更有地方政府。
广东惠州大亚湾地区曾经规划建设大型熊猫汽车城,引来不少房地产资金涌入。造成当地房地产畸形发展,大量的外地资金撤走,留下了众多烂尾项目。近期,记者再度探访大亚湾地区,发现这里依旧是高楼林立,但城中空空,也没有多少大型工业企业入驻,成为房地产泡沫破裂的“重灾区”。
此外,某知名房企2007年曾投资内蒙古满洲里,拍下了1000多亩土地,销售却成了大问题,至今项目成了巨大的烂尾。
一些地方打着推进城镇化的旗号,纷纷建设新城新区,并且有愈演愈烈之势。专家警示,这些新城新区,大多是采取卖地建房的开发模式,建设一批见效快成果明显的房地产项目,最后留下一堆烂摊子。
暨南大学管理学院教授胡刚表示,新型城镇化,一定要汲取上一轮城市规划发展中的经验教训,避免再出现广州金沙洲、北京天通苑之类的“巨型睡城”带来严重的房地产泡沫。
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